京都　不動産　センチュリー21イーハウス

読み方：わごや　

垂直な小屋束によって屋根の荷重を支えるような小屋組のこと。
伝統工法や在来工法の木造建築物で用いられる

読み方：わくぐみかべこうほう　

木材でつくった枠（わく）に、構造用合板等を釘で打ち付けて、壁・床・屋根を形成する工法。
壁そのものが垂直方向と水平方向の強度を持つ点に最大の特徴がある。
本来は北米で生まれた工法だが、わが国では昭和49年の建設省告示により自由に建築できるようになった。

読み方：わかれ　

不動産業界で使われる用語の意味としては、不動産取引（主として売買）の媒介報酬を配分すること、あるいはその際のルールをいう。一つの取引に対する媒介報酬は、売り手と買い手が支払う報酬の総額であるが、複数の宅地建物取引業者が取引に関与した場合には、その配分を決めなければならない。配分についての決まったルールはないが、取引に当たっての貢献度に応じて配分されるのが通例である。

例えば、売り手・買い手が異なる業者に取引の媒介を依頼して成約すれば、一般的には、それぞれの依頼者が支払う報酬をそれぞれの業者がそのまま受け取るという「分かれ」となる

読み方：わかいちょうしょ　

紛争を解決するために当事者が互いに譲歩して合意に達することを「和解」というが、裁判所が関与してこの「和解」が行なわれることがあり、これを「裁判上の和解」という。（裁判所が関与しない和解は「裁判外の和解」である）

具体的には、民事訴訟が提起された場合に裁判所が関与して行なわれる「訴訟上の和解」と、簡易裁判所において当事者どうしの和解を公的に証明してもらう「即決和解」が、「裁判上の和解」に該当する。（なお即決和解は「起訴前の和解」ともいう）

このような「裁判上の和解」がなされた場合には、裁判所書記官がその和解を調書に記載する。こうして和解を記載した調書のことを「和解調書」と呼んでいる。

和解調書は、債務者に給付義務を強制的に履行させる手続（強制執行）を行なう際に、その前提として必要とされる「債務名義」のひとつである

読み方：わかい（とちしゅうようほうにおける～）　

収用の裁決が申請され、収用委員会が審理を開始した場合において、収用委員会はいつでも審理の途中で和解を勧告できる。この勧告にしたがって起業者と収用される相手方の双方の合意により和解が成立した場合には、和解調書が作成され、これをもって権利取得裁決と明渡裁決が同時にあったものとみなされる（土地収用法第50条）。　

読み方：わいどすぱん　

スパンとは間隔、間（ま）のこと。柱や壁の間隔を広く取ることができれば、光や風を室内に取り込みやすくすることができる。従来は1間からせいぜい2間程度の開口部だったが、3間以上ある全面開口も可能になり、南面する部屋に採用するケースが多く見られるようになった。これにより部屋の開放感も増すことになる。一般的に70平方メートル程度の住戸で窓のある開口部の幅が7～8ｍ以上あればワイドスパンとされているが、結露、断熱性能等にも配慮して検討することが必要。

読み方：ろふと　

次のような3つの意味がある。

1）屋根裏の空間を利用して造られた部屋
2）床から天井までの高さが大きい部屋において、天井近くに設置された物置等に利用できる空間
3）1つの住戸内において、2つの部屋が上下に連続した形で造られているとき、上の方の部屋

わが国では主にマンション・アパートで2）の意味で使われることが多い

読み方：ろっくうーる　

岩綿のこと。断熱・保温・耐火性に優れている。

石綿（アスベスト）の原料となる蛇紋石・角閃石などは、石自体が繊維状に細分されるのに対し、岩綿の原料である安山岩などは、高温で溶かし、圧縮した空気や高圧蒸気を吹き付けて繊維状にする

読み方：ろせんか　

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（公衆が通行する道路のこと）について、その路線に面する宅地の１平方メートル当たりの価額を千円単位で表示したものを「路線価」と言う。

宅地の価格水準が基本的にはその宅地が面する道路によって決定されるという発想にもとづいて、宅地の価格水準を道路ごとに表示したものと考えることができる。

公的な土地評価では、相続財産評価及び固定資産税評価においてこの路線価が使用されている。

相続財産評価では市街地の宅地については路線ごとに「路線価」を定め、この路線価を基準として各種の補正率を適用し、宅地の財産評価を行なう。

この相続財産評価の路線価は、地価公示価格・売買実例価額・鑑定評価額・精通者意見価格などを参考として各国税局の局長が評定する。評定の基礎となる「標準宅地」としては全国で約40万地点が定められている。

この相続財産評価の路線価は、毎年1月1日を評価時点として評定され、毎年8月上旬に一般に公開されている。
なお、相続財産評価の路線価は、平成4年以降は地価公示の8割程度となるように評定されている

読み方：ろじゅんたい　

準耐火建築物のひとつで、「建築基準法第2条9号の3ロ」に規定されている建築物のこと。

主要構造部が、準耐火構造と同等の準耐火性能を有すると同時に、延焼のおそれのある開口部を防火戸等とした建築物である。

具体的には、主要構造部を「不燃構造」または「外壁耐火構造」とし、延焼のおそれのある開口部（窓やドア）を防火戸等とした建築物のことである

読み方：ろじじょうぶぶん　

ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、この土地は「敷地延長」や「旗ざお地」と呼ばれる。

こうした土地の通路にあたる部分のことを「路地状部分」と呼んでいる

読み方：ろくやね　

水平な屋根のこと。
屋根面（屋上面）の全体に防水加工を施し、雨水がルーフドレン（屋上排水口）へと流れ込むよう小さな勾配をつけて、雨水の排水を確保したものである。
防水加工としてはアスファルト防水、シート防水などが用いられる。

また、屋根（屋上）を取り囲むように低い壁（パラペット）を設けて、防水層の内側に雨水が浸入することを防いでいる。

こうした陸屋根は、鉄骨コンクリート構造・鉄骨鉄筋コンクリート構造・鉄骨構造の建物で多く見られる

読み方：ろうねんしゃこうじょ　

ある個人について、その年齢が満65歳以上であるときには、基礎控除のほかに、50万円の所得控除が認められている。これを老年者控除という。

読み方：ろうじんほーむ　

高齢者が生活や医療上の支援を受けながら集団で居住する場所。「特別養護老人ホーム」「養護老人ホーム」「有料老人ホーム」「軽費老人ホーム」「グループホーム」の5種類があり、その生活の質や費用には、かなりの違いがある。なお、最近注目されている「ケアハウス」は「軽費老人ホーム」の1種である。

読み方：ろーんとくやく　

不動産の買い主が、金融機関やローン会社からの融資を前提として、不動産を購入しようとしているとき、融資を受けることができなければ、不動産の購入自体ができなくなる可能性がある。
そのため実際の不動産取引では、あらかじめ予定していた融資が金融機関等によって承認されなかった場合には、買い主は不動産を購入する契約を解除して、契約を白紙に戻すことができるという特約を盛り込むことがある。こうした特約を「ローン特約」と呼んでいる。

「ローン特約」は買い主が一定の場合に解除権を行使することを認める特約であるが、その特約の文言の解釈をめぐって紛争になることが少なくない。

「ローン特約」には次の事項を明記しておくのが望ましい。

1）買い主に解除権が発生するための具体的な条件
（どの金融機関からいくらの融資をいつまでに受けることを予定しているか。融資の承認が下りなかった場合に、他の金融機関等に融資を要請する義務を負うか等）
2）買い主が解除権を行使した際の、売り主の義務
（売り主の手付金・代金返還義務の内容）
3）買い主が解除権を行使した際の、買い主の義務
（損害賠償義務が存在しないこと等

読み方：れんたいほしょうにん　

保証人（債務者が債務を履行しない場合に、その債務を債務者に代わって履行する義務を負う人）のうち、債務者と全く同じ義務を負う保証人をいう。

通常の保証人には、催告の抗弁権（債務の履行を請求されたときに、まず主たる債務者に催告をなすべき旨を請求する権利）および検索の抗弁権（債務者の財産について執行するまで自己の保証債務の履行を拒むことができる権利）が認められるが、連帯保証人にはこれらの権利がない。つまり、債権者はいきなり連帯保証人の財産対して執行することができる。一般的に、銀行融資や消費者金融からの融資の際に求められる保証人は連帯保証人である

読み方：れんたいほしょう

債務者の債務を、他人が保証することを「保証」という（民法第446条）。この「保証」の特殊な形態として、保証人の責任を強化した「連帯保証」がある（民法第454条）。
融資取引や不動産取引において単に「保証」という場合には、実際には「連帯保証」であることが非常に多いので、保証契約を締結する際には狭い意味での「保証」なのか、それとも「連帯保証」であるのかを慎重に確認しなければならない。

1）催告の抗弁権と検索の抗弁権について
主たる債務者の債務を、他人が保証することを「保証」という（民法第446条）。以下ではこの民法第446条の保証を「普通保証」と呼ぶことにする。

普通保証では、保証人が債権者から保証を履行する（肩代りする）ように求められた時には、まず先に主たる債務者に請求し、主たる債務者の財産を調べるべきであることを保証人は債権者に主張することができる。このような保証人の主張権を「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」と呼んでいる（民法第452条・第453条）。

これに対して保証人の責任を強化した「連帯保証」では、連帯保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」を持たない。従って、主たる債務者が債務の弁済を怠った場合には、債権者は、連帯保証人の催告の抗弁と検索の抗弁を受けることなく、ただちに連帯保証人に肩代りを請求できる。この点で連帯保証のほうが普通保証よりも債権者にとって有利である。

2）主たる債務の消滅等の主張について
普通保証では、保証人が債権者から保証を履行する（肩代りする）ように求められた時には、主たる債務者の債務がすでに完済されているなどの事実があるときは、保証人はその事実を債権者に主張することができる。
具体的には、主たる債務者が既に債務を弁済していること、主たる債務者の債務の返済期限がまだ到来していないこと、主たる債務者の債務が時効にかかって消滅していること、債権者と主たる債務者との間に相互に相殺できる債権があること、債権者が主たる債務者に対して債務を免除していること、などを保証人は主張することができる。このような保証人の主張権は、保証があくまで主たる債務を肩代りするものであるという保証の本質から考えて当然のことである（これを「保証債務の附従性」と呼ぶ）。
連帯保証でも普通保証と全く同様に、主たる債務の消滅等の主張を連帯保証人は債権者に対してすることができる。

3）請求の絶対効について
連帯保証に特有の性質として、債権者からの請求が絶対効を持つことが挙げられる（民法第458条・第434条）。これは債権者が連帯保証人に履行を請求すれば、主たる債務者に履行を請求したことになるという趣旨であり、主たる債務の時効中断において意味がある。
ただし注意したいのは、よく似たような事例として、連帯保証人が債権者に対して「債務の承認」をした場合には、こうした絶対効は生じないという点である。つまり連帯保証人が債務承認をしたとしても、主たる債務者が債務承認をしたことにはならないのである（大審院判決昭和12年11月27日など）。

4）保証人が複数いる場合について
普通保証の場合、保証人が複数いれば、その保証人相互には意思の連絡がなくても、法律上当然に、「共同保証」になるとされている（民法第456条・第427条）。この共同保証とは、保証人が主たる債務を人数分で平等に分割してそれぞれ肩代りするという意味である。例えば、主たる債務が100万円、普通保証による保証人が4人いれば、1人の保証人の肩代りする金銭は25万円に限定される。このように普通保証における保証人の責任が頭割りになることを「分別の利益」という。
ところが、連帯保証の場合には「分別の利益」がないものとされている（民法第458条）。従って、例えば主たる債務が100万円、連帯保証による保証人が4人いれば、1人の保証人の肩代りする金銭は100万円になる。つまり債権者は連帯保証による保証人の誰に対してでも、主たる債務の全額の肩代りを要求できるという趣旨である。このような面からも連帯保証は債権者にとって非常に有利である

読み方：れんぞくふーちんぐきそ　

布基礎ともいう。

建物の土台にそって、切れ目なくフーチングを築造した形状の基礎である。
建物の土台と布基礎は金物で緊結されている。
なお布基礎は通常は鉄筋コンクリート造である

読み方：ればれっじこうか　

他人資本を使うことによって、自己資本のみよりも高い利益率をあげることをいう。

例えば、他人資本（デット）に支払う利率が総資本（自己資本＋他人資本）から得る利益率よりも低ければ、自己資本（エクイティ）に対するリターンは他人資本を使わない場合に比べて高くなる。このようにして生じる効果が梃子の力学に似ていることから、レバレッジ効果といわれている。
もちろん、リターンを高めることができると同時にリスクも大きくなる（他人資本に対しては利益に関係なく利子を支払わなければならず、また、元本の返済義務も負う）。
　
不動産の証券化においても、投資対象不動産の買収資金等の調達に当たって、出資（エクイティ）と借り入れ（デット）を組み合わせることによって、出資者がより高い配当を得ることができるよう工夫されることが多いが、これもレバレッジ効果の活用例である

読み方：れきしてきふうどほぞんほう　

正式名称は「古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法」。
歴史的風土保存法では、これらの古都において「歴史的風土保存区域」を設定し、古都の伝統と文化を保存することを定めている。


ここで言う古都とは、京都市、奈良市、鎌倉市、天理市、橿原市、桜井市、斑鳩町、明日香村、逗子市の9市町村に限定されている

読み方：れきしてきふうどほぞんくいき 　

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和41年制定）により、古都の歴史的風土を保存するために指定される区域を「歴史的風土保存区域」と言う。

ここで言う「古都」とは京都市、奈良市、鎌倉市、天理市・橿原市・桜井市・斑鳩町・明日香村および逗子市のことである（同法第2条）。

歴史的風土保存区域は、国土交通大臣が指定する（同法第4条）。

歴史的風土保存区域において、建築物の建築、工作物の建築、宅地造成、土地開墾、土地の形質変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なうには、知事または指定都市の市長への「届出」が必要とされている（同法第7条）。　

読み方：れきしてきふうどとくべつほぞんちく　

古都における歴史的風土の保存に関する特別措置法（昭和41年制定）により、古都の歴史的風土を保存するために指定される区域を「歴史的風土保存区域」と言う。

歴史的風土保存区域中の重要な地域は「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」とすることができる（同法第6条）。
「都市計画」によって「歴史的風土特別保存地区」が決定されたときは、その旨を表示する標識が設置されることとなっている（同法第6条第2項）。

「歴史的風土特別保存地区」において、建築物の建築、工作物の建築 宅地造成、土地開墾、土地の形質変更、土石採取、水面の埋立・干拓、木竹の伐採を行なうには、知事または指定都市の市長による「許可」が必要とされている（同法第8条）。

また「歴史的風土特別保存地区」においては、屋外広告物の表示・掲出、建築物・工作物の色彩変更についても知事または指定都市の市長の許可が必要とされており、景観や伝統建築物が厳しく保護されていることに特徴がある（同法第8条）。

なお、上記の許可を得ることができないために、損失を受けた者がある場合には、府県は通常生ずるべき損失を補償する必要がある。ただし、他の法律（建築基準法など）でも不許可処分であるときや、社会通念上都市計画の趣旨に著しく反するときは、損失補償を受けることができない（同法第9条）。

また、上記の許可を得ることができないため、土地の利用に著しい支障をきたす場合に、買い入れの申出があったときは、府県は、当該土地を時価で買い入れる必要がある（同法第11条）。　

読み方：れいんず　

レインズ（REINS）とは Real Estate Information Network Systemの頭文字を並べた名称。国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（「指定流通機構」という）が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称である。

このネットワークシステムにより、指定流通機構の会員である不動産会社間では、パソコンまたはFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれている。
また、指定流通機構そのものを「レインズ」と呼称することもある

読み方：れいきん　

建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借り主から貸し主に対して、契約締結の謝礼として支払われる金銭。将来契約が終了し、退去する際にも、借り主に返還されない

読み方：るーふばるこにー　

マンションにおいて、下の階の住戸の屋上部分を、上の階の居住者のためのバルコニーとしているものを「ルーフバルコニー」という。
通常のバルコニーと比べて広い空間を確保することができる

読み方：るーばー　

日照調整のために天井または壁面（開口部）に設けられる、固定または可動の羽根状の板。　

読み方：りんちたかさせいげん　

「建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる」という規制である。

隣地高さ制限が適用されるのは、第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域を除く10種類の用途地域である（第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域には、隣地高さ制限が適用されない代わりに、絶対高さの制限が適用される）。

隣地高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されている。


ただし隣地高さ制限による高さの限度は、最も厳しい場合でも20メートルとされている。従って、一般住宅や低層・中層の共同住宅を建築する場合には、隣地高さ制限は実質的に関係がないものと考えてよい

読み方：りんちしゃせんせいげん　

隣地高さ制限のこと。
「建物の各部分の高さは、その部分から隣地境界線までの距離が長いほど高くすることができる」という規制である。

隣地高さ制限が適用されるのは、第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域を除く10種類の用途地域である（第1種低層住居専用地域および第2種低層住居専用地域には、隣地高さ制限が適用されない代わりに、絶対高さの制限が適用される）。

隣地高さ制限は建築基準法56条と同法別表第3で詳しく規定されている。

ただし隣地高さ制限による高さの限度は、最も厳しい場合でも20メートルとされている。従って、一般住宅や低層・中層の共同住宅を建築する場合には、隣地高さ制限は実質的に関係がないものと考えてよい

読み方：りょくちほぜんちく　

無秩序な市街化（スプロール現象）の防止、公害の防止、神社寺院等の環境の保護、自然環境の保護などを目的として、市町村が都市計画で定める地区である（都市緑地保全法第3条）。

一般的には、市街地と郊外部との中間地帯にこの緑地保全地区を設置することが多い。

緑地保全地区では、建築物・工作物の建築、宅地造成、土石の採取、木竹の伐採などを行なう際には、知事の許可を受けなければならない（都市緑地保全法第6条）。

ただし不許可によって生じた損失については補償される（都市緑地保全法第7条）。　

読み方：りょくちきょうてい　

緑地を守るために、地域住民が都市緑地保全法に従って締結する協定のこと（都市緑地保全法第14条から第19条）。

緑地協定を締結するためには、都市計画区域内の相当規模の一団の土地の所有者たちや、都市計画区域内の道路・河川に隣接する相当区間の土地の所有者たちが全員で合意し、市町村長の認可を受ける必要がある。

認可を受ける際には、緑地協定区域の範囲、樹木等の種類、保全・植栽する場所、垣・さくの構造、有効期間などを事前に決定しておく必要がある。

この協定が締結された場合には、締結後にその協定区域内の土地の所有権者や借地権者となった者も、その協定を遵守する義務がある（都市緑地保全法第18条）。　

読み方：りょくかじゅうてんちく　

市町村が定める「緑の基本計画」において指定される地区（都市緑地保全法第2条の2）。
市町村の緑化事業のモデルとなるような地区であり、人口密集地の再開発地区などが指定されることが多い。

読み方：りょくかしせつせいびけいかくにんていせいど　

都市緑地保全法の改正により平成13年8月に創設された制度。

緑化重点地区内にある敷地面積1,000平方メートル以上の土地で、敷地面積の20％以上の緑化施設（樹木、植物、排水溝など）を地上・屋上等に設ける場合に市町村長の認定を受けられるというもの。

市町村長の認定を受ければ、緑化施設に課税される固定資産税が5年間半分になる

読み方：りょうて　

両手・片手　

不動産取引を媒介としたときの宅地建物取引業者の成功報酬の受け取り方をいい、取引当事者の双方から受け取る場合を「両手」、一方のみから受け取る場合を「片手」という。

例えば、宅地売買において売り手・買い手の双方から媒介の依頼を受ければ報酬は「両手」で受け取ることができるが、売り手・買い手の媒介依頼先が異なれば、取引には両方の業者が関与することとなって、それぞれの業者が受け取る報酬は「片手」となる。

マルティプル・リスティングによって取引を成立させた場合の報酬は、一般的に「片手」である。

読み方：りゅうぼく　

立木とは、樹木の集団のことをいう。
立木は原則として定着物であるので、土地とその法律的運命をともにする。しかし立木法により登記された場合や明認方法をほどこされた場合には、土地とは別個に取引することができる。

読み方：りゅうちけん・とめおきけん　

ある人が他人の物を占有していて、しかもその物に関係する債権を有しているときは、その人はその物を、債権の担保とするために、占有しつづけることができる。
この権利を「留置権」と言う（民法第295条）。　

読み方：りばーすもーげーじ　

金融機関や自治体などが、高齢者の所有する住宅または土地を担保として、生活資金や医療費等を高齢者に毎月少額ずつ融資すること。
融資期間中、元金返済および利息支払は不要であり、融資期間の終了時（高齢者の死亡時など）に元金・利息が一括返済される。一括返済の方法は担保不動産の売却でもよいし、他の金融資産による返済でもよい。

リバースは「逆の」、モーゲージは「抵当」という意味なので、リバースモーゲージは直訳すれば「逆抵当」となる。一般的には「逆抵当融資」や「住宅担保年金」と和訳されている。
通常の住宅融資では最初に一括して融資が行なわれ、毎月の返済が進むごとに融資残高が減少していくの対して、リバースモーゲージでは融資残高が毎月増加してゆき、融資期間終了時に一括返済が行なわれる。このように通常の住宅融資とは逆の過程をたどるため、リバースモーゲージという名称がある。

歴史的にはリバースモーゲージの起源はフランスの「ビアジェ」という不動産売買契約にあると考えられている。
その後、高齢者の生活を支援する融資制度として1920年代のイギリスでリバースモーゲージが初めて実施され、1960年代に米国でもスタート、特に1990年代の米国で急速に普及したものである。
米国では、近年では毎年1万件近くのリバースモーゲージの新規融資が行なわれている。その主力商品は「ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージ」であり、米国のリバースモーゲージ利用者全体の約3分の2を占めている。

わが国では1981（昭和56）年に東京都武蔵野市の財団法人武蔵野福祉公社が、日本初のリバースモーゲージとして「武蔵野市福祉資金貸付制度」を開始した。1990年代には東京都世田谷区、東京都中野区などの自治体がこれに続き、2000年末の時点では17の自治体がリバースモーゲージを実施するに至った。ただしその融資件数は全17自治体の過去の累計で200件未満にとどまり、非常に少ないものであった。
このようにわが国での普及が遅れた理由は、1990年代に日本の都市部の不動産価格が下落を続けたため、融資金の返済不能の危険性が高まり、自治体や国が制度の導入を見送ったためであるといわれている。

なお住宅金融公庫では、都市居住再生融資（マンションの建替え融資）およびリフォーム融資（バリアフリーリフォーム融資）において、「高齢者向け特例返済制度」を2001（平成13）年に新設している。この特例返済制度は、融資期間中は利払いのみとし、融資期間終了時（死亡時等）に元金を一括返済するというものである。

こうした中、厚生労働省社会援護局では2002（平成14）年12月に生活福祉資金貸付制度要綱を改訂し、「長期生活支援資金貸付制度」を創設した。この制度は、土地資産を持ちながら低所得であるような高齢者世帯を対象とするものであり、わが国初の全国的な公的リバースモーゲージとして注目されている。

読み方：りのべーしょん　

新築を除く住宅の増築、改装・改修、模様替え、設備の取り替えや新設などの改造工事を総称してリノベーションという。リフォーム、リモデルなどとも。
既存建物の耐震補強工事もリノベーションの一種である。

読み方：りじのだいひょうけんのらんよう　

社団法人や財団法人の理事が、代表権の範囲を超えて、法人を代表する行為を行なった場合については、その代表行為が法人の「目的の範囲」を明らかに逸脱するものであるときは、その代表行為に対しては法人は責任を負うことはない（詳しくは法人の権利能力・行為能力へ）。

また、理事の代表権が定款等により制限されている場合については、その定款等による制限を知らない（＝善意の）相手方は、民法第54条により保護される（詳しくは理事の代表権の制限へ）。

しかしながら、理事が法人の「目的の範囲内」において、定款等による制限の枠内で代表として行動した場合であっても、理事が自己の私利私欲を目的として行動する場合があり得る（例えば法人の理事が、法人所有の不動産を勝手に売却した場合など）。このように、理事がもっぱら自己の利益のために代表行為を行なうことを「代表権の濫用（らんよう）」という。

代表権が濫用された場合については、法人としては損失を受けないためにその代表行為の効力を否定するべきであるし、他方、取引の相手方は通常そうした理事の真意を知らないのであるから、こうした相手方は原則的に保護すべきである。しかしこの点につき、民法上では明文を欠くため、問題となる。

この点につき判例では、心裡留保に関する民法第93条但書を類推適用することとしている（昭和38年9月5日最高裁判決など）。

本来、第93条但書は、本人が冗談などの真意と異なる意思表示をした場合には、その真意を知らず、かつ知らないことにつき過失がない（＝善意かつ無過失の）相手方を保護するという規定である（詳しくは心裡留保へ）。
判例はこの第93条但書を理事の代表権の濫用にも類推適用し、濫用があることを知らずかつ知らないことにつき無過失の相手方を保護するとしているのである。

もっとも、理事の代表権の濫用のケースでは、理事は代表行為の効果が法人に帰属することを完全に知っているのであるから、冗談などの心裡留保とはかなり状況が異なるのであるが、判例では取引の安全を保障するために、第93条但書の類推適用により、濫用について善意かつ無過失の相手方を保護していると考えることができる。

読み方：りじのだいひょうけんのほうれいによるせいげん　

理事の代表権は定款等によって制限される場合があり、この制限を知らない（＝善意の）相手方は民法第54条によって保護される（詳しくは理事の代表権の制限へ）。
しかし、理事の代表権が法令によって制限されている場合には、この法令による制限を知らない相手方は民法第54条による保護を受けることができない。その理由は、法令による制限がある場合には、その制限を超えて理事が代表行為を行なうことが初めから不可能だからである。
しかし、こうした場合であっても、取引の相手方は民法第110条の類推適用によって救済される場合がある

