京都　不動産　センチュリー21イーハウス

読み方：たてかえけつぎ

分譲マンションのような区分所有建物について、建物が著しく老朽化した場合や地震による大きな被害を受けた場合などには、建物を元の状態に戻すことが難しいケースや、経済的に見て建物を元の状態に戻すよりも建物全部を建て替える方がメリットの大きいケースがある。

このため、区分所有法の規定では、区分所有者数の5分の4以上の賛成と議決権の5分の4以上の賛成による決議がある場合には、建物を取り壊し、新しい建物を新築することを可能にしている。
このように区分所有者の多数の意思により建物を建て替えるという決議のことを「建替え決議」と呼んでいる。

この建替え決議については、区分所有者全員に建替え計画を周知し、理解を促すために、次のような手続き規定が区分所有法に定められている（※）。

1）建替え決議のための管理組合の集会を開くには、招集者（通常は理事長）は、その集会の日の少なくとも2月前までに集会の開催を区分所有者に通知しなければならない。（区分所有法第62条第4項）
2）上記1）の通知においては、招集者は「建替えを必要とする理由」、「建替えをしないときに建物の効用を維持（または回復）するのに要する費用の額と内訳」などの事項を通知しなければならない（区分所有法第62条第5項）
3）上記2）の通知事項について、招集者は、その集会の日の少なくとも1月前までに区分所有者に対する事前の説明会を開催して、説明しなければならない（区分所有法第62条第6項）
4）建替えを決議する管理組合の集会では、新たに建築する建物の設計の概要・費用の概算額・費用の分担などもあわせて決議する必要がある（区分所有法第62条第2項）
5）区分所有者数および議決権の各5分の4以上の賛成により、区分所有建物の建替えを決議する（区分所有法第62条第1項）。（この決議要件の詳細については「建替え決議の要件」を参照のこと）

なお建替え決議が可決された場合には、建替えに参加する区分所有者等は、参加しない区分所有者に対して、その権利を売り渡すよう請求することができる。これは建替えを円滑にすすめるために設けられた制度である（詳しくは「建替え参加の催告」へ）。

※これらの手続規定は平成14年12月11日に改正・公布された規定であり、公布日から6ヵ月以内に施行される。