京都　不動産　センチュリー21イーハウス

読み方：くうちゅうけん　

土地の上空の空間の一部を使用する権利のこと。または、容積率に余裕がある土地の未利用容積率を他の土地へと移転する権利のこと。

1）土地の上空の空間の一部を使用する権利
土地の上空の空間の一部を使用する権利は「区分地上権」または「区分地上権に準ずる地役権」として法制化されている。
区分地上権とは、民法第269条の2で定められた権利である。区分地上権は、工作物を所有する目的で空間（または地下）の上下の範囲を定めて土地を独占的に使用するという権利である。例えば、空中の電線のための区分地上権（空中地上権）や、地下鉄のトンネルのための区分地上権（地下地上権）などがある。
区分地上権に準ずる地役権とは、空間（または地下）について上下の範囲を定めて設定された地役権であって、建造物の設置を制限するものを指す。これも空中の電線のために設定されることが多い。

2）未利用容積率を移転する権利
未利用容積率を移転する権利は、米国ではTDR（Transferable Development Right：移転可能な開発権）として法制化されていたが、従来わが国ではこれに対応する制度がなかった。
わが国では、一定の条件のもとで容積率を割増しする制度としては「総合設計制度（建築基準法第52条第7項）」「総合設計制度（建築基準法第59条の2）」「一団地の総合的設計制度（建築基準法第86条第1項）」「高度利用地区（建築基準法第59条）」「都市再生特別地区（建築基準法第60条の2）」「特定街区（建築基準法第60条）」「高層住居誘導地区（建築基準法第57条の2）」などがあるが、これらは既存建築物の未利用容積率を活用する制度ではない。

しかし近年、わが国でも未利用容積率を他の土地へ移転するための2つの制度が相次いで導入された。「連坦建築物設計制度（建築基準法第86条第2項）」と「特例容積率適用区域（建築基準法第52条の2）」である。

連坦建築物設計制度は1999年に施行された制度であり、既存の建築物の未利用容積率を隣接地へと移転できる（未利用容積率が隣接地の容積率に上乗せされる）というものである。
特例容積率適用区域は2001年に施行された制度であり、街区（道路で四方を囲まれた建築物の敷地の集まり）を超えて、既存の建築物の未利用容積率を、開発予定敷地へと移転できるというものである。特例容積率適用区域の最初の適用例として、東京駅丸の内駅舎の未利用容積率を移転した三菱地所（株）の「東京ビル（仮称）」が2005年中に竣工する予定である。