読み方：りじのだいひょうけんのせいげん　

社団法人や財団法人の理事は、法人のすべての事務について代表する権限を持つ（民法第53条）。
しかし、この理事の代表権は定款、寄附行為または社員総会の決議によって制限されることがある（民法第53条但書）。

ただし、法人と取引をする相手方は、理事の代表権には制限がないと信じるのが普通であるから、理事の代表権が定款等によって制限されていることを知らない（＝善意の）相手方に対しては、法人は理事の代表権が制限されていると主張することができない（民法第54条）。
つまり善意の相手方は民法第54条によって保護されているということができる。

また善意といえないような相手方であっても、民法第110条の類推適用によって救済される場合がある。　

読み方：りじちょう　

区分所有建物の管理組合の理事会を招集し、理事会の議長を務める役職者である。

理事長は、一般的に、理事会の理事の互選により選出される。理事長は理事会を主宰するだけでなく、共同生活の秩序を乱す行為に対して勧告を行なう権限や、専用部分の修繕に対して承認を行なう権限などを通常持っている（これらの理事長の権限は管理規約・使用細則により定められている）。

また通常、理事長は、区分所有法第25条に定める「管理者」になるので、管理者として集会を招集する（同法第34条）、集会の決議を実行する（同法第26条）などの大きな権限を持っている

読み方：りじかい　

区分所有建物の区分所有者が組織する管理組合において、管理規約の定めにもとづいて、管理組合の業務を執行する機関のことである。管理組合の最高の意思決定機関は集会（いわゆる管理組合の総会）であるが、機動的に管理組合を運営するために、日常的な業務執行機関として理事会をもうけているのである。

理事会は、管理組合の理事によって構成され、理事長が議長となる。理事会では、管理組合の業務全般について集会の決議・管理規約等によって定められた範囲内で、理事会としての意思決定が行なわれる。

特に重要な理事会の職務としては次のものがある（この部分は国土交通省の「中高層共同住宅標準管理規約」より抜粋）。
1）収支決算案、事業報告案、収支予算案、事業計画案の作成
2）管理規約の変更案、使用細則の制定又は変更に関する案の作成
3）長期修繕計画の案の作成
4）その他の総会に提出する議案の作成

読み方：りじ（ほうじんの～）　

民法上の法人のすべての行為について代表する権限を持ち、法人の運営を行なう者のこと。法人は1名または数名の理事を置くこととされている（民法第52条）。
理事の代表権は法人のすべての行為に及ぶのが原則であるが、法人は定款（または寄附行為）や社員総会の決議により、理事の代表権に制限を設けることができる（民法第53条）。

読み方：りじ　

区分所有建物の区分所有者が組織する管理組合の理事会において、理事会を構成する役職者である。

理事は、管理組合の集会において区分所有者の中から選出される。理事は理事会の一員として、理事会で議決権を行使し、管理規約で定められた理事会の職務を執行する

読み方：りこうふのう　

債務不履行のひとつ。債権が成立した時点より後に、債務者の故意または過失により、債務の履行が不可能となったことをいう

読み方：りこうのちゃくしゅ　

わが国の売買契約等では、解約手付が交付されることが多い。解約手付とは、手付の放棄（または手付の倍額の償還）によって、任意に契約を解除することができるという手付のことである（民法第557条第1項）。

具体的には、売買契約成立時に買い主が売り主に解約手付を交付する。買い主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これを「手付流し」という）。
また売り主も、手付の倍額を買い主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい（これは「手付倍返し」という）。
このように手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。

しかし、このような手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能なのではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からはこのような契約解除ができなくなるとされている（民法第557条第1項）。そのため、この「履行の着手」が重要な意味を持つことになる。

過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されている（最高裁判決昭和40年11月24日）。
具体的に言えば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないと考えられている。

実際に履行の着手があったと判断された事例には、「他人物売買において、売り主が他人の不動産を取得して登記を得たこと」、「買い主が代金の用意をして、売り主に物の引渡しをするように催告したこと」などがある。

なお手付流し・手付倍返しによる契約解除は、契約の「相手方」が履行の着手を行った時点からは契約解除ができなくなる。従って「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」状態であれば、自分から手付流し・手付倍返しによる契約解除を行なうことは可能である

読み方：りこうちたい　

債務不履行のひとつ。債務を履行することが可能であるにもかかわらず、債務を履行すべき時期を過ぎても、債務者の故意または過失により、債務を履行しないことをいう

読み方：りあるたー　

NAR（全米リアルター協会）の会員である不動産仲介人（broker）をいう。REALTORという名称は商標登録されており、協会の倫理規定（The Code of Ethnics)に従うことを誓約し、入会が認められた者のみがREALTORと称することができる。

なお、不動産仲介人以外に、不動産の営業に携わる者（salesperson）としてNARに認定された者は「Realttor-Associate」と呼ばれている

読み方：りーと　

不動産投資信託のこと。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を並べて「REIT」（リート）と呼ばれている。

不動産投資信託（リート）は、もともと1960年にアメリカで生まれた金融商品であるが、1990年代のアメリカで人気商品となり、2001年（平成13年）から日本でも発売されている。（詳しくは不動産投資信託へ）　

読み方：りーと　

不動産投資信託のこと。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を並べて「REIT」（リート）と呼ばれている。

不動産投資信託（リート）は、もともと1960年にアメリカで生まれた金融商品である。不動産投資信託（リート）の基本的な仕組みは、多数の投資家から資金を集め、不動産投資信託を運営する「投資法人」がその資金を不動産（オフィスビルなど）に投資し、不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分するというものである。

この不動産投資信託（リート）の最大の特徴は、投資法人が獲得した利益について、その利益のほとんどを投資家へ還元するならば、投資法人にかかる法人税は免除されるという点である。つまり投資法人は不動産と投資家との間を橋渡しする単なる器（うつわ）にすぎないという考え方により、投資法人自体は法人税非課税とされているのである。

1960年にアメリカで誕生したリートの市場は1990年代に入って急拡大し、アメリカでは200以上のリートが株式市場に上場されて、有力な金融商品となっている。

これに対して、かつて日本国内では法律上の問題から不動産投資信託（リート）を設立することができなかったが、平成12年に従来の「証券投資信託法」が改正され、「投資信託及び投資法人に関する法律」（改正投信法）となったことにより、日本でも不動産投資信託（リート）が解禁された。

日本国内での投資信託の対象となる資産は、従来は有価証券（株式、社債など）に限定されていたが、この平成12年の法改正により、投資信託の対象資産に、不動産が加えられた。これにより日本でも、不動産を対象とする投資信託が初めて可能になったのである。この法改正によって登場した不動産を運用対象とする投資信託は「不動産投資信託」「日本版リート」「Jリート」等と呼ばれている。

このような日本の不動産投資信託には、法的な仕組みとして、会社型投資信託と契約型投資信託の2種類があるが、現在のところ会社型投資信託が大半を占めている。また日本の不動産投資信託は、証券取引所に上場することが可能とされており、平成13年（2001年）9月10日の初上場以来、既に多数の不動産投資信託が東京証券取引所および大阪証券取引所に上場され、通常の上場株式と同様に毎日売買されている。

日本の不動産投資信託（会社型）では、投資主体である会社は「投資法人」と呼ばれ、その会社に出資する投資家は「投資主」と呼ばれる。また実際に不動産の取得・運用・売却を指揮する不動産投資のプロフェッショナルは「投資信託委託業者」と呼ばれている（投資信託委託業者は「資産運用会社」とも呼ばれる）。

最後に、日本の不動産投資信託に投資する際のポイントをいくつか挙げたい。
第1に、投資口（投資家が投資法人に出資する単位。普通の会社における株式に相当する）が20から100万円程度に設定されており、比較的購入しやすいものとなっている。

第2に、投資法人から投資家へ還元される分配金（通常の会社では配当金に相当する）は投資口価格（通常の会社では株価に相当する）に対して、3～4％という高水準にある。このため、預貯金や国債と比較して高い利回りを期待することができる。ただし投資口価格の下落による損失の危険もあることに留意したい。

第3に、投資法人の投資先はオフィスビル・商業ビル・賃貸マンションなど多岐にわたるが、各投資法人ごとに特色があるので、投資口を購入する際に各投資法人の運用方針を、「資産運用報告書」などで理解しておくのが望ましい（資産運用報告書は各投資法人のホームページで公開されている）。

第4に、投資法人は、資金を投入した不動産に関する情報の開示（ディスクロージャー）を法律により義務付けられている。具体的には、投資信託法（および政令）により「資産運用報告書」を開示しなければならない。この運用報告書には、投資対象であるひとつひとつの物件の稼働率・賃料収入が明記されている。ただし物件に入居しているテナントの名称までは開示されない（ごく一部の大口テナントの名称は有価証券報告書に記載される）。投資口を購入する際には、こうした物件の稼働率をチェックしておきたい。

第5に、投資法人の売上は、賃料収入と不動産の売却益から構成される。その反面、保有する不動産の時価の上昇・下落は売上高には算入されない。そこで不動産の購入価格（簿価）と不動産の時価とのズレに関する情報を投資家に開示する必要が生じる。この点、上場された不動産投資信託については「有価証券報告書」において、不動産鑑定士の鑑定による会計期末の各物件の時価を表示することが投資法人に義務付けられているので、投資口の購入の際の参考とすることができる。

読み方：らんま　

日本の伝統建築で、鴨居と天井の間に設けられた開口部のこと。
高窓ともいう。

読み方：らんどまーく　

土地の目印となる事物・景観をいう。自然物・建造物を問わないが、目立つこと、特徴があること、永続的であることなどが要件とされ、ときには、地域の象徴（シンボル）となることもある。

例えば道案内の際に目印とされる、歴史的建造物、大木、神社・仏閣・教会、ユニークな建物、水路・池、広場・橋・坂などは、すべてランドマークとしての機能を果たしていると言ってよい。

読み方：らばーたいる　

ゴム製の内装用タイル。クッション性が優れており、床仕上げに用いる。　

読み方：らじえんとひーたー　

ニクロム線を発熱・発光させ、その放射熱により加熱を行なう調理用ヒーターのこと。
最近は発光までの時間が数秒という立ち上がりの極めて早いタイプが開発されており、これはクイックラジエントヒーターと呼ばれている。

ただしクイックラジエントヒーターでは、土鍋、ガラス鍋、ホーロー鍋などは使用することができない（超耐熱ガラス鍋・耐熱ホーロー鍋は使用できる）。

なお最近では、IHクッキングヒーターとクイックラジエントヒーターを組み合わせたコンビネーションタイプの調理用ヒーターが普及しつつある

読み方：らいふらいん　

都市機能を維持し日常生活を営むために必須の設備をいう。電気・ガス・水道等、通信設備、人の移動・物流手段などがこれに当たる。大きな自然災害が発生した場合に、被災者の生活を支えるために最優先で確保すべき設備であるとされ、阪神・淡路大震災以降、よく使用されるようになった言葉である。

読み方：らーめんこうぞう・こうそうまんしょんの　

高層の新築分譲マンションの販売広告で「ラーメン構造」「鉄骨ラーメン構造」「重量鉄骨ラーメン構造」と表示されていることがある。具体的には次の2通りがある

1)「鉄骨鉄筋コンクリート構造」のことを指している場合
「鉄骨鉄筋コンクリート構造」では、鉄骨の柱と鉄骨の梁で荷重を受け、水平方向の外力に対抗する。そのため、コンクリート壁の量を削減することが可能となり、壁の位置や開口部を比較的自由に変更することができるというメリットがある。
また風力・地震などの外力にも強く、高層マンションで多用される。

その反面、「鉄骨鉄筋コンクリート構造」は柱と梁が太くなり、居室の内部空間がやや狭く感じるというデメリットもある。このデメリットを克服するために、柱と梁を外壁に突き出したデザインにするという工法（これを「アウトフレーム」という）が採用されることがある。

2)「鉄筋コンクリート構造」のことを指している場合
鉄筋にコンクリートを巻くことにより、鉄筋コンクリート製の柱・梁を形成する場合には、その柱・梁が強固な骨組となるので、「ラーメン構造」となる。
これも1)と同様に、壁量を削減し、壁の位置や開口部を比較的自由に設けることができるというメリットを持つ。

実際の新築分譲マンション広告で「ラーメン構造」とうたわれるときは、上記1)の「鉄骨鉄筋コンクリート構造」を指すことが多い。
また最近の超高層マンションでは、上記1)・2)と異なるラーメン構造（鉄骨の代わりに鋼管を使用した「鋼管コンクリート構造」など）が採用されることがある。

読み方：らーめんこうぞう・けんちくがくじょうの　

柱・梁という部材どうしが剛接合（ごうせつごう）され、水平方向の外力などに対抗できる強い骨組を形成しているような建築構造のことを、建築学では「ラーメン構造」と呼んでいる。「ラーメン」とは「枠（わく）」という意味である。

「剛接合」とは、部材の接合部が完全に固定されており、水平方向の力がかかっても接合部が回転・変形しないということを指している。

こうした建築学上の「ラーメン構造」は具体的には次のようなものである。

1)鉄筋コンクリート構造
通常の鉄筋コンクリート構造は、壁が外力に対抗する役割を担っており、「ラーメン構造」ではない。（「壁構造」である）
これに対して、鉄筋にコンクリートを巻くことにより、鉄筋コンクリート製の柱・梁を形成する場合がある。この場合には、その柱・梁が強固な骨組となるので、「ラーメン構造」である。

読み方：よやくかんけつけん　

予約とは、将来において契約を締結するということを事前に当事者どうしで合意することを指す。このような予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。

予約完結権を持つ者が契約を行なう旨の意思を表示をすれば、相手方の承諾を待つまでもなく、契約が自動的に成立する。つまり予約完結権とは、予約を本契約へと強制的に移行させる権利であると言うことができる。

なお、売買の一方の予約における予約完結権、再売買の予約における予約完結権は、仮登記によって保全することができる。

読み方：よやく　

予約とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者どうしで合意することを指す。予約においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。

例えば、将来において売買契約を締結するという予約（売買予約という）において、買い主が予約完結権を持ったものとする。
そうすると将来、買い主が売り主に対して「この物を購入するという予約完結権を行使する」という意思を表示すれば、売り主の承諾を待つまでもなく、売買契約が自動的に成立することになる。
このように予約という仕組みを使えば、予約完結権を持っている者が任意に売買契約を締結する権利を持つことになるので、予約完結権者に強い権利があると言うことができる。

なお、予約完結権を持つ者を「予約完結権者」または「予約権者」と呼び、その反対に予約完結権の行使を受ける者を「予約義務者」と呼ぶことがある。

上記では当事者の一方が予約完結権を持つ場合を述べたが、このような予約は「一方の予約」と呼ばれる。このほかに当事者の両方が予約完結権を持つ場合も考えることができる（当事者のどちらでも意思を表示すれば自動的に契約が成立するという予約）。このような予約は「双方の予約」である。
また将来において締結される契約のことを「本契約」と呼ぶことが多い。

読み方：よそうぶんぱいきん　

不動産投資信託において投資法人が投資主に支払うことを予想した分配金のこと。確定額ではなく、投資法人の業績により変動することが多い。

投資法人はその会計期間（通常6ヵ月）の終了後2ヵ月以内に決算を発表することとされており、このとき、終了した会計期間における投資口1口当たりの分配金が発表される。
それと同時に、次の会計期間の終了後に支払うと予想される投資口1口当たりの分配金も発表されることになっており、これを「予想分配金」と呼んでいる。

例えば、ある投資法人の第3期目の会計期間が「2003年1月1日～同年6月30日まで」で、2003年8月25日にその第3期分の決算発表があったとする。
この決算発表では第3期の分配金が公表される。それと同時に、第4期（2003年7月1日～同年12月31日まで）の予想分配金も公表される。ここで仮に、第3期の分配金が「2万円」、第4期の予想分配金が「2万1,000円」であったものとする。

予想分配金は、会計期間が開始してから2ヵ月程度の早い時期に公表されるものなので、あくまで不確実な予想にすぎない。賃貸不動産の稼働率が予想より上昇すれば、利益が増えるので、予想分配金は増える。また金利が予想より上昇すれば、利益が減少する結果、予想分配金は減少するという具合である。

読み方：よこくとうきせいどのはいし　

売買の無効または取消しにより、登記抹消を求めるなどの裁判が提起された場合に、裁判の存在を知らしめて警告するために、裁判所書記官の職権によってなされる警告的登記が予告登記であるが、この制度は新しい不動産登記法（平成17年3月7日施行）では廃止された。

その理由として第一に、予告登記制度が、競売を逃れるために濫用されていたことが挙げられる。例えば、競売にかけられそうな不動産を所有している者が、馴れ合いで他人に不動産を売却し、同じく馴れ合いで登記抹消訴訟を提起すれば、予告登記がなされる。このように予告登記のある不動産は、たとえ差し押さえて競売にかけたとしても、裁判の存在が障害となって、買い手がつきにくいことが予想される。このように競売逃れに予告登記が濫用されていた実態がある。

また理由の第二に、原因行為の取消し（例えば売買契約の取消し）はすでになされているのであるから、予告登記より後にその物件を購入する者は、取消し後の第三者になる。すると、予告登記よりも後に、所有権移転登記を済ませてしまえば、登記を得た者の権利が優先されてしまう　（取消し後の第三者は、先に登記を具備すれば、旧所有者に対する関係では優先される）。つまり予告登記を無視して購入したとしても、実害が生じないともいえる。このような意味で予告登記の実効性が薄いことも理由に挙げられている。

読み方：よこくとうき　

売買の無効または取消しにより、登記抹消を求めるなどの裁判が提起された場合に、この裁判の存在を知らしめて一般に広く警告するために、裁判所書記官の職権によってなされる警告的登記のこと。
例えば不動産の売買にもとづく所有権移転登記がなされた場合で、その売買が売り主に対する詐欺によってなされたものであったため、売り主が売買の取消しを行なったうえで移転登記の抹消をもとめる民事裁判を提起したとする。この場合、裁判所書記官の職権により、登記記録の甲区に、「×番所有権抹消予告登記」という「予告登記」がなされることになる。

ただしこの予告登記の制度は、実効性が薄いこと、濫用される実態があることという理由により、新しい不動産登記法（平成17年3月7日施行）では廃止されている。（詳しくは予告登記制度の廃止へ）

読み方：よこくこうこく　

不動産の販売に当たって、価格等が未定のままでする広告をいう。

実際の販売広告であると誤解を与える恐れがあることから、（1）広告の対象は、分譲宅地、建売住宅、分譲マンション、新築賃貸マンション（アパート）に限ること、（2）広告において、予告広告であること、価格が未定または予定であること、販売の予定時期、販売開始まで契約や申し込みができないことなどを明記することとされている（不動産の表示に関する公正競争規約）。

なお、工事の完成前の広告は、開発許可、建築確認等の後でなければしてはならないとされており、予告広告もこの要件を満たさなければならない。

読み方：ようへき　

崖をおおう人工の壁のこと。

主に、敷地と道路に高低差がある場合や、敷地の背後に崖がある場合に設置される。

単に崖を補強するものではなく、土砂の崩壊を防止することがその役割であり、大きな荷重を支えることができるような性能を持つ必要がある。

なお建築基準法88条・施行令138条により、高さが2ｍを超える擁壁（ようへき）を造る場合には、建築主事の建築確認を受ける必要がある。

読み方：ようとちいき　

建築できる建物の種類を定めた地域のこと。都市計画法第8条第1項第1号に規定されている。

用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類が存在する。

また用途地域では、その用途地域において建築できる建物の種類に応じて、容積率、建ぺい率などの建築規制がきめ細かく定められている。

市区町村が作成する都市計画図は、用途地域ごとに異なった色を用いて、用途地域の区分が一目でわかるものとなっている。　

読み方：ようそのさくご　

法律行為の重要な部分のことを「要素」という。この「要素」に関して錯誤がある場合には、民法第95条により意思表示をした本人を保護し、法律行為を原則的に無効としている（詳しくは「錯誤」へ）。　

読み方：ようせきりつ　

読み方：ようじょう　

コンクリートやモルタルを硬化させて性能を安定させ維持できるよう保護すること、また、左官や塗装の仕上がり面を防護することをいう。cureには療養、治療という意味があるように、水分を補給したり、温度条件を保つなどの対応が必要で、こうした行為を含めて養生という。

読み方：ようごろうじんほーむ　

人福祉法第20条の4、第11条1項1号にもとづく老人福祉施設のひとつ。特別養護老人ホームに入所するにいたらない程度の要介護状態にある65歳以上の高齢者や、経済的に困窮している65歳以上の高齢者を受け入れるものである。

読み方：ようごや　

小屋組に斜材を組み入れて、水平方向の力に対して強い構造としたもの。
ツーバイフォー工法（2×4工法）の木造建築物などで用いられる。

読み方：ようえきち　

地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことである（民法第280条）。
この地役権が設定されている場合において、利便性を高めようとする土地（すなわち自分の土地）のことを要役地という。

例えばA氏が、自分の所有地から公道に出るために、B氏の所有する土地を通行しようとして、B氏の所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作ったとする。
このときA氏の所有地は、通行路の開設によって利便性を高めているので、A氏の所有地は「要役地」である

読み方：ゆにばーさるでざいん　

デザイン思想の一つで、「できるだけ多くの人が利用可能であるようにデザインする」という考え方をいう。ロナルド・メイス（ノースカロライナ州立大学ユニバーサルデザインセンター所長）が提唱したもので、文化や言語の違い、老若男女の差、障害・能力の如何を問わずに利用することができるように施設・製品・情報をデザインすることをめざしている。

その原則として、（1）公平に使えること（Equitable use）、（2）高い自由度で使えること（Flexibility in use）、（3）使い方が簡単ですぐに分かること（Simple and intuitive use）、（4）必要な情報がすぐ認識できること（Perceptible information）、（5）誤った使い方が危険につながらないこと（Tolerance for error）、（6）身体への負担が小さいこと（Low physical effort）、（7）接近・利用のための十分な大きさ・空間を確保すること（Size and space for approach and use）（これらをユニバーサルデザインの７原則という）が提示されている。

なお、「バリアフリー」は障害者を想定したデザイン原則であるが、ユニバーサルデザインはこれを含むより広い概念である。
　

読み方：ゆにっとばす　

読み方：ゆかめんせき　

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積を言う（建築基準法施行令2条1項3号）。

なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省（現国土交通省）が、通達（昭和61年4月30日付建設省住指発第115号）によって詳しい基準を設けている。

読み方：ゆかしたかんき　

耐震性を高める布基礎（ぬのきそ）が普及した結果、床下の湿気により、土台が木材腐朽菌のせいで腐食するなどの問題が起きるようになった。

そのため法律（建築基準法施行令第22条）では、床下の換気について、「壁の長さ5メートルごとに布基礎に換気用の穴（300平方センチ以上）を設けて、その換気孔にねずみの侵入を防止するための格子などを付けること」を義務付けている。

ただし、他の有効な床下防湿の措置を講じたときは、換気孔を設ける必要はない。

読み方：ゆかぐみ　

木造建築物において、床面を支えるための骨組のことを「床組」という。
在来工法の木造住宅の場合、一般的に次の4種類の床組が使われている。

1)束立て床
「根太・大引・床束・土台」から構成される1階部分の床組のこと。

2)根太床
「根太・胴差し」から構成される床組のこと。廊下などに用いる。「単床」とも呼ぶ。

3)梁床
「根太・床梁・胴差し」等から構成される2階部分の床組のこと。
一般的な在来工法の木造住宅ではこの「梁床」を使用する。「複床」とも呼ぶ。

4)組床
「根太・小梁・梁・胴差し」等で構成される2階以上の部分の床組のこと。
床面積が大きい場合、下階の柱が少ない場合、３階建て住宅の場合などに使用される。

読み方：ゆうりょうろうじんほーむ　

老人福祉法第29条にもとづく民間の老人ホーム。60歳以上の高齢者が常時10人以上入居し、食事の提供などのサービスを受ける老人ホームのこと。有料老人ホームは、特別養護老人ホームの民間版と言えるもので、入所者は契約によって入所する。入居一時金、入居費用ともに非常に高額であるのが一般的である。

読み方：ゆうそうしんせい（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産の登記を申請する際に、登記申請書等の必要書類を、郵便で郵送することによって申請することをいう。
従来の不動産登記法では、一部の例外を除き、不動産登記を書面で申請するには必ず登記所に出頭する必要があるとされていた。
しかし平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法（以下、新不動産登記法という）では、すべての登記所において、郵送申請が認められた。
なお、新不動産登記法の施行後、登記所はオンライン庁と非指定庁の2種類に分かれることになるが、どちらの登記所であっても、郵送申請が認められる。

従来の不動産登記法では、権利の登記については出頭主義を採用していたが、不動産登記法の全面改正（平成17年3月7日施行）の際に、不動産登記のオンライン申請が新設されたことにより、この出頭主義は廃止された。これに伴い、出頭しないで申請できる「郵送申請」が解禁されたものである（旧不動産登記法第26条第1項「出頭主義」の廃止）。
この結果、オンライン庁では、オンライン申請、（出頭による）書面申請、郵送申請という3種類の申請方法が可能になっている。また未指定庁では（出頭による）書面申請、郵送申請の2種類の申請方法が可能である。

なお郵送申請に特有の問題として、申請書類が登記所の窓口に到達した時点が、登記受付時点となる。このため、同一の不動産に関する2個以上の登記申請が、同時に受け付けられる可能性がある。この点につき不動産登記法では、それらの申請を「同時にされたものとみなす」として解決している。この場合、受付番号も同一となる（不動産登記法第19条第2項、第3項）。　

読み方：ゆうせんしゅっし　

出資のうち、普通の出資者に優先して配当を受けることのできる地位にある出資をいう。一方で、優先出資者の議決権は大幅に制限される。

優先出資は、普通の出資者以外の不特定多数の者から投資を募るために募集され、それを証する証券（優先出資証券）は、株式における「優先株」に類似した性格の金融商品として取引される。
　
不動産の証券化においても、特定目的会社の社員ではあるが、特定目的会社の設立時の社員に先立って利益の配当または残余財産の分配を受けることのできる社員の地位（優先出資）が認められている。

読み方：ゆうげんせきにんちゅうかんほうじん　

中間法人法にもとづいて設立された中間法人であって、中間法人の債務について社員が連帯責任を負わない法人のこと。

中間法人法は平成14年4月1日にあらたに施行された法律であり、いわゆる権利能力なき社団に該当するような非営利団体に法人格を付与することを目的とした法律である。有限責任中間法人はこの中間法人法により設立が可能とされている法人である。

有限責任中間法人は、「構成員（社員）に共通する利益を図る」ことを目的とし、構成員（社員）に利益（剰余金）を配当せず、中間法人の債務について構成員（社員）が個人財産で連帯責任を負わないという特徴がある。

有限責任中間法人の設立・運営等は次のとおり。

1）設立
有限責任中間法人を設立するには、社員になろうとする者2名以上が共同して、運営の規則である定款（ていかん）を作成し、定款または社員総会において理事と監事を選任し、社員または社員以外の者が300万円以上の基金を拠出し、金融機関で基金の保管証明を受ける必要がある。
このような手続を経た上で、主たる事務所の所在地を管轄する法務局で、設立登記を行なうことにより有限責任中間法人が成立する。

2）運営
有限責任中間法人は社員によって構成され、運営されるが、実際に業務を執行するのは理事である。理事は社員でなくともよい。
また有限責任中間法人の社員は個人である必要はなく、株式会社や社団法人が社員になることもできる。社員の数は2名以上であればよく、上限はない。法人成立後に社員の変更があれば社員名簿に記載する。
社員は有限責任中間法人が支出した経費を支払う義務を負うが、有限責任中間法人の債務を社員個人の財産で負担する必要はない（ただし社員が別途、個人保証をすることは可能である）。
なお、中間法人は「剰余金の分配を目的としない」ので、毎期発生する利益を社員に配当することはできない。

3）財務情報の開示
有限責任中間法人は、貸借対照表、損益計算書、事業報告書、剰余金処分（損失処理）案、附属明細書の作成が義務付けられており、しかもこれらの書類を5年間保管し、社員や取引先の請求があれば閲覧させなければならない（中間法人法第9条、第59条、第61条）。このように一般の会社と同等の情報開示が必要とされている。

4）税務
有限責任中間法人は、権利能力なき社団・特定非営利活動法人・非営利の社団法人などと類似した機能を営んでいるが、法人税法上は普通の会社と同等の扱いを受ける。
権利能力なき社団・特定非営利活動法人・非営利の社団法人は収益事業にのみ法人税が課税され、それ以外の事業（＝公益事業など）については法人税が非課税である（なお非営利の社団法人は収益事業に軽減税率が適用される）。
これに対して、有限責任中間法人はすべての事業について一般の会社と同じ法人税率で課税される。ただし消費税については社団法人と有限責任中間法人は同じ扱いである（中間法人法第156条）。

読み方：ゆうけいぶんかざい　

有形の文化的所産であって、わが国にとって歴史上または芸術上の価値が高いもの（これらのものと一体化している土地等を含む）を「有形文化財」という（文化財保護法第2条）。
有形文化財は、建造物と美術工芸品（絵画・工芸品・彫刻・書跡・典籍・古文書・考古資料・歴史資料）の2種類に区分される。
有形文化財のうち重要なものは重要文化財に指定され、さらに世界文化の見地から特に価値の高いものは国宝に指定されている。

読み方：ゆうきゅうとちてんかんりようそくしんち　

市街化区域における遊休土地の有効利用を促進するために市町村が定める地区。
遊休土地利用転換促進地区は、平成2年の都市計画法の改正により導入された地区である。

この地区は、市街化区域内で相当規模の土地が低・未利用の状態のまま存続しつづけることで、周辺地域の計画的な土地利用に著しく支障をきたす場合を想定し、そのような場合に市町村が適切に指導・助言・勧告をすることにより、積極的な土地利用を促そうとする制度である。


1）指定の要件
遊休土地利用転換促進地区は、次の要件を満たすとき、市町村が指定する（都市計画法第10条の3、施行令第4条の3より要約）。（※）
ア：市街化区域内のおおむね5,000平方メートル以上の規模の区域であること
イ：当該区域内の土地が相当期間、住宅の用、事業の用等に供されていないこと（またはその土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること）等

2）遊休土地である旨の通知
上記1）の指定が正式に告示されてから2年を経過した後において、市町村長は次の要件を満たす区域内の土地所有者等に対して、遊休土地である旨を通知するものとされている（都市計画法第58条の6、施行令第38条の9より要約）
ア：土地所有者等がその土地を取得してから2年を経過したこと
イ：その土地が1,000平方メートル以上の一団の土地であること
ウ：その土地が住宅の用、事業の用等に供されていないこと（またはその土地の利用の程度が周辺地域に比べて著しく劣っていること）等

3）計画の届出、勧告、買取協議
上記2）の市町村長の通知から6週間以内に、当該土地所有者等は、遊休土地の利用又は処分に関する計画を届け出なければならない（都市計画法第58条の7）。
この計画が土地利用の促進に支障があるものであるときは、市町村長は、当該土地所有者等に対して、計画の変更等を勧告することができる（都市計画法第58条の8）。
さらに土地所有者等がこの市町村長の勧告に従わないときは、市町村長はその土地の買取を希望する地方公共団体・土地開発公社等と当該土地所有者等との間で、6週間に限り、土地の買取に関する協議を行なわせることができる。（都市計画法第58条の9）。　

読み方：ゆうがいぶっしつしようとくていしせつにかかるとちのちょうさ　

読み方：ゆうがいぶっしつしようとくていしせつ　

水質汚濁防止法施行令第1条で指定された101種類の特定施設のうちで、特定有害物質を製造・使用・処理している施設のこと。

環境省の調べ（平成12年度）によると、101種類の特定施設を設置している工場・事業場等は、全国で約30万ヵ所にのぼる。しかし有害物質使用特定施設は、全国で約27,000ヵ所にとどまると環境省では推計している。

なお、ダイオキシン類については、ダイオキシン類対策特別措置法において規制されていることを理由として、土壌汚染対策法の特定有害物質からは除外されている。そのため、廃棄物処理施設等については土壌汚染対策法の有害物質使用特定施設から除外されるケースが多いものと思われる。

さらに、敷地面積が300平方メートル以下の工場・事業所の敷地（周辺の地下水が飲用に供されている等の状態にないものに限る）については、土壌汚染状況調査を行なう必要が生じた場合であっても、土壌ガス調査・土壌溶出量調査は実施する必要がないとされている（土壌汚染対策法施行規則附則第2条）。

このため、小規模なクリーニング店については有害物質使用特定施設に該当する場合であっても、事実上、土壌汚染状況調査が実質的に免除されていると言うことができる。

なお、社団法人土壌環境センターでは、平成11年12月の時点で、特定有害物質およびダイオキシン類と重金属を扱う工場・事業場が全国で最大限に見積もって92万8千ヵ所あるものと推計している。

読み方：ゆうがいぶっしつ　

水質汚濁防止法において定められた26種類の物質のこと。

水質汚濁防止法では、人の健康に被害を生ずる恐れが大きい物質として、水質汚濁防止法施行令第2条で次の26種類の物質を指定している。
これら26種類の物質から「アンモニア、アンモニウム化合物、亜硝酸化合物および硝酸化合物」を除外した25種類の物質は、土壌汚染対策法の特定有害物質に該当する。
なお、ダイオキシン類については、ダイオキシン類対策特別措置法において排出基準が定められているので、水質汚濁防止法の有害物質からは除外されている。

水質汚濁防止法の有害物質は具体的には次の通りである（平成14年12月13日以降）。
1.カドミウムおよびその化合物
2.シアン化合物
3.有機燐化合物（パラチオン、メチルパラチオン、メチルジメトン、EPN）
4.鉛およびその化合物
5.六価クロム化合物
6.砒素およびその化合物
7.水銀およびアルキル水銀その他の水銀化合物
8.ポリ塩化ビフェニル
9.トリクロロエチレン
10.テトラクロロエチレン
11.ジクロロメタン
12.四塩化炭素
13. 1・2―ジクロロエタン
14. 1・1―ジクロロエチレン
15.シス―1・2―ジクロロエチレン
16. 1・1・1―トリクロロエタン
17. 1・1・2―トリクロロエタン
18. 1・3―ジクロロプロペン
19. テトラメチルチウラムジスルフイド（別名チウラム）
20. 2―クロロ―4・6―ビス（エチルアミノ）―s―トリアジン（別名シマジン）
21. s―4―クロロベンジル＝N.N―ジエチルチオカルバマート（別名チオベンカルブ）
22. ベンゼン
23. セレンおよびその化合物
24. ほう素およびその化合物
25. ふっ素およびその化合物
26. アンモニア、アンモニウム化合物、亜硝酸化合物および硝酸化合物

読み方：ゆいごん　

言（いごん）ともいう。

死後の法律関係を定めるための最終意思の表示をいい、日常用語として、「ゆいごん」と読むことが多い。

その最大の役割は、遺産の処分について被相続人の意思を反映させることで、遺言がない場合は民法の規定に従って相続が行なわれる（法定相続）が、遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて自らの意思を反映させることができる。
また、遺贈の方法により、相続人以外の者に遺産を与えることも可能である。ただしそれが有効であるためには、民法に定められた方法で行なわなければならない。一般的には、遺言書の全文（日付と氏名を含む）を遺言者が自筆で記述して押印する自筆証書遺言、遺言内容を公証人に確認してもらってから公正証書にする公正証書遺言、遺言内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法による。

また、手続を円滑に進めるため遺言執行者を指定することができ、遺言執行者は相続人の代理人とみなされる。遺言の執行は、弁護士、司法書士、行政書士、信託会社などが手がけている。

読み方：ゆいごん　

言（いごん）ともいう。

死後の法律関係を定めるための最終意思の表示をいい、日常用語として、「ゆいごん」と読むことが多い。

その最大の役割は、遺産の処分について被相続人の意思を反映させることで、遺言がない場合は民法の規定に従って相続が行なわれる（法定相続）が、遺言を作成しておくと、遺産の全体または個々の遺産を誰が受け継ぐかについて自らの意思を反映させることができる。
また、遺贈の方法により、相続人以外の者に遺産を与えることも可能である。ただしそれが有効であるためには、民法に定められた方法で行なわなければならない。一般的には、遺言書の全文（日付と氏名を含む）を遺言者が自筆で記述して押印する自筆証書遺言、遺言内容を公証人に確認してもらってから公正証書にする公正証書遺言、遺言内容を秘密にして公正証書にする秘密証書遺言のどれかの方法による。

また、手続を円滑に進めるため遺言執行者を指定することができ、遺言執行者は相続人の代理人とみなされる。遺言の執行は、弁護士、司法書士、行政書士、信託会社などが手がけている。

読み方：ゆーてぃりてぃ　

住まいにおける家事作業の中心となる室のこと。家事作業をするために必要な設備が集中的に設けられ、作業台なども整備される事も多い。台所の近くに設置されることが多い。

読み方：やねふねんくいき　

防火地域と準防火地域にあるすべての建築物は、耐火建築物または準耐火建築物としない場合には、その屋根を不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要である（建築基準法63条）。

しかしその反面、防火地域または準防火地域以外のエリアでは、この屋根不燃化の規定（建築基準法63条）は適用されない。

そこで建築基準法では、こうしたエリアであっても、特定行政庁の判断により、屋根の不燃化を強制できるという制度を設けている。これが「屋根不燃区域」である。

具体的には、特定行政庁が、防火地域または準防火地域以外のある区域を「屋根不燃区域」に指定すると、その区域内では屋根を不燃材料で造り、または不燃材料でふかなければならないことになる（建築基準法22条）。

またこの「屋根不燃区域」に指定されると、外壁や軒裏について特別な防火規制をクリアーしなければならないことになる（建築基準法23条・24条・24条の2）。

この「屋根不燃区域」を指定するには、都道府県都市計画審議会または市町村都市計画審議会の意見を聴く必要がある。

実際にこの「屋根不燃区域」は、木造家屋が密集する地域などで広汎に指定され、都市の防火に大きな役割を果たしている。

読み方：やくいん（めんきょのきじゅんにおける～）　

宅地建物取引業法第5条第1項（免許の基準）では、その事由に該当した場合には宅地建物取引業の免許を与えることができない事由を列挙している。これらの欠格事由における役員とは次の1および2の者を指しており、実質的に支配力を有する者を含む幅広い概念である。

1：業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者

2：相談役、顧問、その他いかなる名称を有する者であるかを問わず、法人に対し業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者と同等以上の支配力を有するものと認められる者

このように、名称の如何を問わず、宅地建物取引業を営む法人または個人に対して、実質的に支配力を有する者を、宅地建物取引業法第5条第1項（免許の基準）では「役員」と呼んでいる。
なお上記2の「同等以上の支配力」の認定に際しては、「名刺、案内状等に会長、相談役等の役職名を使用しているか否かが一つの基準となる」と説明されている（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方「第5条第1項関係」より）。　

読み方：もるたる　

セメントと砂に、水を加えて練り合わせたもの。
左官材料として多用される。

読み方：もりど（どじょうおせんたいさくほうの～）　

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。地表面を50センチメートル以上の土で覆うことにより、汚染土壌の飛散を防止することである。（環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした）　

読み方：もりど　

傾斜のある土地を平らな土地にするために、土砂を盛ること。
宅地造成工事規制区域の中にある宅地において、高さが1メートルを超える崖を生じるような盛り土をする場合には、着手する前に、知事（または政令市・中核市・特例市の市長）の許可を受けることが必要である（宅地造成等規制法第8条）。

読み方：もとづけ　

宅地建物の売買の仲介において、顧客から直接に売買の依頼を受けている立場にあることをいう。

一方、そのような依頼を受けた売買の相手方（売る依頼ならば買い手、買う依頼ならば売り手）を発見・仲介することを「客付け」と呼ぶ。

宅地建物の仲介業務においては、元付けを担う業者（元付け業者）と客付けを担う業者（客付け業者）が異なり、両者が共同して取引を成立させることが多い。

読み方：もでるはうす・もでるるーむ　

住宅販売などに当たって展示・PRのために建設された住宅または部屋をいう。

住宅建築の受注や分譲住宅の販売のために建てる戸建て住宅が「モデルハウス」、マンション販売の場合などにおいて展示する部屋が「モデルルーム」である。建築工法、住宅性能、室内環境等を具体的に示すことができるが、現実に販売される住宅等とまったく同一ではない。　

読み方：もじゅーる　

建築生産における規格化・標準化を図るための基準寸法のこと。または、構成材のサイズを定めるために、ある法則で秩序だてられた寸法組織のこと。一般的には尺である91cmを基本寸法とするが、最近は1mを基本寸法とするメーターモジュールが採用されるケースが増えてきている。　

読み方：もくろみしょ（ふどうさんとうししんたくにおける～）　

不動産投資信託が募集・売り出しされる際に、投資法人から投資を希望する投資家へと交付される文書で、投資法人の概況を記載した文書のこと。

目論見書は、不動産投資信託の募集・売り出しの引き受けを行なう各証券会社の窓口にて、希望者は誰でも交付を受けることができる。最近では各証券会社の個人向けオンライン取引において、PDFファイルでも簡単に入手できるようになっている。

読み方：もくぞうじくぐみこうほう　

在来工法ともいい、木造建築物の工法のひとつ。
「在来工法」とは、「伝統工法」を母胎としながら、第二次大戦後の技術革新で新たに生まれた木造建築物の工法である。

この「在来工法」は、「木造軸組工法」「在来軸組工法」「在来木造」「木造軸組」などの様々な呼び方がされるが、その内容は基本的に同じである。

「在来工法」の特徴としては次のことが挙げられる。

1）鉄筋コンクリート製の「布基礎」（連続フーチング基礎）を採用し、土台と布基礎をアンカーボルトで緊結する

2）筋かいを入れて、プレート等で止めつけることにより、軸組全体を安定させる

3）壁材に構造用合板を採用する等により、壁に強度を与える

4）その他、材の接合部（仕口）に多様な金物を用いて、軸組全体を補強する

これらの工夫により構造的に強い木造建築が初めて可能となった。

ちなみに建築基準法では、木造建築物についてさまざまなルールを設けているが、これらのルールの前提として想定されているのはこの「在来工法」である。

読み方：もくぞう　

建物の主要な部分を木材とした建築構造のこと。

木造の工法は、大きく分けて「在来工法」「伝統工法」「枠組壁工法」に分類されている。

読み方：めんぜいてん　

税法によって一定金額に満たなければ課税しないとする、その金額をいう。例えば固定資産税の免税点は、同一市町村区域内資産について、資産評価額が、土地は30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円とされている。あるいは、消費税の免税点は、課税売上高が1,000万円である。

読み方：めんぜいぎょうしゃ　

消費税が課税される取引（課税取引）にもとづく売上高を「課税売上高」と呼ぶ。

前々年における課税売上高が3,000万円以下であるとき、その会社または個人事業者については、今年の売上について消費税が課税されない扱いとなっている。このような会社または個人事業者のことを「免税業者」という。

免税業者については、その取引において消費税額を取引の相手から受け取るかどうかは、免税業者の自由な選択に委ねられている。

なお、免税業者は仕入の際に支払った消費税額を必要経費に計上することができないというデメリットがある。
従って仕入の際に支払った消費税額を必要経費に計上することを希望する場合には、自ら税務署に「課税業者となる旨の届出」を行なうことによって、課税業者を選ぶ道が設けられている。

最後に、資本金が１千万円以上の新設法人は、１年目から自動的に消費税が課税される事業者となるので、注意したい。
　

読み方：めんしんこうぞう　

大地震による揺れをできるだけ小さくして、心理的恐怖感や家具の転倒などによる災害を少なくするために、建物の基礎と土台の間に防振ゴム（積層ゴム）を挿入するなどの構造を免震構造という。これまではマンションでの採用が多かったが、最近は一戸建て住宅に採用するケースも多い。振動を通常の2～3割程度に和らげる効果があるとされており、今後さらなる増加が予想される。　

読み方：めんごうし　

本来は、断面が丸や平角の鉄棒を窓などの開口部に取り付けたもの、すなわち鉄格子である。現代ではアルミ製（枠付き）のものが多い。防犯対策として台所の窓等に設ける。　

読み方：めんきょのしんせい　

宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引業の免許を国土交通大臣または都道府県知事に申請して免許を受けることが必要である（宅地建物取引法第4条）。

1：免許の申請の方法
次の区分により都道府県知事または国土交通大臣に免許を申請する。

ア）ある一つの都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき

この場合はその都道府県の知事に免許を申請する。例えば東京都内に本店と二つの支店を置く場合には、東京都知事に免許を申請し、東京都知事から免許を受ける。

イ）二つ以上の都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき

この場合は、国土交通大臣から免許を受ける必要がある。ただし実際の免許申請手続は主たる事務所の所在地である都道府県の知事を経由して行なうこととされている（法第4条）。
例えば大阪府内に本店を置き、東京都内に支店を置く場合には、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請し、国土交通大臣から免許を受ける。

2：免許申請書
国土交通大臣または都道府県知事に提出する免許申請書には、商号や役員の氏名などを記載しなければならない（法第4条第1項）。（詳しくは免許申請書へ）

3：免許申請書の添付書類
上記の免許申請書には、納税証明書、従業者名簿などの書類を添付しなければならない（法第4条第2項）。（詳しくは免許申請書の添付書類へ）

読み方：めんきょのしんせい　

宅地建物取引業を営むためには、宅地建物取引業の免許を国土交通大臣または都道府県知事に申請して免許を受けることが必要である（宅地建物取引法第4条）。

1：免許の申請の方法
次の区分により都道府県知事または国土交通大臣に免許を申請する。

ア）ある一つの都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき

この場合はその都道府県の知事に免許を申請する。例えば東京都内に本店と二つの支店を置く場合には、東京都知事に免許を申請し、東京都知事から免許を受ける。

イ）二つ以上の都道府県内に事務所を設置して、宅地建物取引業を営もうとするとき

この場合は、国土交通大臣から免許を受ける必要がある。ただし実際の免許申請手続は主たる事務所の所在地である都道府県の知事を経由して行なうこととされている（法第4条）。
例えば大阪府内に本店を置き、東京都内に支店を置く場合には、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請し、国土交通大臣から免許を受ける。

2：免許申請書
国土交通大臣または都道府県知事に提出する免許申請書には、商号や役員の氏名などを記載しなければならない（法第4条第1項）。（詳しくは免許申請書へ）

3：免許申請書の添付書類
上記の免許申請書には、納税証明書、従業者名簿などの書類を添付しなければならない（法第4条第2項）。（詳しくは免許申請書の添付書類へ）

読み方：めんきょのきじゅん（やくいんのれんざ）　

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣又は都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている（宅地建物取引業法第5条第1項：免許の基準）。

この免許の欠格事由のひとつとして、一定の悪質な事情により過去に免許の取消しをされた法人において、一定期間内にその法人の役員であった者は、その法人の免許の取消しから5年を経過しない間は、個人として免許を受けることができないとされている（法第5条第1項第2号）。具体的には次のとおりである。

1）役員の範囲について
役員とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている。（詳しくは役員（免許の基準における～）を参照のこと）

2）過去における法人の免許の取消しの事由について
法人の免許が次のア・イ・ウに該当する悪質な事由によって取消されたことが要件である。

ア：法人が、不正の手段により免許を受けたために、免許を取消されたこと（法第66条第1項第8号）
イ：法人が、業務停止処分に該当する行為＜法第65条第2項の行為＞を行ない、特に情状が重いために、免許を取消されたこと（法第66条第1項第9号）
ウ：法人が、業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消されたこと（法第66条第1項第9号）

3）その法人の役員であった時期について
その法人の役員のすべてが法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するわけでなく、次のＡまたはＢの時期にその法人の役員であった者だけが、法第5条第1項第2号の欠格事由に該当するとされている。

A：法人の免許が取消された時点
B：法人の免許の取消しに係る「聴聞の期日及び場所」が公示された日の前60日から、法人の免許の取消しまでの期間

このうちBは、宅地建物取引業の違反行為があってから、聴聞の公示までに役員を辞職して逃れようとする役員をも捕捉して対象にするという規定である。

なお、聴聞の公示日以降に宅地建物取引業を廃業しまたは法人を解散して、免許取消し処分を不当に免れようとする法人の役員についても同様の役員連座規定を設けている。
（詳しくは免許の基準（廃業等）へ）

読み方：めんきょのきじゅん（はいぎょうとう）　

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない（宅地建物取引業法第5条第1項：免許の基準）。

この免許の欠格事由のひとつとして、過去に免許の取消しをされた個人や法人の役員（注1）については、5年間は個人として免許を受けることができないとされている（法第5条第1項第1号、第2号）。（役員の場合に関して詳しくは免許の基準（役員の連座）へ）

しかしこの法第5条第1項第1号および第2号の規定では、聴聞の公示の日以降に宅地建物取引業自体を廃業し、または法人自体を解散または合併により消滅させて、免許取消し処分を不当にまぬがれた個人や法人が対象外とされてしまう。

そこで法第5条第1項第2号の2および第2号の3では、こうした不当な廃業・解散・合併消滅についても、免許の欠格事由に該当することとしている。具体的には次のとおり。

1）対象となる個人または法人
次のア・イ・ウに該当する悪質な違反行為を犯し、免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された個人または法人が対象となる。
ア：不正の手段により免許を受けたこと（法第66条第1項第8号）、
イ：業務停止処分に該当する行為<法第65条第2項の行為>を行ない、特に情状が重いこと（法第66条第1項第9号）
ウ：業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したこと（法第66条第1項第9号）

2）対象となる廃業・解散・合併消滅
次のように聴聞の公示日以降における廃業の届出・解散の届出・合併消滅が対象となる
【注：●廃業の届出、解散の届出、合併による消滅について相当の理由がある場合には、免許の欠格事由とならない。（例えば個人が重病で廃業するなど）
●聴聞公示日以降に、破産した場合には、免許の欠格事由とならない。これは免許取消し処分を免れるために故意に破産することは通常考えにくいという理由にもとづく。
●聴聞公示より前に、廃業の届出、解散の届出、合併による消滅がなされた場合には、個人・法人役員について免許の欠格事由が生じることはない。法第5条第1項第2号の2および第2号の3は、聴聞公示がなされた場合に適用される規定であり、聴聞公示がなされないならば適用されないからである。】

A：個人の廃業の届出
上記1）のア・イ・ウに該当する個人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時及び場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日（または処分しないことが決定された日）までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出（法第11条第4号）を提出したこと。
この場合には、廃業の届出から5年間、その個人に免許の欠格事由が生じる。

B：法人の廃業の届出
上記1）のア・イ・ウに該当する法人が、免許取消し処分に関する「聴聞の日時及び場所」が公示された日以降、免許取消し処分の日（または処分しないことが決定された日）までの期間内に、宅地建物取引業の廃止の届出（法第11条第4号）を提出したこと。

この場合には、「聴聞の日時及び場所」が公示された日の60日前以降にその法人の役員（※）であった者に免許の欠格事由が生じる。（これは、宅地建物取引業の違反行為から聴聞公示日までの期間内に役員を辞職して逃れようとする役員を捕捉するための役員連座規定である）
その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「廃業の届出から5年間」である。（「役員辞職から5年間」ではないことに注意）
※宅地建物取引業法第5条第1項（免許の基準）における「役員」とは、その名称の如何を問わず、実質的な支配力を有する者を含むという幅広い概念とされている。（詳しくは役員（免許の基準における～）を参照のこと）

C：法人の解散の届出
これは上記Ｂの「宅地建物取引業の廃止の届出（法第11条第4号）」を「法人の解散の届出（法第11条第5号）」に置き換えただけで、それ以外は全く同じである。
その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「解散の届出から5年間」である。

D：法人の合併による消滅
これも上記Ｂの「宅地建物取引業の廃止の届出（法第11条第4号）」を「法人の合併による消滅」に置き換えたものである。
ただし、その役員に関して免許の欠格事由が生じる期間は「合併による消滅から5年間」である（「合併による消滅の届出から５年間」ではないことに注意）。

以上のように、聴聞公示後になされた不当な廃業の届出・解散の届出・合併消滅については、届出または合併消滅から5年間にわたり免許の欠格事由が生じることとされている。

読み方：めんきょのきじゅん（けいじばつ）　

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができない（宅地建物取引業法第5条第1項：免許の基準）。

このような免許の欠格事由のひとつとして、免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができないとされている（法第5条第1項第3号）。具体的には次のとおりである。

1）禁固以上の刑を受けた場合（法第5条第1項第3号）
刑罰には重い順に「死刑、懲役、禁固、罰金、拘留、科料」があるとされている（詳しくは自由刑、財産刑へ）。なお行政法規違反に対する「過料」は刑罰ではない

宅地建物取引業法では「禁固以上の刑を受けた場合には、刑の執行を終わった日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は、免許を受けることができない」旨を定めている（法第5条第1項第3号）。
従って「死刑、懲役、禁固」の刑を受ければ、その罪名に関係なく、原則として刑の執行を終わった日から5年間は免許の欠格事由に該当することとなる。

2）一定の犯罪について罰金刑を受けた場合（法第5条第1項第3号の2）
暴力や背任などの犯罪については、罰金刑であっても、刑の執行を終わった日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は、免許を受けることができない（法第5条第1項第3号の2）。具体的には次の４種類の犯罪である。

A：「宅地建物取引業」への違反に対する罰金の刑
B：「傷害罪・暴行罪・脅迫罪・背任罪・傷害助勢罪・凶器準備集合罪」に対する罰金の刑
C：「暴力行為等処罰に関する法律」への違反に対する罰金の刑
D：「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」への違反に対する罰金の刑

3）「刑の執行を終わった日から5年間」の意味
懲役と禁固の場合は、刑は監獄で執行することとされているので、「刑の執行を終わった日」とは監獄から出獄した日である。この日から5年間は宅地建物取引業の免許を受けることはできない。
罰金の場合は、金銭を納付することが執行にあたるので、「刑の執行を終わった日」とは罰金を納付した日である。この日から5年間は宅地建物取引業の免許を受けることはできない。

4）「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」の意味
これは「仮出獄における残刑期満了の日から5年間」という意味である。
仮出獄（いわゆる仮出所）とは、有期刑では刑期の3分の1（無期刑では10年）を経過したときに地方更正保護委員会の処分により仮に出獄することをいう。

仮出獄の場合には、仮出獄を取消されることなく、残りの刑期を無事に経過すれば、刑の執行が終了したものとなる。従って仮出獄の場合は、「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」とは「残刑期がすべて終了した日から5年間」という意味である。

5）執行猶予の場合
執行猶予とは、刑の言い渡しをした場合に、情状等を考慮して、刑の執行を一定期間猶予することである。執行猶予期間が無事終了したときは、刑の言い渡しそのものが失効する。
つまり執行猶予の場合は、執行猶予期間が経過すれば、犯罪そのものが消滅することとなる。従って執行猶予期間が経過すれば、その翌日から宅地建物取引業の免許を受けることが可能となる。

6）恩赦の場合
大赦・特赦の場合には、刑の言い渡しそのものが失効するので、上記5）の執行猶予と同じ結論となる。

7）時効の場合
時効（公訴時効）とは、犯罪行為が終わったときから一定期間が経過することにより、刑事訴訟を提起することができなくなるという制度である。
そのため、時効が完成した日が「刑の執行を受けることがなくなった日」に該当すると解釈されている。従って、時効完成の日（＝刑の執行を受けることがなくなった日）から5年間は免許を受けることができない。

読み方：めんきょのきじゅん　

宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、宅地建物取引業の免許を申請した場合には、国土交通大臣または都道府県知事は、一定の事由に該当する場合には、免許を与えることができないとされている（宅地建物取引業法第5条第1項）。具体的には次のとおりである。
＜なお下記5・6・11の「役員」の定義は役員（免許の基準における～）を参照のこと＞

1）免許申請書等で、重要な事項の虚偽記載等がある場合
宅地建物取引業を営もうとする者が提出した免許申請書や免許申請書の添付書類において、重要な事項について虚偽の記載があり、または重要な事実の記載が欠けている場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項本文）。

2）専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない者
宅地建物取引業を営もうとする者が、その事務所に関して宅地建物取引主任者の設置義務を満たさない場合には、免許を与えることができない（法第5条第1項第9号）。

3）成年被後見人、被保佐人、復権を得ない破産者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ないものであるときは、免許を与えることができない（法第5条第1項第1号）。

4）一定の事情で免許の取消しをされてから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営もうとする個人が、次のア・イ・ウの事情により免許を取消されてから5年を経過しない者であるときは、免許を与えることができない（法第5条第2号）。

ア：不正の手段により免許を受けたために、免許を取消された者（法第66条第1項第8号）
イ：業務停止処分に該当する行為＜法第65条第2項の行為＞を行ない、特に情状が重いために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）
ウ：業務停止処分を受けて、業務停止処分に違反したために、免許を取消された者（法第66条第1項第9号）

5）免許の取消しをされた法人の役員であった者で、法人の免許の取消しから5年を経過しない者
宅地建物取引業を営んでいた法人が、上記4）のア・イ・ウの事情により免許の取消しを受けた場合において、聴聞の公示の日（免許取消し処分に係る聴聞の日時・場所が公示された日）の60日前以内にその法人の役員（注）であった者は、法人の免許の取消しから5年を経過しない場合には、個人として免許を受けることができない（法第5条第1項第2号）。（詳しくは免許の基準（役員の連座）へ）

6）一定の時期に廃業・解散等した個人（または法人の役員）で、廃業の届出等から5年を経過しない者
これは免許取消し処分が下されることを回避するために、廃業・解散等してしまった場合を指している（法第5条第1項第2号の2、第2号の3）。（詳しくは免許の基準（廃業等）へ）

7）刑事罰の執行を終えてから5年を経過しない者等
免許を取得しようとする個人が、過去に一定の刑事罰を受けた経歴がある場合には、原則として刑の執行を終えてから5年間は、免許を受けることができない。（詳しくは免許の基準（刑事罰）へ）

8）免許の申請前5年以内に、宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者 （法第5条第1項第4号）

9）宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者 （法第5条第1項第5号）

10）営業に関し成年者と同一の能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記3）から9）のいずれかに該当するもの （法第5条第1項第6号）
未成年者は、婚姻をした場合（離婚後を含む）または営業の許可を受けた場合には、成年者と同一の能力を有することとなり、法定代理人の同意なくして有効に法律行為を行なうことが可能になる。しかし未婚かつ営業許可のない未成年者は法定代理人の同意を必要とする（詳しくは未成年者へ）。そこでこうした未成年者については法定代理人が上記3）から9）の欠格事由に該当しないことが要求されている。

11）法人が免許を取得しようとする場合に、その役員（注）のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）

12）法人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに、上記3）から9）までのいずれかに該当する者があるもの （法第5条第1項第7号）

13）個人が免許を取得しようとする場合に、その事務所の代表者のうちに上記3）から9）までのいずれかに該当する者のあるもの （法第5条第1項第8号）

（注）上記5）・6）・11）における役員は、実質的な支配力を有する者を含む広い概念である。詳しくは役員（免許の基準における～）を参照のこと。

読み方：めんきょしんせいしょのてんぷしょるい　

宅地建物取引業を営もうとする者が、宅地建物取引業の免許を申請する場合には、次の書類を免許申請書に添付しなければならないとされている（宅地建物取引業法第4条第2項）。

1）宅地建物取引業経歴書 （法第4条第2項第1号） 　
2）免許の欠格事由（法第5条第1項各号の事由）に該当しないことを誓約する書面 （法第4条第2項第2号） 　
3）事務所について専任の宅地建物取引主任者の設置義務を満たしていることを証する書面 （法第4条第2項第3号）
4）免許申請者（法人の場合は役員（相談役、顧問含む））、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者が、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書。これらの者が禁治産者、準禁治産者、破産者で復権を得ない者に該当しない旨の市町村の長の証明書 （施行規則第1条の2第1号、第1号の2）
5）法人である場合において、相談役および顧問の氏名と住所、発行済株式総数の100分の5以上の株式を有する株主または出資額の100分の5以上の額に相当する出資をしている出資者の氏名（名称）と住所、およびその株式の数またはその出資の金額を記載した書面 （施行規則第1条の2第2号）
6）事務所を使用する権原に関する書面（施行規則第1条の2第3号）
7）事務所付近の地図および事務所の写真（施行規則第1条の2第4号）
8）免許申請者、事務所の代表者、専任の宅地建物取引主任者の略歴を記載した書面 （施行規則第1条の2第5号）
9）法人である場合においては、直前1年の各事業年度の貸借対照表および損益計算書 （施行規則第1条の2第6号）
10）個人である場合においては、資産に関する調書 （施行規則第1条の2第7号）
11）宅地建物取引業に従事する者の名簿 （施行規則第1条の2第8号）
12）法人である場合においては法人税、個人である場合においては所得税の直前1年の各年度における納付すべき額および納付済額を証する書面 （施行規則第1条の2第9号）
13）法人である場合においては、登記簿謄本（施行規則第1条の2第10号）
14）個人である場合においては、住民票抄本またはこれに代わる書面（施行規則第1条の2第11号）　

読み方：めんきょしんせいしょ　

宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則の様式第1号で定められている（施行規則第1条）。
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである（宅地建物取引業法第4条第1項）。

1）商号または名称 （第4条第1項第1号） 　
2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第2号、施行令第2条の2）
3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第3号、施行令第2条の2）
4）事務所の名称および所在地 （第4条第1項第4号） 　
5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 （第4条第1項第5号） 　
6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 （第4条第1項第6号）　

読み方：めんきょしんせいしょ　

宅地建物取引業の免許を受けようとする者が、国土交通大臣または都道府県知事に提出する申請書のこと。免許申請書の様式は、宅地建物取引業法施行規則の様式第1号で定められている（施行規則第1条）。
免許申請書に記載すべき事項は次のとおりである（宅地建物取引業法第4条第1項）。

1）商号または名称 （第4条第1項第1号） 　
2）法人である場合においてはその役員の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第2号、施行令第2条の2）
3）個人である場合においてはその者の氏名、事務所の代表者の氏名 （第4条第1項第3号、施行令第2条の2）
4）事務所の名称および所在地 （第4条第1項第4号） 　
5）事務所ごとに置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名 （第4条第1項第5号） 　
6）他に事業を行なっているときは、その事業の種類 （第4条第1項第6号）　

読み方：めんきょけんじゃ　

宅地建物取引業の免許を与える権限を持つ行政機関のこと（宅地建物取引業法第3条第1項）。
免許権者は、宅地建物取引業を営もうとする者が設置する事務所の所在地より異なる。

1）同一の都道府県内に事務所を設置しようとするとき
この場合、免許権者は「都道府県知事」である。
例えば、東京都内に本店と宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「東京都知事」である。

2）2以上の都道府県内に事務所を設置しようとするとき。
この場合、免許権者は「国土交通大臣」である。
例えば、大阪府内に本店を設置し、東京都内に宅地建物取引業を営業する支店を設置して、宅地建物取引業を営もうとする場合には、免許権者は「国土交通大臣」である。（ただし実際の免許申請手続では、大阪府知事を経由して国土交通大臣に免許を申請する）

なお、都道府県知事から免許を受けた宅地建物取引業者を「知事免許」、国土交通大臣から免許を受けた宅地建物取引業者を「大臣免許」と呼ぶことがある。

読み方：めんきょがえ　

宅地建物取引業者が事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効すること。

宅地建物取引業者は一つの都道府県内に事務所を設置する時はその都道府県知事より免許を受け、二以上の都道府県で事務所を設置する時は、国土交通大臣より免許を受ける。
（詳しくは免許の申請へ）

しかし、既に免許を受けている宅地建物取引業者が、事務所を新設・移転・廃止しようとする場合には、事務所の所在地である都道府県が変更されることにより、新規に免許を受ける必要が生じることがある。このような免許の新規取得は「免許換え」と呼ばれている。具体的には次のとおり。

1）免許換えが必要となる場合
次の3種類のケースである（宅地建物取引業法第7条）

ア：国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え
例えば東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要である。

イ：都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え
例えば大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要である。

ウ：都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え
例えば東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。


2）免許換えの申請に必要な書類
免許換えは、免許の新規取得と同一の扱いである。
従って免許換えの申請では、免許申請書、免許申請書の添付書類は、新規の免許取得の場合と同一である。
そのため、免許換えの申請をする際には、事務所の代表者の氏名、専任の宅地建物取引主任者の氏名、事務所の名称と所在地、事務所を使用する権原に関する書面、事務所の写真などをすべて申請・添付しなければならない。

3）免許換えの申請の相手方
免許換えの申請をする相手方は、新たな免許権者とされている（従来は「従前の免許権者を経由して、新たな免許権者に申請する」とされていたが、平成12年に宅地建物取引業法施行規則第4条の5が改正されたことにより、現在では「直接新たな免許権者に申請する」こととされている）。新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する（施行規則第4条の5）。

例えば、ある宅地建物取引業者（東京都知事免許）が東京都の事務所を廃止して、大阪府に事務所を新設する場合には、その宅地建物取引業者は直接大阪府知事に対して免許換えの申請をする（大阪府知事は新たな免許を与えた場合には、遅滞なくその旨を従前の免許権者である東京都知事に通知する）。


4）新たな免許の有効期間
免許換えにより取得した新たな免許の有効期間は、新たな免許を受けた時から5年間である（従前の免許の残存有効期間が満了した時から5年間ではない）。
新たな免許が与えられた時点で、従前の免許は自動的に失効する（法第7条第1項本文）。

5）他の届出との関係
免許換えの申請により新たな免許を取得する場合には、従前の免許に関する廃業等の届出（法第11条）は不要。従前の免許に関する宅地建物取引業者名簿の登載事項の変更の届出（法第9条）も不要である。

読み方：めんきょ　

宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である（宅地建物取引業法第3条）。

不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている（法第79条第1号、第2号）。（詳しくは無免許営業等の禁止へ）

免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、一定の不適格な事情（欠格事由）に該当しないことが要件とされている（法第5条第1項）。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている（詳しくは免許の基準へ）

また宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている（法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2）。

なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている（法第3条第2項）。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある（法第3条第3項、施行規則第3条）。

読み方：めんきょ　

宅地建物取引業を営もうとする者は、都道府県知事または国土交通大臣に宅地建物取引業の免許を申請し、免許を受けることが必要である（宅地建物取引業法第3条）。

不正の手段で宅地建物取引業の免許を受けた者や、無免許で宅地建物取引業を営んだ者には、3年以下の懲役又は100万円以下の罰金という罰則が予定されている（法第79条第1号、第2号）。（詳しくは無免許営業等の禁止へ）

免許を受けるには、宅地建物取引業を営もうとする者（個人または法人）が、一定の不適格な事情（欠格事由）に該当しないことが要件とされている（法第5条第1項）。
この免許の欠格事由は、法律により詳細に規定されている（詳しくは免許の基準へ）

また宅地建物取引業の免許を受けるには、免許申請書および免許申請書の添付書類を都道府県知事または国土交通大臣に提出する必要があり、その記載事項等は詳細に法定されている（法第4条第1項、第2項、施行規則第1条の2）。

なお、宅地建物取引業の免許の有効期間は5年とされている（法第3条第2項）。
免許の有効期間の満了後、引き続き宅地建物取引業を営むためには、有効期間満了の日の90日前から30日前の期間内に免許の更新の申請書を提出する必要がある（法第3条第3項、施行規則第3条）。

読み方：めぞねっと　

マンションにおいて、上下2階にわたる住戸のことを「メゾネット」という。
上下に広い空間を確保し、一戸建てのような内部空間を作ることができる。

読み方：めいにんほうほう　

樹木や果実のように土地の上に生育するものは、土地の定着物であり、土地の構成部分であるので、本来は土地から分離して処分することはできないとされている。

しかし樹木の木肌を削って所有者名を墨書する、あるいは所有者を印した立て札を立てるなどの方法により、土地とは独立した物であることを示し、独立した所有権が成立していることを公示した場合には、土地から独立した取引の対象とすることができる。
このように土地から独立して樹木・果実などの所有権を公示する方法のことを明認方法という。

明認方法は不動産登記と同等の効力があることとされている。従って、先に明認方法を施された樹木・果実などが存する土地が後で売却された場合には、土地の譲受人は、樹木・果実などの所有権を取得することができない（＝明認方法により所有権を公示した者が優先する）。

読み方：めいしょう　

記念物であって、庭園・橋梁・峡谷・海浜・山岳等の名勝地で、わが国にとって芸術上・鑑賞上価値の高いものに該当し、文部科学大臣が官報に告示することによって指定したものを「名勝」という（文化財保護法第69条）。　

読み方：めいぎがしのきんし　

宅地建物取引業者が他人に名義を貸して営業（または表示行為・広告行為）を行なわせることは、法律上禁止されている（宅地建物取引業法第13条）。これを名義貸しの禁止という。
具体的には次のとおり。

1）名義貸しによる営業の禁止
名義を貸して他人に営業させることは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為である。
そのため、名義を貸した側には「名義貸しの禁止」の規定が適用され（法第13条第1項）、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）という重い罰則が予定されている（法第79条第3号）。

2）名義貸しによる表示行為・広告行為の禁止
名義貸しによる営業については上記1）の罰則が適用されるが、実際に営業を行なわない場合（または営業が事後的に立証できない場合）であっても、看板における名義の使用（表示行為）や広告における名義の使用（広告行為）という事実があれば、そうした名義貸しによる表示行為・広告行為があったこと自体が宅地建物取引業法上の処罰対象になる。

具体的には、名義を貸して表示行為・広告行為を行なわせた側には、「名義貸しの禁止」の規定が適用され（法第13条第2項）、30万円以下の罰金が予定されている（法第82条第2号）。

ちなみに名義を借りた側に対する処罰については下記のとおり。

名義を借りて営業を行なった者が「無免許営業等の禁止」（法第12条第1項）に該当する場合には、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）という重い罰則が適用される（法第79条第2号）。
また名義を借りて表示行為・広告行為を行なった者が「無免許営業等の禁止」（法第12条第2項）に該当する場合には、30万円以下の罰金が予定されている（法第82条第2号）。

読み方：めーたーぼっくす　

電気・ガス・水道のメーター（計器）をまとめて収納したもの。住戸の外部（玄関脇など）に設置されているのが一般的である。なお、上下水道管用のスペース（パイプスペース）の中にこのメーターボックスを納めているときは、「MBPS」と表示されることがある。

読み方：むめんきょえいぎょうとうのきんし　

宅地建物取引業の免許を受けないで、宅地建物取引業の営業（または表示行為・広告行為）を行なうことは、法律上禁止されている（宅地建物取引業法第12条）。これを無免許営業等の禁止という。具体的には次のとおり

1）無免許営業の禁止（法第12条第1項）
宅地建物取引業を無免許で営むことは、宅地建物取引業法の免許制度の根本をゆるがす重大な違反行為である。
そのため、無免許の営業を行なった者には、宅地建物取引業法上の最も重い罰則として、3年以下の懲役または100万円以下の罰金（または両者の併科）が予定されている（法第79条第2号）。

2）無免許の表示行為・広告行為の禁止（法第12条第2項）
無免許の者が実際に営業を行なわない場合（または営業が事後的に立証できない場合）であっても、無免許の者が看板等において宅地建物取引業者である旨を表示した場合（表示行為）や、無免許の者が宅地建物取引業を営む目的で広告をした場合（広告行為）については、そうした表示行為・広告行為そのものが宅地建物取引業法上の処罰対象とされる。

具体的には、そうした無免許の表示行為・無免許の広告行為を行なった者に対しては、30万円以下の罰金が予定されている（法第82条第2号）。　

読み方：むねあげ　

棟木を納めること、もしくはその時に行なう儀式のこと。
新築への祝福と神の守護に感謝を示し、同時に無事建設されることを祈願する。建築工事の着工と完了の中間にあり、建物の形態がおおよそ整った時点を指す。

読み方：むしてい　

都市計画区域の外側にある土地のことを「無指定」や「無指定区域」などと呼ぶことがあるが、これはあくまで通称である。

また、「非線引きの都市計画区域（非線引き区域）」においては、中心部には「用途地域」が指定されているが、中心部以外には「用途地域」が指定されていないことが多い。
そこで「非線引きの都市計画区域」で「用途地域」がない土地のことを「無指定」と呼ぶこともある。

読み方：むこう　

法律行為がなされたときに、当事者が表示した意思のようには法律効果が生じないことをいう。意思はあってもそもそも効果が生じないのであるから、法律行為は追認や時の経過によっても有効とはならない。また、原則として誰でも誰に対しても無効を主張できる。
　
無効となる法律行為としては、（1）公の秩序または善良の風俗に反する事項を目的とする行為（公序良俗違反）、（2）法律によって効果が生じないとされている行為（強行規定違反）、（3）虚偽の意思表示や錯誤による行為などがある。ただし、虚偽の意思表示による無効については善意の第三者に対抗できないし、錯誤による無効については重大な過失があれば無効にならないなど、一定の例外がある。
　
例えば売買契約が無効であれば、当事者に請求権は発生せず（代金の支払いや目的物を引き渡す義務は無い）、既に事実行為がなされているときにはその回復を請求できる（不当利得として代金や目的物の返還を求めることができる）。もっとも、契約無効の原因が公序良俗違反であるときの代金の支払い等については、不法な原因による給付であるとして不当利得の返還を請求できないとされるなど、無効の原因や契約の事情に応じて不当利得の取り扱いに違いがある。

読み方：むけんだいりのあいてがたのとりけしけん　

無権代理による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引ははじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。

このため、取引の相手方は、本人が追認するか否かが判明するまでの期間は、取引が確定的に無効であるか否かが定まらないという不安定な状態に置かれる。

そこで、民法では、取引の相手方は、無権代理による取引を取消すことができるという規定を設けている（民法第115条）。取引の相手方がこの取消権を行使すれば、本人はもはや追認することができなくなり、無権代理による取引は無効なものとして確定する。

なお、この取消権を行使できるのは、善意の（＝無権代理であることを知らなかった）相手方に限られる。また取消権を行使した場合には、相手方は、無権代理人の責任を追及する（民法第117条）こともできなくなる。

読み方：むけんだいりのあいてかたのさいこくけん　

無権代理による取引は、本人に対する関係では本来無効であるが、本人がこの取引を追認した場合には、その取引ははじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。

この場合において、無権代理人と取引を行なった相手方は、本人に対して、無権代理人の行為を追認するか否かを答えるように催告することができる（民法第114条）。この催告は、相手方が悪意（＝無権代理であること知っていた）であっても行なうことができる。法律関係の早期安定を図るための規定である。

なお本人が返答しないときは追認を拒絶したものとみなされる（つまり本人に対する関係では無権代理による取引は無効に確定する。このとき相手方は無権代理人の責任を追及するほかない（民法第117条））。

読み方：むけんだいりにんのせきにん　

無権代理による取引（権限のない代理人が行なった契約など）は、有効な代理行為ではないので、本人に対する関係では当然に無効であるだけでなく、無権代理人に対する関係でも無効となるはずである。しかし仮に無権代理による取引が、常に無効であるとするならば、取引の相手方の保護に欠け、代理制度そのものへの信頼が失われかねない。

そこで、民法では、無権代理による行為が、本人に対する関係で無効と判断された場合には、無権代理人自身が、取引を履行し、または相手方の損害を賠償しなければならないと定めている（民法第117条）。これは法律によって無権代理人に特に重い責任を負わせたものであるということができる。

具体的には、本人が無権代理人の行為を追認せず、かつ無権代理人が正当な代理権の存在を立証できない場合には、取引の相手方は、取引を履行し、または損害を賠償することを無権代理人に要求することができる（民法第117条第1項）。このような無権代理人の履行責任・損害賠償責任は無過失責任である（つまり無権代理人に何ら落ち度がなくて無権代理人として行動したとしてもこれらの責任を負わなければならない）。

このような重い責任を無権代理人に負わせる反面として、取引の相手方は、善意無過失であることが必要とされる。つまり、代理権限がないことを知っていたか、または不注意により知らなかったような相手方は、無権代理人の履行責任・損害賠償責任を追及することはできない（民法第117条第2項）。
＜この点につき、取引の相手方は軽過失があっても無権代理人の責任を追及できるという学説があるが、判例は取引の相手方には無過失を必要としている＞

なお、上記のような民法第117条の無権代理人の責任は、不法行為責任を排除するものではない。従って、無権代理人が故意または過失により無権代理人として行動し、相手方に損害を与えた場合には、相手方は民法第117条の無権代理人の責任と民法第709条の不法行為責任のどちらでも追及することができる。

読み方：むけんだいり　

代理とは、「他人の行為の効果が本人に帰属する」という法制度である。この代理が成立する根拠は、本人と他人との間に、代理権を発生させるという合意（すなわち代理権授与行為）が存在することであるとするのが判例・通説である。（詳しくは他人効へ）

従って、代理人に代理権が存在しない場合や、代理人が代理権の範囲を超えて行動した場合には、その代理人の行為はもはや正当化することができないので、代理としての効果を失うことになる。その結果、その代理人の行為は、代理人自身のために行なった行為となり、代理人自身が全面的に責任を負うことになる（詳しくは無権代理人の責任へ）。このような権限のない代理人の行為を「無権代理」と呼んでいる。

無権代理は、本人に対する関係では無効であるから、本来は本人に対して無権代理が何らかの効果を及ぼすことはありえないはずである。しかし民法では、取引の相手方を保護するために、次の2つの場合には、例外的に無権代理を本人に対する関係で有効にするという規定を設けている。

1）本人による追認
無権代理による取引を、本人が後から追認した場合には、その取引は原則としてはじめから有効であったものとなる（民法第117条、第116条）。本来は無効な行為を、本人の意思により有効にすることができるという規定である。
なおこの場合、取引の相手方は本人に追認を催告すること等ができる。
（詳しくは無権代理の相手方の催告権、無権代理の相手方の取消権へ）

2）表見代理
無権代理による取引の相手方が、無権代理人を真実の代理人だと誤信したことについて、何らかの正当な事情があった場合には、その取引を有効なものとすることができる。この制度を表見代理という。
（詳しくは代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理へ）

読み方：むげんせきにんちゅうかんほうじん　

中間法人法にもとづいて設立された中間法人であって、中間法人の債務について社員が連帯責任を負う法人のこと。

中間法人法は平成14年4月1日にあらたに施行された法律であり、いわゆる権利能力なき社団に該当するような非営利団体に法人格を付与することを目的とした法律である。無限責任中間法人はこの中間法人法により設立が可能とされている法人である。

無限責任中間法人は、「構成員（社員）に共通する利益を図る」ことを目的とし、構成員（社員）に利益（剰余金）を配当せず、中間法人の債務について構成員（社員）が個人財産で連帯責任を負うという特徴がある。

無限責任中間法人の設立・運営等は次のとおり。

読み方：むけいぶんかざい　

演劇・音楽・工芸技術などの無形の文化的所産で、わが国にとって歴史上または芸術上価値の高いものを「無形文化財」という（文化財保護法第2条）。具体的には歌舞伎・能楽・文楽などの芸能、陶芸・染織などの工芸技術がこれに該当する。

無形文化財のうち重要なものは、重要無形文化財に指定されている（文化財保護法第56条の3）。

読み方：みんぽうだいひゃくじゅうじょうのるいすいてきよう　

民法第110条は、権限踰越の表見代理を定めた規定である。権限踰越の表見代理とは、代理人が本人から与えられた基本権限の範囲を超えて、基本権限外の行為をした場合に、相手方が基本権限内の行為であると信じ、そう信じることについて正当の理由があるときは、代理人と相手方との取引の効果を本人に帰属させるという制度である。
このように民法第110条は本人と代理人（正確には表見代理人）との関係に関する規定であるが、法人と代表機関（理事など）との関係にもこの民法第110条が類推適用される場合がある。具体的には次のとおりである。

1）理事の代表権の制限について
理事の代表権は定款などにより制限することが可能である（民法第53条但書）が、法人と取引をする相手方が、理事の代表権が定款等によって制限されていることを知らない場合（＝善意である場合）には、法人は理事の代表権が定款などで制限されていると主張することができない（民法第54条）。
しかし、相手方が善意とは言えないような場合には、相手方は民法第54条による保護を受けることができない。そこで判例ではこのような事例について民法第110条を類推適用することとしている。

例えば法人Aの理事Bが、本来は定款により土地の処分には理事会の承認が必要であるのに、この理事会の承認があったと偽って、相手方Cに土地を売却してしまったとする。このときCは理事会の承認が必要という「定款による代表権の制限」を知っていたのであるから、もはや民法第54条の保護を受けることはできない。
そこで判例では、法人Aと理事Bとの関係が、本人と表見代理人との関係と同一の構造を持っていることに着目し、この場合に民法第110条を類推適用する。

具体的には、相手方Cは、理事Bが、理事会の承認を得たことにより土地を売却するという正当な権限を持っているものと信じ、そう信じるにつき過失がない（つまりCが善意無過失）のであれば、Cは民法第110条の「正当な理由」を具備したことになり、民法第110条により保護される。（昭和60年11月29日最高裁判決など）

2）理事の代表権の法令による制限について
上記1）とは異なり、理事の代表権が法令で制限されている場合には、民法第54条を適用する可能性がはじめから存在しない。
〔法令による代表権の制限がある場合には、その制限を超えて、理事が代表行為を行なうことが法律上初めから不可能だからである〕
そこでこうした場合にも、判例は民法第110条の類推適用によって相手方を救済することを認めている。例えば、地方自治体Dの首長Eが、自分の借金返済にあてるため、法律上必要な手続を経ないままに、自治体名義でFから金銭を借り入れたとする。相手方Fは、首長Eが法律上必要な手続を正式に経ていると信じ、そう信じるにつき過失がない（つまりFが善意無過失）のであれば、Ｆは民法第110条の「正当な理由」を具備したことになり、民法第110条により保護される

読み方：みんぽうだいきゅうじゅうよんじょうだいにこうのるいすいてきよう　

本人が相手方と通じて、虚偽の意思表示をすることを虚偽表示といい、民法では虚偽表示に基づく法律行為を原則として無効としている（民法第94条第1項）。
それと同時に、民法第94条第2項では、このような虚偽表示にもとづく法律行為の無効は、善意の（＝事情を知らない）第三者に対しては主張することができないものとされている。
（詳しくは虚偽表示における第三者保護へ）

このように、相手方との通謀（つうぼう）でなされた虚偽の意思表示は原則として無効であるが、実際には相手方との「通謀」が存在するとは言えないような事例も多く見られる。判例では、このような通謀性に欠けるケースであっても、できるだけ94条を類推適用し、善意（かつ無過失）の第三者を保護しようとしている。

例えば
1）本人Aが相手方Bの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
例えば本人Aが相手方Bに知らせないまま、仮装の土地売買契約を行ない、それをもとに土地の登記名義をBに移転したところ、後からこれを知ったBが登記名義を利用して、その土地を第三者Cに売却したという場合である。
この場合、本来ならば通謀がないので民法94条は適用できないが、判例では、仮装の登記名義を作り出したAに責任があり、事情を知らない（＝善意の）第三者であるCがその登記名義を信頼したことを保護する必要があるので、第94条第2項を類推適用し、AはCに対してAB間の土地売買契約の無効を主張できないとした。（なおこの場合、Cは信じたことについて無過失であることまでは要求されない）

2）相手方Bが本人Aの承諾なく、AB間の売買を仮装した場合
これは上記1）と反対に、Bが勝手にAの土地を購入したかのような土地売買契約書を作り、それをもとに土地の登記名義をBに移転してしまい、さらにBがこの土地をCに転売するというようなケースである。
この場合、虚偽の登記名義を作り出すことについてAは責任がないので、基本的には民法94条を類推適用せず、Aを保護すべきである。しかしAが虚偽の登記がなされたことに気付きながら、それを黙認していた場合には、Aに責任があると言える。
そこで判例ではAが虚偽の登記を黙認していた場合には、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。

3）本人Aと相手方Bが仮装の仮登記をしていたところ、相手方Bが本人の承諾を得ないまま仮登記を本登記にあらため、Bが登記名義を取得してしまった場合
これはAB間で「仮登記」については通謀があったが、本登記についてはBが勝手に行なったというケースである。
このようなケースについて判例では、虚偽の本登記を作り出すことについて、本人Aはその基礎となる仮登記の作出について責任があることを重視し、Aは、善意かつ無過失のCに対して、AB間売買契約の無効を主張できないとしている。
（なおこの場合に、Bがあたかも与えられた権限を超えた代理人のように行動していることから、判例では民法第110条（権限踰越の表見代理）の趣旨も加えてこのような結論に至ったとしている（昭和43年10月17日最高裁判決））

読み方：みんぞくぶんかざい　

民俗文化財とは、わが国の国民の生活の推移の理解のために欠くことのできないものであって、次のいずれかに該当するものをいう（文化財保護法第2条）。

1）衣食住・生業・信仰・年中行事等に関する「風俗慣習」
2）衣食住・生業・信仰・年中行事等に関する「民俗芸能」
3）上記1）または2）に用いられる衣服・器具・家屋・その他の物件など

国は重要な民俗文化財を「重要有形民俗文化財」「重要無形民俗文化財」として指定している（文化財保護法第56条の10）。

読み方：みんかんひせいふそしき　

「Non Governmental Organization」を日本語に訳した言葉であり、国連に協力する政府以外の非営利の民間団体を指す言葉である（国連憲章第71条）。

一般的には、環境問題や平和問題などに取り組んでいる大規模な非営利の民間団体のことを、「民間非政府組織（NGO）」と呼んでいる。

読み方：みんかんひえいりそしき　

英語の「Non Profit Organization」を日本語に翻訳したものが「民間非営利組織」である。

民間非営利組織は、略称で「NPO（エヌ・ピー・オー）」と呼ばれるものであり、福祉・医療・教育などの問題に取り組む民間の非営利的な団体のことである。

民間非営利組織はつい最近まで「権利能力なき社団」として活動せざるをえなかったが、「特定非営利活動促進法」が98年12月に施行されたことにより、正式な法人格を取得することが可能となった。

法人格を取得した民間非営利組織は「特定非営利活動法人」と呼ばれる。

読み方：みんかんとしかいはつすいしんきこう（みんときこう）　

略称は「民都機構」。民間事業者による都市開発事業を推進するための業務を行なうために設立された財団法人で、昭和62（1987）年10月に設立され、同月に「民間都市開発の推進に関する特別措置法」に基づく業務を行なう法人としての指定を受けた。

その主要業務は、民間事業者が行なう一定の都市開発事業について、その事業に参加することおよびその事業に要する長期で低利の資金を融資することである。

また、都市再生事業に投資する法人やまちづくりのための団体に対する出資も業務としている。なお、同機構に対しては、政府から無利子資金が貸付られるなど特別の措置が講じられている。

読み方：みなしどうろ　

幅が4メートル未満の道路であって、建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のこと。

その法律の条項の名称をとって「2項道路」と呼ばれることが多い。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2メートル以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4メートル以上あることが必要とされている（建築基準法第42条第1項）。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4メートル未満の道が多数存在しているため、次のａ～ｃの条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている（建築基準法第42条第2項）。

a）幅が4メートル未満の道であること
b）建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
c）特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2メートル以内には建築ができないという制限（セットバック）があるので特に注意したい。

読み方：みどりのきほんけいかく　

正式名称は「緑地の保全と緑化の推進に関する基本計画」。
都市緑地保全法第2条の2により、市町村が定める計画である。

この緑の基本計画では次の事柄等を定めるものとされている。

1）各種の緑地の配置
2）緑地を保全するために必要な施設の整備
3）緑化重点地区

読み方：みとめいん　

個人の印鑑であって、市区町村長に対してあらかじめ印鑑登録を行なった印鑑（実印）ではない印鑑のこと。

読み方：みぞかきほしょう　

同一の土地所有者に属する一団の土地の一部を収用することで、収用されない残地に、通路、みぞ、かき、さく、その他の工作物の新築、改築、増築、修繕、盛土、切土をする必要が発生する場合がある。
このとき起業者はこれに要する費用を損失補償しなければならない。これを一般的に「みぞかき補償」と呼んでいる（土地収用法第75条）。

この「みぞかき補償」は、起業者自らが工事を代行することがある。

読み方：みせんびきくいき　

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと

都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することを「区域区分」と呼び、この「区域区分」がされていない都市計画区域のことを「未線引き区域」という。
ただしこの「未線引き区域」という名称は、都市計画法の改正に伴い平成12年5月以降廃止されており、現在では一般に「非線引き区域」と呼ばれている。

また法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である（詳しくは区域区分が定められていない都市計画区域へ）。

読み方：みせいねんしゃ　

満20歳の誕生日を迎える前の者を「未成年者」という（民法第4条）。

ただし満20歳未満であっても、婚姻をした者はもはや「未成年者」ではなくなり、成年となる（民法第753条）。
なおこの場合に、婚姻を解消したとしても「未成年者」に戻ることはなく、成年のままである。

未成年者が契約をなすには、親権者（または未成年後見人）がその契約に同意することが必要である。

この同意を得ないで未成年者が契約をした場合には、未成年者はこの契約を取消すことができる（民法第4条）。


なお親権者と未成年後見人は、総称して法定代理人と呼ばれる。

読み方：みせいねんこうけんにん　

別等により親権者がいない場合や、親がいても親権喪失等により親権を行なうことができない場合には、最後の親権者の指定（民法第839条）または家庭裁判所の職権による選任（民法第840条）によって、未成年者を後見する（保護する）者を置くことができる。

これを「未成年後見人」という。

未成年後見人は、未成年者の財産を管理し、法律行為を代理する権限を持つ（民法第859条）。

読み方：みしていちょう（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産登記のオンライン申請をすることができない登記所のこと。
平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法では、新たにオンライン申請の制度を創設した。このオンライン申請が可能な登記所は「オンライン庁」と呼ばれ、平成17年3月から法務大臣が順次指定している。最初のオンライン庁に指定されたのは、さいたま地方法務局上尾出張所（平成17年3月指定）であり、平成17年度中には約100庁がオンライン庁となる予定である。
このオンライン庁として指定されていない登記所が「未指定庁」である。現在、登記所の大半は「未指定庁」であるということができる。

未指定庁の特徴は次のとおりである。
・不動産登記のオンライン申請ができないこと
・不動産登記の書面申請をするにあたっては、従来どおり登記済証を添付する必要があること
・登記完了後には、登記済証が交付されること　

読み方：みかんせいぶっけんのばいばいのせいげん　

宅地建物取引業者が未完成物件を売ることを原則的に禁止するという規制のこと。これは一般消費者を保護するための措置である（宅地建物取引業法第33条の2）。

（1）概要
宅地建物取引業者が自ら売り主になって、未完成の宅地または建物を、造成中または工事中の段階で販売することは、原則的に禁止されている（法第32条の2本文）。これは、売買取引に精通していない一般の買主を保護するための規定である。

（2）未完成物件の売買が許される場合
しかし造成中の宅地の分譲や、工事中の建物の分譲が全く行なえないことになっては不動産実務上、非常に不便であることは明らかである。
そこで、法第33条の2第2号では、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」を講じることを要件として、未完成物件の売買を許すこととした。
具体的には、「未完成物件に関する手付金等の保全措置」が行なわれている未完成物件については、造成中・工事中であっても、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよいこととした。

ここで「未完成物件に関する手付金等の保全措置」とは、法第41条第1項に規定されている「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」のことである。
これは、工事完了前に買い主が交付する手付金等について、銀行が保証し（保証委託契約）または保険会社が保証保険を付する（保証保険契約）という保全措置である。

（3）手付金等保全措置が不要な未完成物件の場合
なお、手付金等の額が代金の5％以下でかつ1,000万円以下であれば、法第41条第1項の「工事完了前の売買に係る手付金等の保全措置」を講じなくてよいとされている。
このような手付金等保全措置が不要な未完成物件については、手付金等保全措置を行なわないままで、未完成物件の売買契約（予約を含む）を締結してよい、とされている。

（4）適用範囲
この「未完成物件の売買の制限」（法第33条の2）は、消費者を保護するための規定である。
従って、宅地建物取引業者どうしの売買については、未完成物件であっても、手付金等保全措置を全く講じないで売買することができる（法第78条第2項）。

読み方：みかげいし　

花崗岩（かこうがん）のこと。
かつて兵庫県の御影で花崗岩が多く採れたことから、花崗岩を御影石とも呼ぶようになった。

読み方：みかげいし　

花崗岩（かこうがん）のこと。
かつて兵庫県の御影で花崗岩が多く採れたことから、花崗岩を御影石とも呼ぶようになった。

読み方：まんしょんひょうじゅんかんりきやく　

分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、国土交通省（旧・建設省）が作成したマンション管理規約のモデルのこと。
当初は「中高層共同住宅標準管理規約」という名称であったが、平成16年1月より「マンション標準管理規約」へと名称変更されている。

A）中高層共同住宅標準管理規約の制定
建設省（現・国土交通省）の審議会である住宅宅地審議会は、区分所有法の昭和58年の大改正に対応するため、昭和57年に「中高層共同住宅標準管理規約」を答申し、建設省はその周知と普及を推進してきた。この「中高層共同住宅標準管理規約」の主な内容は次のとおりである。
1）敷地、建物、付属施設の範囲
2）専有部分の範囲、共用部分の範囲
3）敷地・付属施設・共用部分に関する各区分所有者の持つ共有持分の割合
4）専用使用権の範囲
5）使用細則（使用に関する詳細な規則）の設定
6）管理、管理組合、集会、理事会、会計等に関する事項

B）中高層共同住宅標準管理規約の大改正
その後、分譲マンションが急激に普及したことにより、この「中高層共同住宅標準管理規約」は平成9年2月に建設省より改正・告示された。平成9年の主要な改正点は次のとおり。
1）大規模修繕を円滑に進めていく上での前提となる長期修繕計画の作成を、管理組合の業務として明確に位置付け。
2）駐車場の使用に関するトラブルを防止するため、駐車場の使用に関する諸規定を整備。
3）専用部分のリフォームをめぐるトラブルを防止するため、専用部分のリフォーム工事の手続規定を整備。
4）専用部分である設備のうち共用部分と一体となった部分（例えば配管の枝管）の管理については、共用部分の管理と一体として行なうことが適当な場合が多いので、管理組合が一体として管理を行なう規定を設けた。
5）団地形式や店舗併用形式のマンションが増えてきていることから、団地型と複合用途型の標準管理規約を新たに作成、追加した。（これにより単棟型・団地型・複合用途型の3タイプが設けられた）

C）マンション標準管理規約の制定
その後、マンション管理適正化法の施行（平成13年8月）、マンション建替え円滑化法の施行（平成14年12月）というマンション法制度の大きな変化に対応するため、平成16年1月に「中高層共同住宅標準管理規約」は改正された。このとき名称も「マンション標準管理規約」へと変更されて、現在に至っている。

読み方：まんしょんのたてかえのえんかつかとうにかんするほうりつ　

略称は「マンション建替え円滑化法」。マンションの建て替えを円滑に進めるための仕組みを規定する法律。平成14（2002）年に公布・施行された。
　
この法律で規定されているのは、（1）法人格をもつ組合（マンション建替組合）を設立して建替事業を施行するしくみを創設すること（マンション建替組合）、（2）事業において従前のマンションの所有権・敷地利用権・借家権を、再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること（権利変換制度）、（3）危険または有害な状況にあるマンションに対して建替えの勧告等をするためのしくみを定めること（危険・有害マンションの建替促進制度）などである。
　
原則的に、マンションの建替えは、区分所有者の合意によって進めるのであるが、（1）および（2）によって合意形成や権利調整が円滑化することを、（3）によって必要な建替えを促進することを、それぞれめざしている。

読み方：まんしょんのかんりのてきせいかのすいしんにかんするほうりつ　

略称は「マンション管理適正化法」。マンションの管理を適正に行なうための仕組みを規定している法律。平成13（2001）年に公布・施行された。
　
この法律で規定されているのは、（1）管理組合の運営などマンションの管理に関して、管理組合の管理者やマンションの区分所有者等に対して助言、指導その他の援助を行なう専門家の資格を定めること（マンション管理士制度）、（2）マンションの管理業務を受託する者の登録を義務づけること（マンション管理業の登録制度）、（3）マンション管理業務を行なうに際して、一定の資格者を置くことを義務付けること（管理業務主任者制度）などである。
　
原則的に、マンションの管理はその所有者が責任を負うのであるが、（1）によって所有者に対して直接に支援するしくみを、（2）および（3）によってマンション管理業務を受託する者が適正に業務を実施するしくみを、それぞれ整えることにより、良好なマンション居住環境を確保することをめざしている。

読み方：まんしょんたてかえくみあい　

マンション建替え決議（区分所有法第62条第1項）が決議された場合に、決議に合意した者のうちのの4分の3以上の同意により設立される、マンションの建替えを目的とする組合のこと（マンション建替え円滑化法第9条）。
この組合の設立が同意されたときは、建替え決議の合意者は全員がこの組合員となる（円滑化法第16条）。またディベロッパーがこの組合に参加することもできる（円滑化法第17条）。
（マンション建替組合の役割について詳しくはマンション建替え円滑化法へ）

読み方：まんしょんたてかええんかつかほう　

正式名称は「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」。

マンションの建て替えを円滑に進めるための仕組みを規定する法律。平成14（2002）年に公布・施行された。
　
この法律で規定されているのは、（1）法人格をもつ組合（マンション建替組合）を設立して建替事業を施行するしくみを創設すること（マンション建替組合）、（2）事業において従前のマンションの所有権・敷地利用権・借家権を、再建マンションの各権利に変換するための手続きを定めること（権利変換制度）、（3）危険または有害な状況にあるマンションに対して建替えの勧告等をするためのしくみを定めること（危険・有害マンションの建替促進制度）などである。
　
原則的に、マンションの建替えは、区分所有者の合意によって進めるのであるが、（1）および（2）によって合意形成や権利調整が円滑化することを、（3）によって必要な建替えを促進することを、それぞれめざしている。

読み方：まんしょんかんりし　

マンション管理法にもとづき、国土交通大臣が毎年実施する「マンション管理士試験」に合格し、登録の手続を終えて、マンション管理士登録証の交付を受けた者のこと（マンション管理適正化法第2条、第31条、第8条など）。

マンション管理士は、管理組合や区分所有者の相談を受け、助言・指導を行なうことができる（マンションの管理の適正化の推進に関する法律第2条）。

読み方：まんしょんかんりぎょうしゃ　

マンション管理業を行なう者であって、国土交通大臣の登録を受け、マンション管理業者名簿に登録された者を「マンション管理業者」と言う（マンション管理適正化法第2条第8号）。

マンション管理業者は、その事務所ごとに、30の管理組合の事務を委託されるごとに1名の割合で、専任の管理業務主任者を置く義務がある（マンション管理適正化法第56条）。

マンション管理業者は、管理組合と管理委託契約を締結する際には、契約締結前の重要事項説明を管理業務主任者に行なわせる義務がある（マンション管理適正化法第72条）。

また契約成立時に交付する書面（通常は管理委託契約書を指す）には、管理業務主任者が記名押印する必要がある（マンション管理適正化法第73条）。

なお、マンション管理業者は毎年、管理組合等に報告を行なう義務がある（マンション管理適正化法第77条）。

読み方：まんしょんかんりぎょう　

マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、マンション管理業とは「管理組合から委託を受けて、業として分譲マンションの「管理事務」を行なうこと」であると定義している（同法第2条）。

ここで言う「管理事務」とは、「基幹事務」を含む場合だけを指すものとされている。（基幹事務とは「管理組合の会計及び出納」や「維持又は修繕に関する企画等」を言う）

このため、単に建物管理員業務や清掃業務だけを行なう場合は、上記の「基幹事務」を行なわないので、「管理事務」に該当しない。従って、マンション管理法上はマンション管理業に該当しないことになる。

なお、マンション管理業を行なう場合には、国土交通大臣への登録を行なう義務がある。この登録をしないでマンション管理業を行なった場合には、1年以下の懲役または10万円以下の罰金の対象となる。

読み方：まんしょん　

日本におけるマンションは、一般的には、鉄骨コンクリート造または鉄骨鉄筋コンクリート造で、3階建て以上の分譲共同住宅・賃貸共同住宅を指している。ただし賃貸共同住宅の場合には、PC造・重量鉄骨造であっても、マンションと呼ばれることがある。

本来、マンションは英語では「大邸宅」を指す。日本におけるマンションは欧米では「アパートメント」と呼ばれている。

読み方：まるてぃぷる・りすてぃんぐ

不動産取引の仲介人が、顧客からの注文情報等を他の仲介人と共有する仕組みをいう。売買・賃貸借の注文を受けた仲介人は、注文物件の登録等により仲介人グループ内で情報をプールし、グループ内の他の仲介人が取引の相手方を発見・紹介するという手法である。

この仕組みにより迅速で広範な取引が円滑に実現するとされる。同時に、仲介人グループは、共通の倫理規定を遵守するなどによって取引の秩序を維持する役割を果たす。

広告との違いは、仲介人という専門化集団が情報を共有して共同で取引の成立に努力することであり、不動産流通において市場機能を充実・発展させるための仕組みとしての役割を果たしている。

もともとNAR（全米リアルター協会）において形成・活用されてきた仕組みであるが、その考え方は日本にも導入され、1980年代後半に「流通機構」として整備されてきた。それが発展したのが指定流通機構である。　

読み方：まるち・はびてーしょん　

複数の場所に居住することをいう。通常、市街地と農山漁村地域の両方に居住するパターンが多いが、ライフスタイルの多様化に伴ってその形は多様化している。本拠地とする居住に対して、他方をセカンドハウスと呼ぶ。

読み方：まるち・はびてーしょん　

複数の場所に居住することをいう。通常、市街地と農山漁村地域の両方に居住するパターンが多いが、ライフスタイルの多様化に伴ってその形は多様化している。本拠地とする居住に対して、他方をセカンドハウスと呼ぶ。

読み方：まるち・はびてーしょん　

複数の場所に居住することをいう。通常、市街地と農山漁村地域の両方に居住するパターンが多いが、ライフスタイルの多様化に伴ってその形は多様化している。本拠地とする居住に対して、他方をセカンドハウスと呼ぶ。

読み方：まるたぐみこうほう　

建物工法のひとつで、丸太材などを水平に積み重ねて壁をつくっていく工法をいう。校倉造りは丸太組工法そのものであり、ログハウスはこの工法による建物である。

メンテナンス次第で半永久的な耐久性が期待でき、耐震性や断熱性・遮音性に優れているとされる一方、他の木造系工法に比べてコストが高く、工期が長くなりやすい、開口部の大きさが制約されやすいなどともいわれている。　

読み方：まどさきくうち　

共同住宅における火災時の避難を容易にするために、共同住宅の敷地のうち、1階の住戸の窓に直面する敷地部分において、幅員数メートルの空地（くうち）を設け、その空地を避難経路として利用できるようにしたものである（空地とは建築物を建てられていない土地という意味である）。

この窓先空地の制度は、東京都や横浜市など一部の自治体でのみ実施されている制度である。根拠法令は建築基準法第40条と、同条にもとづき地方自治体が独自に制定する地方自治体の条例である（この条例の名称は「建築安全条例」「建築基準条例」などであり、地方自治体により異なる）。

もっとも厳しい窓先空地制度を実施している東京都では、東京都建築安全条例においておよそ次の1）から3）のようなルールを設けており、このルールを満たさない共同住宅は建築確認を取得することができない（以下は東京都建築安全条例第19条より要約）。

1）共同住宅の住戸には、住戸の床面積の合計に応じて、次の数値以上の幅員を持つ「窓先空地」に直接面するような窓を設けなければならない。
ア）耐火建築物の場合
200平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が1.5メートル
200平方メートルを超え、600平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が2メートル
600平方メートルを超え、1000平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が3メートル
1000平方メートルを超えるもの：窓先空地の幅員が4メートル
イ）耐火建築物ではない建築物の場合
100平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が1.5メートル
100平方メートルを超え、300平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が2メートル
300平方メートルを超え、500平方メートル以下のもの：窓先空地の幅員が3メートル
500平方メートルを超えるもの：窓先空地の幅員が4メートル

2）窓先空地から道路・公園・広場等までを幅員2メートル（住戸の床面積の合計が200平方メートル以下の場合には幅員1.5メートル）以上の通路で避難上有効に連絡させなければならない。
3）上記1・2の住戸の床面積の合計には、道路に直接面する窓を有する共同住宅の住戸は算入しないものとする。（例えば、1階の全住戸を道路に面する窓を持つ構造とすれば、1・2の規制は適用されない）

読み方：まっしょうとうき　

登記の記載を抹消する登記のこと。
抹消登記を申請するためには、その抹消によって登記上利害関係を有する者がいる場合にはその者の承諾（その者の承諾が得られない場合には承諾に代わる裁判の謄本）が必要である。　

読み方：ますたーぷらん　

他の計画の上位に位置付けられる総合的な計画のこと。
都市計画法では「市町村の都市計画に関する基本的な方針」のことを指している。

読み方：まじきりかべ　

建築物の内部空間を仕切るための内壁のことであり、室と室とを区画する壁のことである。
間仕切り壁は、耐力壁（地震力、風圧力に対抗する壁）である場合もあれば、そうでない場合もある。

読み方：まぐち　

土地と道路が接する長さのこと。　

読み方：まいぞうぶんかざい　

埋蔵文化財とは「土地に埋蔵されている文化財」のことである（文化財保護法第57条）。
具体的には、石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡であって、土中に埋もれているものを埋蔵文化財と呼んでいる。

埋蔵文化財については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等のため発掘する場合には文化庁長官に対して事前の届出が義務付けられている（文化財保護法第57条の2）。

国・都道府県・市町村は、周知の埋蔵文化財包蔵地について、その周知徹底を図るため、遺跡地図・遺跡台帳の整備に努力している（文化財保護法第57条の4）。

また、出土品の出土等により、土地の所有者・占有者が、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡と認められるものを発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届出を行なわなければならない（文化財保護法第57条の5）。

読み方：まいぞうぶんかざい　

埋蔵文化財とは「土地に埋蔵されている文化財」のことである（文化財保護法第57条）。
具体的には、石器・土器などの遺物や、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡であって、土中に埋もれているものを埋蔵文化財と呼んでいる。

埋蔵文化財については、周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等のため発掘する場合には文化庁長官に対して事前の届出が義務付けられている（文化財保護法第57条の2）。

国・都道府県・市町村は、周知の埋蔵文化財包蔵地について、その周知徹底を図るため、遺跡地図・遺跡台帳の整備に努力している（文化財保護法第57条の4）。

また、出土品の出土等により、土地の所有者・占有者が、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡と認められるものを発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届出を行なわなければならない（文化財保護法第57条の5）。

読み方：ほんげすい　

下水道が完備されている区域を「下水道の処理区域」という。
下水道の処理区域では、汚水を各住戸の浄化槽で浄化する必要がなく、汚水をそのまま公共の下水道管（汚水管）へと放流することができる。
このことを不動産業界では、公共の下水道管（汚水管）が完備しているという意味で、「本下水」と呼んでいる。

ただし不動産販売のパンフレット等では「下水：公共下水道へ直接放流」のように表記する方が一般に理解しやすいと思われる。

読み方：ぼんえるふ　

歩行者の快適性を考慮しながら、歩行速度程度の自転車や低速自動車の通行を可能にした歩車融合型のコミュニティ道路。車の速度を歩行者と同じ程度まで低下させるために、通行部分の蛇行やハンプ（路上の凹凸）を設置している。オランダ語で「生活の庭」の意。

読み方：ほわいえ　

劇場の談話室、休憩室を表すフランス語。ホテルなどではラウンジ、ロビーと称するが、ホワイエも同意である。

読み方：ほるむあるでひど　

ホルムアルデヒドは、無色で刺激臭のある気体状の有機化合物（化学式はHCHO）であり、VOC（揮発性有機化合物）のひとつである。またホルムアルデヒドが一定の割合で水に溶けたものをホルマリンという。
ホルムアルデヒドは建材や家具に多く使用されており、シックハウス症候群を引き起こす主要な原因物質のひとつであると言われている。
ホルムアルデヒドは塗料・接着剤・フェノール樹脂などとして広く用いられる。建築関係では特に合板、繊維板、パーティクルボード、壁紙、フローリング材などに多用されるほか、合板を用いた家具にも使用されている。

ホルムアルデヒドの有害性については、一般的には空気中の濃度が0.05ppmで臭気を感じ、0.8ppmでほとんどの人が目の刺激、鼻・喉の乾燥を感じるとされている（1ppmは100万分の1という意味）。また低濃度であっても長期間にわたって人体に吸収されることにより、化学物質過敏症を引き起こすとも考えられている。

厚生労働省では、現状において入手可能な科学的知見に基づき、人がその濃度の暴露を一生涯受けたとしても、健康への有害な影響を受けないであろうとの判断により設定された安全な指針として、ホルムアルデヒド濃度を0.08ppm以下（重量換算で１立方メートルあたり0.1ミリグラム以下）にすることを勧めている。

しかしながら国土交通省が平成12年度に実施した全国約4,500戸の住宅を対象とする実態調査においては、ホルムアルデヒドの平均濃度は0.071ppmであり、厚生労働省の濃度指針値0.08ppmを下回るが、同指針を超える住宅が全体の約27.3％に達していた。
住宅の建築経過年数別に比較すると、築後4・5年の住宅が最も濃度が高く、築後2～3年のものや築後1年以内のものは逆に濃度が低くなっていた（これは近年シックハウス対策が普及しつつあるためと考えられる）。
また同じく国土交通省が平成13年夏に新築住宅1,726戸を対象に行なった調査では、13.3％の新築住宅でホルムアルデヒドの濃度が厚生労働省の指針値を上回っていた。

こうしたことから国では平成14年7月12日に建築基準法を改正・公布し、ホルムアルデヒドの規制に乗り出している。具体的には遅くとも平成15年7月12日までに建築基準法施行令を改正し、ホルムアルデヒドを含む建材の使用面積を制限する予定である。
また、マンションなど気密性の高い住宅では、ホルムアルデヒドを発散するおそれのある建築材料を使用しない住宅等であっても、家具からの発散があるため、原則として、常時換気が可能な構造の機械換気設備等の設置を義務付ける予定である。

読み方：ほりゅうち　

土地区画整理事業を実施した際に、事業主体が取得する宅地のことを「保留地」という。

土地区画整理事業では、事業が施行される区域内のすべての宅地は、従来の宅地所有者に交付される新しい宅地（換地）となるのが原則である。
しかし事業にかかる費用を捻出する等の目的のために、施行区域内の一部の宅地は換地とせず、その土地を事業主体が取得することができるとされている。このような土地を「保留地」という（土地区画整理法第96条）。

保留地は将来的には事業主体が一般人に売却して、その売却代金を事業費用に充てることが多い。

読み方：ほふり　

証券保管振替機構の略称。

上場株券等の保管・受け渡しを合理化するために平成3年に設立されたわが国唯一の機関。
平成16年現在で上場株券の約6割を保管している。

昭和59年11月に「株券等の保管及び振替に関する法律」が施行され、この法律に基づき、平成3年10月より「保管振替制度」が実施されている。

証券保管振替機構は、この保管振替制度に基づくわが国唯一の保管振替機関であり、わが国の公開会社の発行済株式のうち60％以上の株券を保管している。
また平成16年現在、証券保管振替機構の取扱会社数は4,000社近くにのぼり、すべての公開会社の発行する株券等が取扱い対象となっている。

証券保管振替機構の保管対象とする証券は「上場株」「店頭株」「転換社債」「転換社債型新株予約権付社債」「株価指数連動型投資信託受益証券（ETF）」「投資証券」などである。

なお証券保管振替機構の組織形態は当初は財団法人であったが、平成14年4月より株式会社に移行した。現在の正式名称は「株式会社証券保管振替機構」である。

読み方：ほぞんとうき　

所有権の保存の登記のことで、初めてする所有権の登記のこと。登記記録上では、権利部の甲区に「所有権保存　所有者A」のように記載される。

所有権の保存の登記をすることができるのは、原則として、表題部所有者である（不動産登記法第74条）。　

読み方：ほそう（どじょうおせんたいさくほうの～）　

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。

汚染土壌との接触を遮断するため、汚染土地に厚さ10センチメートル以上のコンクリート舗装または厚さ3センチメートル以上のアスファルト舗装などを施すことである。（環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした）

読み方：ほそう（どじょうおせんたいさくほうの～）　

汚染土壌について、土壌の直接摂取による健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。

汚染土壌との接触を遮断するため、汚染土地に厚さ10センチメートル以上のコンクリート舗装または厚さ3センチメートル以上のアスファルト舗装などを施すことである。（環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした）

読み方：ほせい（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産登記の申請後において、申請情報・添付情報に不備があったことが判明した場合に、登記官は、申請人に電話等で連絡して不備を直すように指示することができる。このようにして申請後に申請人が不備を直すことを「補正」という。

オンライン申請の場合には、補正もオンラインで行なうこととされている（窓口に出頭しても補正できない）。
書面申請のまたは郵送申請の場合には、登記所の窓口に出頭して補正することとされている。
なお、郵送申請の場合には、補正を郵送ですることはできず、かならず登記所の窓口に出頭して補正する必要がある

読み方：ほじょにん　

被補助人に対して、補助開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する補助人のことである（民法876の7条）。

補助人は、家庭裁判所が必要と判断した場合には、特定の重要な財産行為について同意する権限を持ち、代理する権限を持つ（民法16条・120条・876条の9）。

読み方：ほしょうにん　

債務者がその債務を履行しないときに、その履行をする責任を負う者をいう。債権の回収を確実にするための方法は、財産への請求権を確保する方法（物的担保）と、債務者以外の人への請求権を確保する方法（人的担保）があり、保証人は人的担保のしくみである。
　
保証人の責任は、保証人が債権者と書面で保証契約を結ぶことによって効力が生じる。保証する債務は、特約のない限り、主たる債務（債務者が元々負っていた債務）のほか、利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのものを包含するとされている。例えば、借家人の保証人は、借家人が滞納した家賃だけでなく、明け渡しに際しての原状回復などについても責任を負うことになる。
　
なお、保証人は、法的に能力者であって、かつ、弁済の資力がなければならない。

読み方：ほしょうしょ（ふどうさんとうきにおける）　

所有権移転登記を申請しようとする売り主が、登記済証を紛失している場合に、登記済証の代わりに作成する書類のこと。通常はこの保証書の作成は、不動産の売り主が司法書士に依頼する。

保証書は、不動産の売り主がその不動産の真正な所有者であるということを2名の保証人が保証するという内容の書面である。
2名の保証人は、いずれかの登記所（問題となっている不動産を管轄する登記所でなくてもよい）で登記を受けている成年者であることが必要である。

なお、保証された者が実は真正な所有者でなかった場合には、保証人は損害を受けた者に対して民事上の賠償責任を負うことになるので注意が必要である。

読み方：ほしょうさいむ　

主たる債務者の債務を、別の者が保証したとき、この保証人の債務を「保証債務」という。

例えばAがBから借金をし、Aの友人であるCがその借金の保証人になったとしよう。このときAは主債務者、Bは債権者、Cは保証人、AB間の債務は「主債務（しゅさいむ）」、BC間の債務は「保証債務」と呼ばれる。

保証債務とは、正確には「主債務者Ａが債務を履行しない場合に、保証人CがAの代わりに債務を履行するという保証人Cの債務」である（民法446条）。従って保証人Cは、主債務者Aが借金を返済しない場合にのみ借金返済の義務を負うことになる。

つまり債務履行の責任はまず主債務者にあり、保証人は補充的に債務を履行するだけである。このような保証債務の性質を「補充性」と呼んでいる（ただし連帯保証には補充性がない）。保証債務の主な特徴は次のとおりである。

1）附従性にもとづく抗弁権
保証債務は主債務を保証するものであるので、主債務自体が消滅すれば、保証債務もまた消滅する。このように主債務と保証債務が連動することを「附従性（ふじゅうせい）」という（民法第448条）。
こうした保証債務の附従性により、保証人は主債務の消滅などの理由を債権者に主張することができる。例えば、主債務者Aの主債務が当初1,000万円であったが、主債務者が200万円を弁済したことにより主債務が800万円にまで縮減したとする。このとき、債権者Bが保証人Cに対して1,000万円を返済するように請求したとしても、保証人Cは債務が800万円であることを債権者Bに対して主張することができる。これを附従性にもとづく抗弁権という。
（なお債権の消滅時効と保証の関係については時効の援用、時効利益の放棄参照）

2）補充性にもとづく抗弁権
前述のように保証債務は補充性を有するので、保証人は債権者に対し、先に主債務者から弁済を受けるように主張することができる。具体的には催告の抗弁権（民法452条）、検索の抗弁権（民法第453条）が保証人に与えられている。

3）保証人の求償権
保証人は主債務者に代わって債務を弁済した場合には、その弁済した金額を保証人が主債務者に請求することができる（民法第459条）とされており、これを保証人の求償権という。
ただし保証人が主債務者に代わって債務を弁済する際には、弁済の前と弁済の後に主債務者に通知をするべきである。これは保証人が弁済した後で主債務者が弁済すること（二重弁済）などを避けるためである（民法第463条、第443条）。

なお、保証の特殊な形態として、保証人の責任を大幅に強化した「連帯保証」があり、実際の契約ではこの連帯保証が用いられることが多い。（詳細は「連帯保証」へ）　

読み方：ほしょうきんのしはらいせいきゅう　

事業認定の告示があったときに、土地所有者や土地に関する関係人が、補償金の前払いを請求できるという制度のこと。

土地所有者または土地に関して権利を有する関係人（先取特権・質権・抵当権・差押債権・仮差押債権の権利者を除く）は、事業認定の告示の日以後に、補償金の支払請求をすることができる（土地収用法第46条の2）。

ただし、収用者（起業者）が収用の裁決の申請をしていない場合には、収用の裁決の申請の請求（土地収用法第39条第2項）と一緒に、補償金の支払請求しなければならない（土地収用法第46条の2）。

起業者は、補償金の支払請求を受けたとき、2ヵ月以内に、自己の見積りによる補償金を支払わなければならない（土地収用法第46条の4）。なお、このときの支払額と、収用の裁決による補償金額のずれについては、権利取得裁決で清算されることになっている。

権利取得裁決では、補償金の支払請求がされた土地の算定方法は、事業認定の告示を基準とした相当な価格に、補償金の支払請求の支払期限（土地収用法第46条の4）までの物価変動率を乗じたものとされている。

読み方：ほさにん　

被保佐人に対して、保佐開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する保佐人のことである（民法876の2条）。

保佐とは「たすける」という意味である
保佐人は、重要な財産行為について同意する権限を持つ（民法12条）。

読み方：ほさにん　

被保佐人に対して、保佐開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する保佐人のことである（民法876の2条）。

保佐とは「たすける」という意味である
保佐人は、重要な財産行為について同意する権限を持つ（民法12条）。

読み方：ほさにん　

被保佐人に対して、保佐開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任する保佐人のことである（民法876の2条）。

保佐とは「たすける」という意味である
保佐人は、重要な財産行為について同意する権限を持つ（民法12条）。

読み方：ほごあずかりけいやく　

証券会社が顧客の株券等を預かり管理する契約のこと。

株券は、会社法上は「株券の所持人」が「適法な所持人」とみなされる。このため、株券の盗難・紛失によって株主の権利が喪失されるおそれがあるので、株券の保管には十分な注意が必要である。

このため証券会社では、証券会社で取引口座を開いている顧客に対して、その株券を証券会社が預かるという契約を結ぶのが一般的であり、この契約を「保護預り契約」と呼んでいる。（なお不動産投資信託の投資証券もこの保護預り契約の対象となる）

この保護預り契約に基づく証券会社の株券等の保管には、「保管振替制度」と「証券会社預り」という2種類の方法がある。

「保管振替制度」とは、多数の証券会社が証券保管振替機構に株券等を預託することによって株券等を一括管理する方法である。通常、証券会社ではこの保管振替制度を顧客に利用させるのが一般的である。（詳しくは保管振替制度へ）

「証券会社預り」とは、個々の証券会社が顧客の株券等を、証券会社の保管責任において預かる制度である。（ただしこの「証券会社預り」を行なわない証券会社もある）

読み方：ほかんふりかえせいど　

上場株券を証券保管振替機構に預託し、株券の受け渡しを簡略化する制度のこと。

上場株券の保管・受け渡しを合理化するために、平成3年から実施されている制度である。すべての上場株式がこの制度の適用を受けており、投資証券もこの制度の適用をうける。

この制度の仕組みは次のとおりである。

まず、投資家が証券会社で取引口座を開く。このとき投資家は証券会社との間で「保護預り契約」を結ぶのが一般的である。

次に投資家は証券取引所で株式（投資口）を購入し、株主（投資主）となる。
このとき保護預り契約に基づき、株主（投資主）は、株券（投資証券）を証券会社に預託する。この預託を証明するために、証券会社には株主（投資主）の「顧客口座簿」を備える。

さらに証券会社は、株主（投資主）から預託された株券（投資証券）を、証券保管振替機構に再預託する。このとき証券会社は振替機構に参加者口座を開き、この「参加者口座簿」に証券会社の保有する株式等の銘柄・株数が記載される。

このようにして最終的には株券（投資証券）は証券保管振替機構へと預託されるので、振替機構が一括的に管理することとなる。なおこのとき、株券（投資証券）の券面上の名義人は便宜的に「証券保管振替機構」となる。

その後、株式の売買により株主が変動した場合には、株券自体の受け渡しは行なわれず、証券会社の「顧客口座簿」と振替機構の「参加者口座簿」の記載内容だけが変更される。
このようにして口座上の振替（すなわち帳簿の記載内容の変更）だけで株券の受け渡しと同じ効果を果たすことができるのである。

なお株主（投資主）の住所変更・氏名変更については、上記の保管振替制度を利用している場合には、証券会社への届出を行なう。従って上場株式会社・上場投資法人への住所変更等の届出はする必要がない。

また株主（投資主）の権利は、上記の保管振替制度を利用したままで行使することができる。従って、保管振替制度を利用したままで、配当金（分配金）の受取や、株主総会（投資主総会）への出席をすることができる。
（この点について詳しくは実質投資主名簿へ）

また株主（投資主）は、保管振替制度の利用を任意に中止することができる。この場合には取引する証券会社を通じて、振替機構へ株券（投資証券）の引取りを請求する。
引取り後の株券（投資証券）の保管については、証券会社で保管する場合と、自分で保管する場合がありうる。

読み方：ほうりつこうい　

法律関係を変動させようとする意思にもとづく行為のこと。
具体的には、契約、単独行為、合同行為が法律行為である。
なお、意思表示は法律行為の主要な要素であるとされている。

読み方：ほうていちじょうけん　

土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。

民法第388条では、抵当権の実行（いわゆる任意競売）により、土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また民事執行法第81条では、競売（いわゆる強制競売）の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定する。また租税徴収法では租税滞納による物件売却（いわゆる公売）の際にも、建物のために法定地上権が発生すると規定している。

このように各法律で法定地上権を規定している理由は、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際には、建物が敷地を利用する権利がいったん消滅することとなり、建物を土地から撤去しなければならないという不都合が生じるので、そうした不都合を回避するために、建物に地上権（法定地上権）を付与するという趣旨である。

読み方：ほうていだいりにん　

「法定代理人」とは、法律の規定によって定められた代理人という意味である。
これに対して、当事者同士の合意によって定められた代理人は「任意代理人」と呼ばれる。

具体的には、民法にもとづく法定代理人には次の3種類がある。

読み方：ほうていだいりにん　

「法定代理人」とは、法律の規定によって定められた代理人という意味である。
これに対して、当事者同士の合意によって定められた代理人は「任意代理人」と呼ばれる。

具体的には、民法にもとづく法定代理人には次の3種類がある。

読み方：ほうていだいり　

本人・代理人の意思に関係なく、法律の規定にもとづいて発生する代理権のこと。具体的には子に対する親権者の権限、成年被後見人に対する成年後見人の権限などが法定代理である（詳しくは法定代理人へ）。　

読み方：ほうていこうしゅう　

宅地建物取引主任者資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者が、宅地建物取引主任者証の交付を申請する際に、主任者証の交付を申請する日が宅地建物取引主任者資格試験に合格した日から1年を超えている場合には、都道府県知事の定める「講習」を受講する義務が生じる（宅地建物取引業法第22条の2第2項）。
この宅地建物取引業法第22条の2にもとづく講習を「法定講習」と呼ぶ。
また、宅地建物取引主任者証の有効期間の更新を希望する場合にも、この「法定講習」を有効期間満了の前に受講することが義務付けられている。

「法定講習」を実施するのは都道府県知事であるが、実際には知事が指定した実施機関が講習を実施している。
どのような機関が実施機関となるかは各都道府県により異なっているので、法定講習を受講する際には、各都道府県の宅地建物取引業法を所管する課や、宅地建物取引業の業界団体へ問い合わせる必要がある。

読み方：ほうだいじゅうごじょうだいいっこうのこくどこうつうしょうれいでさだめるばしょ　

宅地建物取引業法では、その第15条第1項で、一定の場所には、成年で専任の宅地建物取引主任者を置かなければならないと定めている。
この専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所のことを、宅地建物取引業法では「事務所等」と表現している。

「事務所等」とは具体的には次の2種類の場所を指す言葉である。

（1）「事務所」
原則的には本店・支店を「事務所」と呼ぶ。ただし、本店・支店以外であっても、継続的に業務を行なうことができる施設に宅地建物取引業に係る支店長や支配人を置いていれば、その施設は「事務所」に含まれることになる。（宅地建物取引業法施行令第1条の2）

（2）「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」
これは上記（1）の事務所以外であって、専任の宅地建物取引主任者を置かなければならない場所のことである。この場所は宅地建物取引業法施行規則第6条の2において具体的に規定されている。
この規則第6条の2の内容は複雑なので、概略だけをまとめれば、「事務所以外で継続的に業務を行う施設を有する場所」「10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物を分譲する場合の案内所」「他の宅地建物取引業者が分譲する10区画以上または10戸以上の一団地の宅地建物の代理または媒介をする場合の案内所」「宅地建物取引業者が展示会その他の催しをする場所」という4種類の場所であって、契約の締結または契約の申込みの受付をする場所が、この規則第6条の2の場所である。

なお「事務所等」という言葉は、上記のとおり宅地建物取引業法第15条第1項で定義されている。しかし宅地建物取引業法第37条の2（クーリングオフ）においてもやはり「事務所等」という言葉が使用されている。両者は異なる内容を指しているので注意したい。

読み方：ぼうすいぱん　

洗濯機を置くための皿状の台のこと。洗濯機パンともいう。

読み方：ほうじんのふほうこういせきにん　

民法第44条第1項では「法人の代表機関（＝理事など）が、定款または寄附行為に記載された目的の範囲内で、職務を行なって他人に損害を加えた場合には、法人がその損害賠償の責任を負う」旨を定めている。
この規定について、法人実在説の立場からは、法人が社会的実在である以上、法人自身が不法行為を行なうことは当然にあり得るので、目的の範囲内で法人は損害賠償責任を負うのが当然であると解釈されている（ただし法人擬制説・法人否認説では理事の不法行為について、法人に責任を負わせた特例的な規定であると解釈されている）。

この法人の不法責任について、「理事などが職務を行なうについて他人に損害を加えた」という部分の解釈が重要である。
もし理事の職務執行の範囲を厳格に解釈するならば、理事の職務執行に「不法行為」が含まれることはあり得ないので、この民法第44条第1項の規定が無意味なものとなってしまう。そこで判例では、理事の職務執行の範囲を広く解釈している。

具体的には判例では「外形上、理事の職務行為と認められるもの、及び社会通念上その職務行為に関連するもの」を理事の職務執行としている（これを外形理論という）。
このように理事の職務執行を広く解釈することにより、法人と取引をする相手方を保護しているのである。
なお、民法第44条第1項により法人が不法行為責任を負う場合でも、理事個人も個人として不法行為責任を負うものとされている（判例）。

読み方：ほうじんのけんりのうりょく・こういのうりょく　

民法第43条では「法人は法令の規定に従い、定款又は寄附行為に定められた目的の範囲内において、権利を有し義務を負う」と規定している。
この規定は、法人の権利能力の範囲を制限し、それと同時に法人の行為能力の範囲をも定めた規定であると解されている（判例、通説）。

すなわち、定款または寄附行為に記載された目的を超えた行為を法人の代表機関（＝理事など）が行なった場合には、その理事などの行為は、法人の権利能力（および行為能力）の範囲を超えるので、その理事などの行為は法人に帰属しないという趣旨である。

しかしながら実際には法人の理事が一見「目的の範囲」を超える行為を行なうことは多く見られるので、これをどのように解釈すべきかが問題となる。

1：目的の範囲を一見超えていると見られる理事の行為
定款には記載のない種類の行為を理事が行なった場合について、判例では、「目的の範囲」を極力拡大して解釈することにより、理事の行為を法人の行為として法人に帰属させている（例えば会社の政治献金を「目的の範囲内」と解釈する。）

2：理事の不法行為
理事が「目的の範囲内」の行為によって、不法に他者に損害を与えた場合には、法人がその不法行為について損害賠償責任を負う（民法第44条第1項）。この場合にも、理事の職務行為を広く解釈することにより、法人の損害賠償責任の範囲を広く解釈する（詳しくは法人の不法行為責任へ）。

読み方：ほうじんぜい　

国税のひとつで、法人の所得金額などを課税標準として課される税金をいう。

納税義務を負うのは、すべての国内法人（ただし、公益法人等や人格のない社団等については、収益事業を営む場合などに限る）および国内源泉所得がある外国法人である。

課税の対象となるのは、原則として各事業年度の法人の所得であり、益金と損金の差を一定の規則に従って算出して求めることとされている。その算出のための経理が税務会計であるが、連結の扱い、圧縮記帳などの特例、各種特別控除等々、税技術的な詳細な規定に従わなければならない。

また、税率は原則として一律（34.5%）であるが、一部特例がある。

読み方：ほうじんかく　

法人の権利能力のことを法人格という。法人は権利能力を有している（換言すれば法人格を有している）ので、権利義務の主体となることができる。
例えば、法人が法人名義で財産を取得したり、財産を法人名義で登記したり、契約を法人として締結することが可能である。

読み方：ほうじん　

法律により権利・義務の主体となることを認められた団体のこと。社団法人、財団法人、株式会社、学校法人、宗教法人などである。また名称が「組合」であっても、法人である場合がある（協同組合など）。
法人を設立するには法律の規定が存在することが必要であり、法律に定める要件を満たさない場合にはその団体は法人となることができない。

読み方：ほうじん　

法律により権利・義務の主体となることを認められた団体のこと。社団法人、財団法人、株式会社、学校法人、宗教法人などである。また名称が「組合」であっても、法人である場合がある（協同組合など）。
法人を設立するには法律の規定が存在することが必要であり、法律に定める要件を満たさない場合にはその団体は法人となることができない。

読み方：ほうしゅうがくのせいげん　

宅地建物取引業者による媒介または代理によって、宅地建物の売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者から所定の報酬を受け取ることができる。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で定めるものとされており（法第46条第1項）、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある（法第46条第2項）。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、昭和45年に建設省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」（いわゆる報酬告示）が告示されている（最終改正平成16年2月18日）。報酬額の制限の概要は次のとおり。

読み方：ぼうさいがいくせいびちくけいかく　

都市計画法第12条の4に規定する4種類の「地区計画等」のひとつ。密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律に従い、都市計画によって定められる。

防災街区整備地区計画は、火事・地震が発生した場合に延焼防止・避難確保のために支障を来している地区について、公共施設などの防災機能を整備しようとする計画である。

防災街区整備地区計画を定めるための条件は、特定防災機能（火事または地震が発生した場合に延焼防止・避難確保のために必要とされる機能）を確保するだけの公共施設がないこと、特定防災機能に支障を来していること、用途地域が定められていること、である（密集市街地防災街区整備促進法第32条）。

読み方：ぼうかちいき　

防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域である（建築基準法61条）。
防火地域での建築規制は次のとおりである。
1）すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。
2）次のAまたはBの建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。
A）階数が3以上の建築物
B）延べ面積が100平米を超える建築物
ここで「階数が3以上」とは、地下の階数も含む。したがって防火地域内の地上2階地下1階の建物は耐火建築物とする必要がある。
延べ面積が100平方メートルちょうどであれば、上記2）には該当しないことにも注意したい。

なお、建築基準法61条では、防火地域であっても次の建築物は「準耐火建築物」としなくてもよいという緩和措置を設けている。
イ）平屋建ての付属建築物で、延べ面積が50平方メートル以下のもの。
ロ）門、塀
ただし上記イに関しては、外壁・軒裏を防火構造とし（建築基準法61条）、屋根を不燃材料でふき（建築基準法63条）、開口部に防火設備を設ける（建築基準法64条）ことが必要とされている。

読み方：ぼうかこうぞう　

建物の外壁や軒裏について、建物の周囲で火災が発生した場合に、外壁や軒裏が延焼を抑制するために一定の防火性能を持つような構造のことである（建築基準法2条8号）。
このため、防火構造は一般に「外壁・軒裏防火構造」と呼ばれることも多い。

よく似た言葉として「耐火構造」「準耐火構造」があるが、「耐火構造」「準耐火構造」は建物内部で火災が起きた際にも、当該建物自体の倒壊や周囲への延焼を防ぐような構造を指している。
これに対して、防火構造は、建物の周囲で火災が起きたときに、当該建物が火災に巻き込まれないために必要とされる外壁や軒裏の構造のことである。

具体的には、防火構造の詳しい内容は告示（平成12年建設省告示1359号）で規定されている。例えば木造建築物の場合には、その外壁において屋外側を鉄網モルタル塗り、屋内側を石膏ボード張りとすることにより、防火構造とすることができる。


建築物を防火構造としなければならないのは次のようなケースである。

1）防火地域の一定の付属建築物
防火地域で、平屋建ての付属建築物（延べ面積が50平方メートル以下のものに限る）を建てる場合は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。しかしこの場合には、当該建築物は防火構造とする必要がある（建築基準法61条）。

2）準防火地域の地上1階または地上2階の建築物
準防火地域では、地上1階または地上2階の建築物（延べ面積が500平方メートル以下のものに限る）は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合でも、その地上1階または地上2階の建築物が木造等である場合には、外壁・軒裏を防火構造としなければならない（建築基準法62条2項）。

3）準防火地域の3階建て建築物
準防火地域では、3階建ての建築物（延べ面積が500平方メートル以下のものに限る）は、耐火建築物や準耐火建築物にしないことが可能である。
しかし、そうした場合には「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要があるとされている（建築基準法施行令136条の2）。
この「3階建て建築物の技術的基準」では、3階建て建築物の外壁と軒裏は必ず防火構造としなければならないとされている。

読み方：ぼううぃんどう　

ベイウインドウの形状の一つで、弓形のものをボウウインドウという。bowとは弓（弓形）のこと。

読み方：ほあんりん　

農林水産大臣等の指定により伐採・開発行為等が規制される森林をいう。

保安林の指定の目的は、水源のかん養、土砂の流出・崩壊防備、風水害防備などであるが、保安林においては、立木の伐採、土地の形質の変更等について許可・届出が必要となる。

日本全国の森林の4割弱が保安林に指定されている。また、指定目的が消滅したときや公益上の理由が生じたときには指定が解除される。　

読み方：ほーるだうんかなもの　

布基礎（ぬのきそ）にあらかじめ埋め込んでおく棒状の金物で、アンカーボルトよりも長い。
ホールダウン金物は、1階の床組の水平材（これを土台という）にあけておいた穴にとおして、柱の側面にボルトで締めて緊結する。つまりホールダウン金物は、柱と布基礎を緊結するものである。


特に3階建て住宅などでは水平方向の力がかかるときに柱が土台から浮き上がることがあるが、ホールダウン金物はこの浮き上がりを防止する効果がある。

読み方：ほーむ･えくいてぃー･こんばーじょん･もーげーじ　

米国の住宅都市開発省（HUD）が1989年に開発したリバースモーゲージ商品のこと。住宅資産転換融資と訳される。また頭文字をとってHECMと略称される。

HECMでは、融資主体は各民間金融機関であり、連邦政府は高齢者の返済を保証するなどの形で融資契約に関与している。

民間金融機関にとっては、リバースモーゲージを高齢者に対して行なう際には、一括返済の最終的な期限が高齢者の死亡時とされるので、高齢者が長生きをすれば、その長い年月において担保不動産の価格が下落し、一部返済不能に陥る危険性が高くなる。

HECMではこのような民間金融機関の抱える不動産値下がりによる損失の可能性をなくすために、国が高齢者に代わって返済不能部分の返済を肩代わりするという保険の仕組みが設けられている。この保険は、FHA（連邦住宅庁）保険と呼ばれている。
このFHA保険などによってHECMはもっとも安全なリバースモーゲージ商品となり、米国のリバースモーゲージの利用者全体の約3分の2がこのHECMの利用者となっている

読み方：ぽーとふぉりお　

投資家が保有する投資資産の集合をいう。株式、債券、投資信託、不動産などはいずれも投資資産であり、投資家は、これらを全体として管理する。

リスクとリターンはトレードオフ関係にあるから、性格の異なった複数の資産や銘柄に分散して投資することによって安定的で高い収益を上げることができるとされている。

このように投資資産の組み合わせに配慮した運用をポートフォリオ運用と呼ぶ。　

読み方：ぽーちのめんせき　

一戸建て住宅の場合、ポーチの面積は、建築基準法では次のように扱われる。

１）床面積の計算
庇型ポーチ、寄り付き型ポーチのどちらでも、主に通行専用の用途である限りは、建築基準法上の「床面積」に含まないこととされている。
しかしポーチが通行専用ではなく、例えば車庫や作業場として使用される場合には、建築基準法上の「床面積」に含める必要がある。

２）建築面積（いわゆる建坪）の計算
庇型ポーチ、寄り付き型ポーチのどちらでも、建築面積に含める必要がある

読み方：ぽーち　

建物の入り口部分で、建物の屋根とは別の庇（ひさし）を持ち、建物の外壁から突き出している部分を「ポーチ」と言う。（建築用語では庇型ポーチと言う）
ただし、建物の外壁に大きなくぼんだ空間を造り、そのくぼみの内側に玄関ドアを設けた場合もその空間を「ポーチ」と言うことがある。（建築用語では寄り付き型ポーチと言う）

読み方：ぽーたるさいと　

インターネットの入り口となるWebサイトをいう。そのサイトでは、通常、各種情報源へのリンクが設定されているほか、検索エンジン、各種の情報提供、Webメールなどの付帯的なサービスが提供されることが多い。インターネットは各サイトが網の目のように連結されているため、必要なサイトに直接アクセスすることは困難で、一般的には、アクセスのためにポータルサイトを経由することとなる。

ポータルサイトは、利用者数が増えるほど、広告や電子商取引サービスなどによる収入が期待できるため、付帯的なサービスの向上を競っている。一方、Webを活用した顧客獲得などのためには、そのWebサイトへのアクセスを容易することが有効であるから、ポータルサイトでの露出度を高めるような工夫が必要である。不動産の販売や不動産サービスの広告にもWebサイトが活用されているが、そのサイトへのアクセスの大部分はポータルサイトを経由したものと考えてよい。

読み方：ぺんとはうす　

次の2つの意味がある。
1）建物の最上階に設けられた非常に高級な部屋
2）建物の屋上に造られた階段室・昇降機塔などのこと
わが国では主に2）の意味で用いられる。

なお、わが国の建築基準法では、建築面積の8分の1までの広さのペントハウス（2の意味）は、建築物の高さ及び階数に原則的に算入しないという特例がある（建築基準法施行令第2条）。　

読み方：へんどうきんりがた　

住宅ローンのうちで、借り入れ期間中に借入金利が変動するものをいう。
変動する場合の金利は、長期プライムレート等に一定率を上乗せしたもの（住宅ローンプライムレート）を基準として決定され、原則として年2回見直しされる。返済金額は金利が変動するごとに変わるが、返済金額の増減を一定期間反映させない（つまりその期間中は返済金額が一定である）という方法がとられることもある。
　
変動金利型に対して、借り入れ期間の金利が固定されている住宅ローンもあり、これを「固定金利型」という。一定の条件の下で、固定金利と変動金利を選択できる「固定金利選択型住宅ローン」もある。

読み方：べんさいぎょうむほしょうきんぶんたんきん　

宅地建物取引業者がその取引により生じた債務に関して当該業者に代わって弁済する業務を行なう団体（宅地建物取引業保証協会）に対して、その加入者が負担する金銭をいう。　　　　　

宅地建物取引業者は、原則として営業保証金を供託しなければならないが、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納入すればその必要はない。

協会が弁済する価額の限度は営業保証金によって弁済される価額の限度と同じであるが、業者が負担する分担金額は営業保証金よりも少ない額に設定されている。また、協会は、納付された分担金に相当する金銭を供託しなければならない。

読み方：へんこうのとどけで　

宅地建物取引業者に関する一定の事項を登載した名簿（宅地建物取引業者名簿）の登載事項について変更が生じた場合に、宅地建物取引業者が行なうべき届出のこと（宅地建物取引業法第9条）。

都道府県知事または国土交通大臣は一定の事項を登載した宅地建物取引業者名簿を作成するが、この名簿の登載事項のうち一部の登載事項について変更があったときは、宅地建物取引業者は30日以内に変更の届出を行なう義務を負う。具体的には次のとおり。

1）変更の届出を行なうべき事項

次のアからオの事項に変更が生じたとき、宅地建物取引業者は変更の届出を行なう必要がある（法第9条）（※参照）。
ア：商号または名称（法第8条第2項第2号）
イ：事務所の名称と所在地（法第8条第2項第5号）
ウ：宅地建物取引業者が法人である場合には、その法人の役員の氏名および事務所の代表者の氏名（法第8条第2項第3号）
エ：宅地建物取引業者が個人である場合には、その者の氏名および事務所の代表者の氏名（法第8条第2項第4号）
オ：事務所に置かれる専任の宅地建物取引主任者の氏名（法第8条第2項第6号）
※●宅地建物取引業以外の事業を営んでいるとき、その兼業している事業の種類（施行規則第5条第2号）については、変更の届出を行なう義務がない。
●役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の氏名の変更があったときは届出の必要があるが、住所の変更があったときは届出の必要がない。
●事務所の新設・移転・廃止は、「事務所の名称、所在地」の変更（法第8条第2項第5号）に該当するので、新設・移転・廃止を行なってから30日以内に届出が必要である。
●法人の場合、資本金の額や定款は、そもそも宅地建物取引業者名簿の登載事項ではない。従って資本金の額の変更や定款変更は、届出が不要である。

2）届出期間・届出の相手方

変更が生じてから30日以内に、免許権者（知事免許ならばその知事、大臣免許ならば国土交通大臣）に対して、宅地建物取引業者名簿登載事項変更届出書（施行規則様式第3号）を提出しなければならない（施行規則第5条の3第1項）。
この際に、役員・事務所の代表者・専任の宅地建物取引主任者の増員・交代については、成年被後見人および被保佐人に該当しない旨の登記事項証明書を提出するなど、さまざまな添付書類が必要となる場合がある（施行規則第5条の3第2項）。

読み方：へんこうのとうろく　

宅地建物取引主任者の登録を受けた者は、宅地建物取引主任者資格登録簿に登載された事項に変更があったときは、変更登録申請書を遅滞なく提出しなければならない。これを変更の登録という。
（詳しくは宅地建物取引主任者資格登録簿へ）

読み方：へんこうとうき　

不動産登記において、登記がなされた後に、登記と実体とにずれが生じた場合に、訂正するための登記のこと。登記名義人の住所変更の登記、登記名義人の氏名変更の登記などがある。

読み方：べらんだ　

建物の壁面から突き出した床の部分。バルコニーとも言う。
バルコニー・ベランダは、マンションの場合、共用部分とみなされるので、各住戸の専有面積に算入されない。またマンションの各住戸の所有者は、バルコニー・ベランダに物を置いて火災時の避難に支障をきたしてはならないとされている。

読み方：べたきそ　

基礎の底部がすきまなく連続し、基礎の底部が一枚の板状になっている基礎のこと。　

読み方：へきめんせん　

道路境界から後退して建物の壁等を建築しなければならないとして指定された線をいう。街区内における建築物の位置を整えその環境の向上を図るための規制であるが、その指定に当たっては、意見聴取などの手続きが必要である。
　
主として地区計画や建築協定の際に活用されている制度であり、壁面線が指定された街区については、容積率や建ぺい率が緩和されることがある。

読み方：へきしん・かべしん　

建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。

建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用していると言うことができる（建築基準法施行令2条1項3号）。

なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法（うちのり）」がある。

読み方：へいさとうほん（ふどうさんとうきにおける～）　

閉鎖登記簿の写し（謄本）のこと。
現在、登記所の大半はコンピュータ化され、従来の紙の登記簿は、現在では磁気ディスクの登記簿へ置き換えられている。
しかし従来の紙の登記簿は、従来どおり登記所に閉鎖登記簿として保管されており、希望すれば閲覧したり、写し（謄本）の交付を受けたりすることができる。
閉鎖謄本の交付を受けるには、登記事項証明書・登記簿謄本抄本交付申請書の中に、「閉鎖登記簿」というチェック欄があるので、その欄をチェックし、必要事項を記入して提出する。

読み方：へいさとうほん（ふどうさんとうきにおける～）　

閉鎖登記簿の写し（謄本）のこと。
現在、登記所の大半はコンピュータ化され、従来の紙の登記簿は、現在では磁気ディスクの登記簿へ置き換えられている。
しかし従来の紙の登記簿は、従来どおり登記所に閉鎖登記簿として保管されており、希望すれば閲覧したり、写し（謄本）の交付を受けたりすることができる。
閉鎖謄本の交付を受けるには、登記事項証明書・登記簿謄本抄本交付申請書の中に、「閉鎖登記簿」というチェック欄があるので、その欄をチェックし、必要事項を記入して提出する。

読み方：へいさとうきぼ　

一筆の土地または一個の建物の登記記録が閉鎖された場合に、その閉鎖された登記記録が保存される帳簿（または磁気ディスク）のこと。
一筆の土地または一個の建物に登記記録が閉鎖されるのは、土地が合筆される場合、建物が滅失した場合などがある。

また、登記所がコンピュータ化し、従来の紙の登記簿が磁気ディスクの登記簿へ置き換えられるのに伴い、従来の紙の登記簿そのものが閉鎖される。これも「閉鎖登記簿」という。

こうした閉鎖登記簿は、土地登記簿で50年間、建物登記簿で30年間保存されている。希望すれば、閉鎖登記簿の閲覧や、閉鎖登記簿の謄本（閉鎖謄本）の交付を受けることもできる

読み方：べいうぃんどう　

出窓（張出し窓）のこと。もともとはサンフランシスコで湾の景色を見るために設けられたベイビューウインドウのことであったが、現在は出窓の総称として使われる。
長方形、多角形、弓形等がある。

読み方：ぺあがらす　

複層ガラスともいう。遮音性・断熱性を高めるため、ガラスを二重にしたサッシのこと。結露を防ぐ性能をもつタイプもある。

読み方：ぶんぴつとうき　

一筆の土地を分割して数個の土地にするという登記のこと。　

読み方：ぶんぴつ　

土地登記簿上で一筆の土地を、数筆の土地へと分割すること。

読み方：ぶんぱいきん　

不動産投資信託の投資法人において、利益の分配として投資家に対して支払われる金銭のこと。通常の株式会社でいえば「配当金」に類似する。

分配金は、投資法人の会計期間の終了後に支払われる。不動産投資信託の投資法人の会計期間は通常6ヵ月に設定されているので、不動産投資信託の購入者（すなわち投資主）は、通常、年2回「分配金」を受け取ることができる。

分配金の原資となるのは原則として、投資法人の「当期純利益」である。当期純利益とは、その会計期間中の所得（税引前当期利益）から、法人税等を差し引いた後に残る、最終的な利益を指している。

また分配金の原資に関しては、出資総額（通常の会社でいえば資本金・資本準備金に相当）を原資にあてることも法律上は可能である。これは「出資の払い戻し」と呼ばれる。ただし現在のところ、上場されている不動産投資信託では出資の払い戻しは行なわれていない。

ところで投資法人には、投資法人の課税の特例（租税特別措置法第67条の15）により、法人税が事実上ほぼ免除されるという特長がある。
すなわち投資法人では、税引前当期利益（税法上の所得）の90％超に相当する額を、投資主へ分配金として支払うならば、その分配金に相当する額を法人税法上の「経費」として計上することができる。

具体的には、例えば、ある投資法人の1会計期間（6ヵ月）の税引前当期利益（税法上の所得）が100億円、分配金が99億円、法人税等の税率が40％であったとしよう。
この場合、分配金を損金（経費）扱いできるので、投資法人が支払うべき法人税等は（100億円－99億円）×40％＝4,000万円となる。その結果、当期純利益は100億円から4,000万円を差し引いた残額、すなわち99億6,000万円となる。

このような「投資法人の課税の特例」により法人税等が事実上ほぼ免除されるので、投資法人では「税引前当期利益」、「分配金」、「当期純利益」がほぼ等しいという現象が起きる。上記の設例でいえば、税引前当期利益は100億円、分配金は99億円、当期純利益は99億6,000万円である。

実際に、上場されている不動産投資信託では、税引前当期利益（税法上の所得）の100％近くを分配金にあてていることが多い。

なお、分配金の金額は、会計期間終了後2ヵ月以内に投資法人の役員会で正式に決定される。
上場された不動産投資信託の過去の実績を見ると、投資口価格（いわゆる株価に相当）に対して3％～5％に相当する金額が、（投資口1口当たりの）分配金の1年間の合計として支払われている。

読み方：ぶんでんばん　

配電盤より配電された幹線を、分岐する箇所に設置する装置。分岐配線するという役目だけではなく、保守点検を行ないやすくするという利点も兼ね備えている。

読み方：ぶんきょうちく　

特別用途地区のひとつ。
教育施設の周囲や通学路において、教育上好ましくない業種（例えばパチンコ店や風俗店など）の進出を規制するという地区である。

市町村が指定する地区であり、建築規制の内容は市町村ごとの条例で定められる（建築基準法第49条）。

従って文教地区の詳細を知りたい場合には、市区町村役所の建築確認担当部署に問い合わせる必要がある。

読み方：ぶんかつとうき　

一個の建物を数個の建物に分ける登記のこと。
建物に付属建物（離れなど）がある場合、分割登記により別々の建物として登記記録を作ることができる。

読み方：ぶんかざいほごほう　

文化財を保存・活用することを目的とし、従来の「国宝保存法」「史跡名勝天然記念物保存法」などを統合して昭和25年に制定された法律。

文化財保護法では、文化財を「有形文化財」「無形文化財」「民俗文化財」「記念物」「伝統的建造物群」の5種類と定義している。
また文化財のうち重要なものは「国宝」「重要文化財」「重要無形文化財」「重要有形民俗文化財」「重要無形民俗文化財」「史跡」「名勝」「天然記念物」等として国が指定し、特に保護する対象としている。
平成8年からは、主に明治以降の建造物を「登録有形文化財」として登録し保護する制度が導入されている。

そのほか、市町村が決定した「伝統的建造物群保存地区」について特に重要なものを国が「重要伝統的建造物群保存地区」に選定している。

さらに、土地に埋蔵されている文化財（埋蔵文化財）については、文化財保護法第57条の2により「周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等の目的で発掘しようとする場合には着手する日の60日前までに文化庁長官へ届け出なければならない」と定めている。このため各市町村では「遺跡地図」「遺跡台帳」を整備し、周知の埋蔵文化財包蔵地の民間への周知徹底に努力している。

また埋蔵文化財に関連して、文化財保護法第57条の5では「土地の所有者・占有者が出土品の出土等により、貝塚・古墳・住居跡などの遺跡を発見した場合には、その現状を変更することなく、遅滞なく文化庁長官に対して届け出なければならない」と定めている。

なお、すべての都道府県およびほとんどの市町村は文化財保護条例を制定し、各地方自治体による文化財の指定制度を実施している（文化財保護法第98条）。

読み方：ぷろむなーど　

遊歩道、散歩道のこと。タイル舗装したり、洒落たストリートファニチャーを設置したり、植裁を施したりして、商店街の活性化を図り、またビルの間道をやすらぎ空間として利用する事例が増えてきている。

読み方：ぷろぱてぃまねじめんと　

委託を受けて不動産の管理・運用を行なう業務をいうが、特に収益性の確保・向上をめざした業務をさすことが多い。
　
その業務は、大きく、運用計画の立案、賃料の設定、テナントの募集・契約などの運用業務と、不動産や設備の維持・保全、予算・収支の管理などの管理業務に分けられるが、両者を総合化して、当該不動産から得られる収益を最適化することが最も重要であるとされる。不動産の証券化などにおいて、その能力が問われる業務でもある。

読み方：ぶろぐ　

日々更新される日記的なWebサイトをいい、「weblog」の略称。

一般に、記事の時系列化、他の記事への参照（トラックバック）、コメント記入などの機能を備えており、あるテーマに関して複数の人々と議論を展開できるところが単なる日記とは異なる。また、Webサイトを本格的に運営する場合に比べて、技術的に手軽で、情報更新も容易であるなどの利点がある。

不動産業においても、営業活動の手段としてブログを活用する例が見られる。

読み方：ふろがま　

浴槽にためた水をガスで瞬間的に加熱し、風呂を沸かす機器のこと。「ガス風呂がま」とも言う。
風呂がまは、ガス給湯器の一種ではあるが、台所・洗面台への給湯機能は持たず、風呂の湯沸し機能・追いだき機能・沸かし直し機能だけを持つ。またシャワー機能を備えている機種とそうでない機種がある。

風呂がまは設置場所により次の3タイプに分かれる。
ア：浴室内設置タイプ（これを特に「バランスがま」という）
イ：浴室外屋外設置タイプ（浴室に隣接した戸外に設置するタイプのこと）
ウ：浴室外屋内設置タイプ（浴室に隣接した室に設置するタイプのこと）

浴室内設置タイプは、浴室内の浴槽の脇に設置する風呂がまであり、排気筒を浴室から戸外へ通じるように設ける必要がある。

浴室外屋外設置タイプは、浴室に隣接した戸外に設置し、排気筒を設けないものである。
浴室外屋外設置タイプは、浴室に隣接して風呂がま用の小さなスペースを屋内に設けて、そのスペースに設置するものであり、排気筒を戸外へ通じるように設ける必要がある。

なお近年では、台所・ふろ等への給湯と、風呂の追いだき・沸かし直しを1台で行なうことができる「ガスふろ給湯器」が普及しつつある。

読み方：ふろーりんぐ　

木板や木質材料による床板のことを一般に「フローリング」という。

フローリングには、単層フローリング（無垢材（一枚の厚い天然木単板）を多数敷き詰めたもの）と、複合フローリング（単板を重ねて表面に天然木単板を接着した板材を多数敷き詰めたもの）の2種類がある。

近年では、コストが安く、変形・伸縮が少ない複合フローリングが主流となっている。

フローリングには下階に床衝撃音が響くという短所がある。これを克服するには、フローリングとクッション材を複合した商品（複層フローリング）を使用することが有効である。

読み方：ぶろーかー　

売買の仲介人をいう。一般に、株式や不動産の取引を仲介する者をさす。

仲介とは、取引当事者の間に立って、両当事者の取引について、その成立のために斡旋・助言等の活動をすることであり、自らが取引当事者の立場に立つことは無い。いったん物件を買って他者に転売する活動（自己売買）をする者は、「ディーラー（Dealer）」と呼ばれて区別される。

仲介人が、その仲介活動の過程で取引当事者になる（自分が買主または売主になる）ことは、取引の公正を阻害する恐れがあり、金融商品取引法はそのような行為を禁止している（向かい呑みの禁止）。不動産取引については、法令の明文で禁止されているわけではないが、信義則（信義誠実の原則）に照らせば同様に避けるべき行為である。　

読み方：ぷれはぶじゅうたく　

現場での施工の前に、あらかじめ工場で部材の加工、組立を行ない、それを現場で組み立てる住宅。生産性の向上、質の均一性、精度の向上を目的とし、現場作業を軽減させることから工期も短縮できる。また、工場生産により価格が抑えられることなどの特徴がある。

読み方：ふれっくすうぉーる　

建築物の内部空間を区画するために設けられる開閉可能な間仕切りのこと。可動間仕切りとも呼ばれる。

フレックスウォールは、ひとつの部屋を必要に応じて2つに仕切ることができる。
フレックスウォールには、アコーディオン式（折り戸式）のものや、引き戸式のものなどさまざまなな種類がある。

また小窓のついた家具調のものや、床から天井まで隙間無く覆う壁のようなものなど、形状もさまざまである。

読み方：ぷれきゃすとこんくりーと　

英語表記は「Precast Concrete」。
工場であらかじめ製作された鉄筋コンクリートパネルのことである。
現場で鉄筋コンクリートの壁等を製作するには時間と費用がかかるが、プレキャストコンクリートを使用することによって建築に要する時間とコストを大幅に削減することが可能となった

読み方：ぷれいろっと　

おおまかには、都市における幼児対象の幼児公園のこと。砂場やブランコ、滑り台などの静的な遊具を設けて、幼児のための遊び場とする。特に、団地やマンション等の敷地内における、乳児用を対象とした簡単な遊び場のことをいう。

読み方：ふりーれんと　

建物等の賃貸契約において、一定期間賃料を無料とすることをいう。賃料相場等への影響を避けながら実質的に賃料を割安にする手法であり、販売促進の方法の一つである。

主として事務所ビルの賃貸に際して採用されることがあるが、住宅賃貸においても採用する例が現れている。　

読み方：ふりーぷらん　

宅地分譲の際に一定期間内に住宅を建設することを条件とする方法（建築条件付宅地分譲）の一つで、その建築する住宅の設計が自由な形の販売をいう。宅地の購入者が建築主となって、設計・発注するが、工事の請負業者はあらかじめ決められていることが多い。
　
このような方法によって宅地を購入する場合には、工法等まで自由なのか、いくつかの住宅プランから選択しなければならないのかなど、どの程度の自由度があるのかを十分に確認しておく必要がある。

読み方：ぷらすたーぼーど　

石膏ボードのこと。

石膏を心材とし、両面をボード用原紙で被覆した板のこと。
施工が簡単で、温度・湿度による変化が非常に少ないことから、壁材、天井材（あるいは壁・天井の下地材）として多用されている。　

読み方：ぷらすたー　

鉱物性の粉末と水その他の材料を練り合わせ液体状の材料で、時間の経過とともに硬化するもの。左官材料などに用いられる。
英語では「plaster」と表記する。

読み方：ぷらすたー　

鉱物性の粉末と水その他の材料を練り合わせ液体状の材料で、時間の経過とともに硬化するもの。左官材料などに用いられる。
英語では「plaster」と表記する。

読み方：ぷらいべーとふぁんど　

私募ファンドのこと。

投資家から資金を募って運用する事業のなかで、資金を募る対象者が狭く限定されているものをいう。通常、募集対象が50人未満のものをさすが、特に対象を適格機関投資家に限った「プロ私募」による事業も私募ファンドの一つである。また、募集対象者を選別するような私募ファンドもある。

一般的に、ハイリスク・ハイリターンの運用をめざすことが多く、通常、不動産投資が組み込まれる。オポチュニティファンドと似た性格を帯び、運用者の裁量の範囲が大きい。

読み方：ふようこうじょ　

ある個人について配偶者以外に扶養する親族（子や親、配偶者の親など）がいるとき、親族1名につき38万円の所得控除を受けることができる。これを扶養控除という。

扶養控除の額は、親族の年齢が16歳以上23歳未満のときは38万円から63万円へ増額され、親族の年齢が70歳以上のときは38万円から48万円へ増額される。
親族の人数は年末時点で判定される。

なお子に給与収入がある場合や、親に公的な年金収入がある場合には、扶養控除の額は減額されることがある。

読み方：ふようかうめもどし　

汚染土壌について、地下水汚染を経由した健康被害の恐れがある場合における土壌汚染の除去等の措置のひとつ。
当該土地から掘削した汚染土壌を特定有害物質が水に溶出しないように性状を変更し、当該土地に埋め戻すことである。

不溶化埋め戻しは、汚染土壌がその場所にある状態で不溶化により法定基準以下の土壌とするものであるが、法定基準に適合する状態となっただけであって特定有害物質が除去されているわけではない。従って「汚染土壌の掘削による土壌汚染の除去」には該当しない。

また、シートによる覆い、覆土、舗装等、地表面からの飛散等の防止のため何らかの措置が必要となる。

なお、不溶化埋め戻しを行なう際には、掘削した汚染土壌を一旦指定区域（土壌汚染対策法の～）の近傍の土地に仮置きし、仮置きした場所で不溶化を施してそれを埋め戻すこととなる。（環境省の「土壌汚染対策法ガイドライン」を参考とした）　

読み方：ふほうこうい　

他人の権利・利益を違法に侵害したことによって損害を与える行為をいう。このような行為によって生じた損害については、当事者間の契約関係の有無にかかわらず、加害者が被害者に賠償する責任を負わなければならない（被害者は、加害者に賠償を請求する債権を得る）。
　
不法行為が成立するには、一般の原則として、（1）加害者の故意または過失に基づく行為であること、（2）他人の権利または法律上保護される利益を侵害したこと、（3）現に損害が発生し、その損害の発生と行為との間に因果関係があること、（4）加害者に責任能力があること、という要件を満たさなければならず、（1）から（3）の立証責任は、損害賠償を請求する者が負う。
　
しかし、要件（1）の過失については、特殊なケースについて特例がある。例えば、建物などの工作物の設置・保全に瑕疵があって他人に損害を与えた場合（工作物責任）は、その占有者が賠償責任を負うが、損害が生じないよう十分に注意していたかどうか（無過失である）の立証責任は加害者が負うとされる。原則は被害者が立証しなければならないとされているから、責任が転換されるのである。さらには、占有者が無過失であるときには、賠償責任は所有者が負うことになる。しかも所有者は無過失であっても責任を逃れることはできないとされる（無過失責任）。このように、工作物のように他者に危険を与える恐れのあるものに関しては、不法行為の責任をより強く求めるのが通例である（危険責任の考え方）。
　そのほか、雇用された者が他人に損害を与えたときの雇用主の責任（使用者責任）のように、利益を得る過程で与えた損害については、より強く責任を負うべきであるとされている（報償責任の考え方）。公害被害に対する賠償責任、製造物責任などは、報償責任の考え方を法定したものと捉えることもできよう。
　
さらには、一般の不法行為原則においても、過失の有無の判断は争いになりやすい。大まかに言えば、単に不注意であるというのではなく、損害が予測できることを前提に（予見可能性）、その予見できた損害を回避する行為義務（結果回避義務）を怠ったという客観的な行為義務違反をもって過失と認定される。
　
不法行為によって賠償すべき損害は、財産的損害のみならず精神的苦痛も損害と認められる（これに対する賠償が慰謝料である）。また、賠償請求権は、損害および加害者を知ったときから3年、不法行為が為されたときから20年で時効消滅する。
　
なお、公権力の行使または公の営造物の設置管理の瑕疵による損害の賠償については、別に法律の規定があり（国家賠償法）、公権力の行使については故意・過失および違法を責任要件としているが、公の造営物の設置管理の瑕疵（例えば、通常有すべき安全性を欠く場合）に関しては無過失責任としている。

読み方：ふどうちんか　

建物荷重や外力の作用によって、場所によりむらがある沈み方で地盤下に沈下する現象。傾斜や地盤の状況、基礎の形状等が原因となり、地震時に軟化現象等を引き起こすことによって起きる。建築物の構造に障害を引き起こす可能性のある場合は、地盤改良、基礎形状の見直し等有効な対策を講じる必要がある。

読み方：ふどうさんりゅうつうきんだいかせんたー　

不動産業の近代化を推進するための組織で、昭和55（1980）年に設立された財団法人。
　
その主要な業務は、（1）不動産流通市場の整備・近代化に対する支援（レインズの開発、価格査定マニュアル等の策定・普及、調査研究など）、（2）協業化のための借入れに対する債務保証、（3）不動産業に従事する人材の育成（宅建試験合格者のための登録実務講習、不動産コンサルティング技能試験・登録、初任従業者研修などの実施）である。また、不動産流通４団体（（社）全国宅地建物取引業協会連合会、（社）不動産流通経営協会、（社）全日本不動産協会、（社）日本住宅建設産業協会）が参加する不動産物件の検索サイト「不動産ジャパン」の運営も担当している。

読み方：ふどうさんほぞんのさきどりとっけん　

「不動産保存の先取特権」は民法第326条に定められた権利である。
不動産に関する権利の保存費用を負担した人がいる場合に、その人がその旨を登記すれば、先取特権が発生し、不動産を競売して保存費用を取り戻せるという権利である。

実際には、建物新築を請け負う建設会社が、棟上げを終えると同時に、この「不動産保存の先取特権」を登記し、棟上時から完成時までの間の建築費を「不動産保存費」として確保することが多い。

この「不動産保存の先取特権」を登記すると、それ以前に登記された抵当権よりも優先するとされている（民法第339条）。

そのため、建設会社が金融機関に対抗する有力な法的手段として多用されている。

読み方：ふどうさんふぁんど　

投資家から資金を集めて運用し、その収益を出資額に応じて配分するしくみのなかで、不動産投資を主とするものをいう。投資に係るリスクとリターンはすべて投資家に帰属する。「不動産投資信託」と呼ばれることもある。
　
狭い範囲の投資家を対象に資金を集めるもの（私募ファンド）、不動産特定共同事業として実施するもの、信託制度を活用するものなど、形は多様である。運用の対象については、株式投資などと組み合わせる場合、特定の種類の不動産のみを対象とする場合などさまざまであり、運用に関しても、インカムゲインを重視するかキャピタルゲインを期待するかという違いがある。しかしどのようなものであれ、投資によって生じた損失は、投資家が一身に引き受けることはファンドに共通する性質である。

読み方：ふどうさんのりゅうどうか　

不動産の取引が容易になるように工夫する手法の一つで、（1）不動産の価値を物理的なモノから分離独立させること、（2）取引の単位を細分化することを特徴とする。

その有力な方法が不動産の証券化（不動産の価値を有価証券に転嫁すること）であるが、それにとどまらず幅広い手法が工夫されている。それらの手法を類型化すれば、次の表のようになる。

読み方：ふどうさんのひょうじにかんするこうせいきょうそうきやく　

不動産の広告に関する不動産業界の約束事であり、政府（公正取引委員会）が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」という。不動産業界では一般的に「表示規約」または「広告規約」と呼んでいる。

この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後、10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社にひろく遵守されている。

この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。

読み方：ふどうさんのしょうけんか　

不動産を流動化するための典型的な手法であり、不動産から価値を切り離したうえで、その価値を細分化し、証券の形で流通させることをいう。
　
そのしくみは、大まかには3つの段階によって構成される。（1）流動化の対象となる不動産をSPC等や信託受託者が譲渡を受ける。これによって元の資産保有者（オリジネーター）から不動産が切り離され、不動産そのものの価値（収益力・リスク等）が明確になる。（2）SPC等や信託受託者は、不動産から得られるであろう収益（インカムゲインとキャピタルゲイン）を裏づけとして証券（出資口・信託受益権等）を発行する。これによって、不動産の価値が細分化される。（3）証券を流通させる。これによって、不動産が金融商品の形で取引されることになる。
　
このとき、それぞれの段階でしくみを工夫し、元の不動産の価値を加工して、多様な不動産証券化商品を作り出すことができる。例えば、（1）の段階では、異なる複数の不動産をプールしてリスクを分散すること、（2）の段階では、収益の配分を優先・劣後の関係に構造化してリスクとリターンの異なる証券を発行することなどが行なわれている。また、（3）の段階では、金融市場における不動産証券化商品の特性を明確にして、投資家による適正な判断を可能とするサービスなどが提供されている。さらに通常は、収益性を確保するために、不動産の運用は専門の運用者に委託される。
　
不動産の証券化において鍵となるのは、不動産からの収益を最適化するような不動産経営能力、および、不動産市場の動向を的確に把握するための市場情報である。しかしながら、その向上・充実を図るための仕組みは、現在、発展途上にある。

読み方：ふどうさんのじかひょうか　

主に上場企業が保有する不動産を「時価」で評価し、上場企業の財務内容を投資家に対して適正に開示することをいう。

従来わが国では、上場企業の財務諸表を作成する場合には、不動産は取得価額で評価することが原則とされており、不動産の価格が上昇あるいは下落したとしても、その評価益や評価損を当期利益に含めて計上する必要は原則としてなかった。

そのため業歴の長い企業では多額の土地の含み益を内部に抱え込んでいることが多く、投資家からはその含み益が判断しにくいという問題があった。

また近年のように不動産価格が大幅に下落する局面では、販売用不動産や固定資産に多額の含み損が発生しても、その評価損が外部に開示されないため、投資家にとってはやはり有用な情報が得られないという問題があった。

こうした問題点を解消するため、1998年3月には土地再評価法が4年間の時限立法として施行され、また2000年7月には販売用不動産の強制評価減が厳格適用されるなど、いくつかの措置が実施されてきたが、その適用対象は一部に限定されていた。

しかし2002年8月に企業会計審議会が減損会計の導入を決定（2005年度より完全実施の予定）したことにより、ようやくわが国でも国際会計基準に準拠した不動産の時価評価が導入されることが確実となっている。

また投資不動産の時価評価についてはまだ議論が大きく分かれているが、将来的には導入される可能性も否定できない。投資不動産の時価評価が仮に実施されれば、上場企業が保有するすべての不動産について国際会計基準にもとづく時価評価が行なわれることになる。

読み方：ふどうさんとくていばんごう（ふどうさんとうきにおける～）　

平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法により導入された、すべての土地、すべての建物に付与される番号のこと。
オンライン庁が管轄する土地建物だけなく、未指定庁が管轄する土地建物についても、すべて土地特定番号が割り振られる。

読み方：ふどうさんとくていきょうどうじぎょうほう　

出資等を受けて不動産取引を行ない、その収益を分配する事業のしくみを定めた法律で、そのような事業を「不動産特定共同事業」という。平成6（1994）年に制定された。
　
不動産特定共同事業は、宅地建物取引業の特別な形態であって、これを営むには国土交通大臣等の許可が必要で、宅地建物取引業の免許を受けていること、法人であることなどの要件を満たさなければならないとされる。
また業務に関して、不動産の適正かつ合理的な利用の確保に努め、投機的取引の抑制を図るよう配慮すること、広告・勧誘等についての一定の規制・制限を遵守すること、契約に当たって一定の説明を書面で行なうことなどが定められている。
　
この法律の制定により、不動産小口化商品等の開発・販売を円滑に進めるためのルールが明確となり、不動産の流動化が促進されることとなった。

読み方：ふどうさんとうししんたく　

不動産を運用対象とする投資信託のこと。アメリカでは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとって「REIT」（リート）と呼ばれている。

不動産投資信託（リート）は、もともと1960年にアメリカで生まれた金融商品である。不動産投資信託（リート）の基本的な仕組みは、多数の投資家から資金を集め、不動産投資信託を運営する「投資法人」がその資金を不動産（オフィスビルなど）に投資し、不動産から生ずる賃料収入などを投資家へ配分するというものである。

この不動産投資信託（リート）の最大の特徴は、投資法人が獲得した利益について、その利益のほとんどを投資家へ還元するならば、投資法人にかかる法人税は免除されるという点である。つまり投資法人は不動産と投資家との間を橋渡しする単なる器（うつわ）にすぎないという考え方により、投資法人自体は法人税非課税とされているのである。

読み方：ふどうさんとうしこもんぎょう　

不動産投資について委託を受け、投資の助言、投資の判断、取引の代理などを行なう者をいう。その業務は、大きく（1）不動産投資の判断に対する助言等の業務（投資助言）と、（2）投資判断とともにそれに基づく取引を委任される業務（投資一任）に分かれ、（2）の業務を行なうには、宅地建物取引業の免許が必要である。
　
不動産投資顧問業者は国土交通省の登録簿に登録することができるが、その登録には、（1）の業務のみを行なう「一般不動産投資顧問業」と、（1）および（2）の業務を行なう「総合不動産投資顧問業」の別がある。

読み方：ふどうさんとうしいんでっくす　

不動産の収益性を一般的に示すための指標をいう。個別の不動産についての収益性ではなく、不動産市場全体の動向を収益性の視点から把握できる指標でなければならないとされる。
　
不動産の収益性は、大きく、（1）期間中に得られる純収益（賃料等と管理費用等の差、インカムゲイン）と、（2）期間中の資産価値の増減（キャピタルゲイン）に分かれるが、不動産投資インデックスは、両者を総合化したもののほか、それぞれを独立させて指標化する場合もある。

また、不動産の特徴から、地域性や不動産の種類に応じた収益性の把握が可能でなければならないほか、他の投資商品と比較可能であること、十分な頻度と継続性が確保されていること、豊富なデータによる信頼性の高い算出方法であることなどが要求される。特に、不動産取引データの多くは非公開であるため、不動産投資インデックスの作成には困難が伴うとされている。現実にもいくつかの試みはあるものの、現在のところ標準的な不動産投資インデックスは存在しない。
　
なお、地価の動向など不動産市場の一般的な動向を、収益性に限定せずに把握する指標を「不動産インデックス」とよぶことがある。　

読み方：ふどうさんとうきぼ　

不動産の物的状況や権利関係を公示するために、登記所に備え付けられた書類のこと。
不動産登記簿には、建物登記簿と土地登記簿の2種類があり、どちらもその不動産を管轄する登記所に保管されている。

不動産登記簿は、1個の不動産ごとに1組の登記用紙を使用し、多数の不動産の登記用紙をまとめて1冊のバインダーに綴じ込んだものである。
１組の登記用紙は「表題部」「甲区」「乙区」という3つの部分から構成されている。
「表題部」は不動産の物的状況を記載した部分である。「甲区」にはその不動産の所有権に関する事項、「乙区」にはその不動産の所有権以外の権利（賃借権・抵当権等）に関する事項が記載されている。

不動産登記簿は誰でも自由に閲覧することができ、また誰でも登記簿の写しを自由に入手することができる。　

読み方：ふどうさんとうきせいど　

不動産に関する所有権等の権利の取得・消滅を、第三者に対して公示するために、登記記録を作成し、登記記録を登記所に備え付けて一般に公開する制度のこと。

この制度により不動産の物的状況・権利関係が一般に公示され、不動産の取引を安全に行なうことが可能となっている。

読み方：ふどうさんてきせいとりひきすいしんきこう　

不動産の取引をめぐる紛争の防止を図り、特定の紛争を処理することなどを目的に昭和59（1984）年に設立された財団法人。紛争事例の収集・分析、特定紛争の処理等のほか、宅地建物取引主任者資格試験を実施する機関でもある。

特定紛争処理とは、不動産の取引をめぐる苦情・紛争のうち、都道府県や事業者団体等の窓口（第一次処理機関）において解決のつかない紛争で、宅地建物取引業者が関与するトラブルについて、専門の紛争処理委員が公平かつ迅速な解決を図る仕組みである。
特定紛争処理は第一次処理機関の申請よって開始されるが、申請にあたっては紛争当事者の同意が必要である。紛争処理は当事者の主張の聴取、証人の証言、鑑定などを経て行なわれ、調整案が提示されるが、和解が成立する場合のほか、仲裁に移行する場合、不調で調整を打ち切る場合がある。

なお、特定紛争処理のように裁判所の外で行なわれる紛争処理を、裁判外紛争処理（ADR、Alternative Dispute Resolution）といい、迅速で低コストな紛争処理方法としてその活用が広がっているが、不動産適正取引推進機構の行なう特定紛争処理は、早い時期に開始されたADRの一つでる。

読み方：ふどうさんしょとくのひつようけいひ　

不動産の貸付けによる収入がある人が、不動産所得を計算する際に、不動産収入から差し引くことができる金額のことを「不動産所得の必要経費」と言う。

具体的には、実際に支出した管理費、共益費、修繕費、固定資産税、都市計画税、損害保険料、借入金の利息、建物の減価償却費などが「不動産所得の必要経費」である。

なお、青色申告を行なう場合には、家族従業員の給与を必要経費とすることができるなどのメリットがある。

読み方：ふどうさんしょとく　

不動産の貸付けによる不動産収入がある場合において、次の計算式で求めた金額のことを「不動産所得」と呼ぶ。

「 不動産収入－不動産所得の必要経費＝不動産所得 」

このような不動産所得がある場合には、必ず確定申告を行なう必要がある。

なお不動産所得で赤字が生じた場合には、その赤字の全部又は一部は、給与所得の黒字と相殺することができる（詳しくは「損益通算の特例」）。　

読み方：ふどうさんしゅとくぜいのけいげんそち（じゅうたくようとち）　

バブル以降地価が上昇したことを考慮して、平成14年12月31日までに取得した宅地については、不動産取得税は、宅地の固定資産税評価額の2分の1の4％とされている（地方税法附則第11条の5第1項）。
また、住宅の敷地となる土地については、不動産取得税の軽減措置（住宅の建物部分）の税額の半減に加えて、次の2つの軽減措置が実施されている。

1）住宅用土地を取得するとき

住宅の敷地を取得するときには、税額の4分の1が軽減される。つまり税率が4％から3％へ低下したのと同じことになる。
なおここで言う「住宅」とは、別荘以外の住宅ならばよく、床面積や建築経過年数の要件はない。

読み方：ふどうさんしゅとくぜいのけいげんそち（じゅうたくのたてものぶぶん）　

一般国民の住宅取得を促進するため、住宅の建物部分に係る不動産取得税については軽減措置が実施されている。
具体的には次の要件を満たす住宅の建物部分について、次のような軽減措置が設けられている。

1）要件
・住宅の種類は、一戸建て、共同住宅のいずれでも可。
・住宅は取得者が自ら居住するものだけでなく、賃貸用のものでもよい。
・一戸建ての場合には、住宅の登記簿上の床面積は50平方メートル以上。
・自己の居住用の共同住宅の場合には、1住戸の登記簿上の床面積は50平方メートル以上であること。
・ 賃貸用の共同住宅の場合には、1住戸の床面積は40平方メートル以上であること。
（賃貸共同住宅の場合、共用廊下などの共用部分の面積を各戸の床面積に応じて配分し、配分後の1住戸の床面積が「40平方メートル」以上であることが必要とされる）
・中古住宅の場合には、木造その他の構造では建築後20年以内、鉄骨造や鉄筋コンクリート造では建築後25年以内であること。

2）軽減措置
A.新築による取得や新築住宅の購入の場合
住宅の建物部分の固定資産税評価額から1,200万円を差し引き、3％の税率を乗じたものが不動産取得税額となる。
従って、新築住宅の場合、建物部分の固定資産税評価額が1,200万円以下ならば、実際の不動産取得税額はゼロとなる

B.中古住宅の購入の場合
住宅の建物部分の固定資産税評価額から一定の金額（建築年が新しいほど大きく、最大で1,200万円）を差し引き、3％の税率を乗じたものが不動産取得税額となる。

読み方：ふどうさんしゅとくぜい　

不動産を有償または無償で取得した場合や改築等により不動産の価値を高めた場合に、その取得者等に課税される地方税のことである。
不動産の所在地の都道府県が課税の主体となるので、実際の徴収事務は都道府県が行なうこととされている。

不動産取得税の税率は原則的に「不動産の固定資産税評価額の4％」とされている。

ただし「住宅の建物部分」に係る不動産取得税については「建物部分の固定資産税評価額の3％」とされている（地方税法附則第11条の2）。
ちなみにここで言う「住宅」には別荘を含まない。ただし週末を過ごすため郊外に購入した2つめの住宅や、勤務地の近くに購入した2つめの住宅といったいわゆる「セカンドハウス」はここで言う「住宅」に含まれる。

なお、一定の要件を満たす「住宅の建物部分」や一定の要件を満たす「住宅用土地」については、不動産取得税の税額そのものの大幅な軽減措置が設けられている。

不動産取得税は原則的には、不動産を取得した者に対して、不動産の取得の日において課税される（地方税法第73条の2第1項）。
ただし、新築によって建物を取得した場合には「最初に使用された日」または「譲渡された日」が「取得の日」とみなされて、その日における所有者が納税義務を負うケースがある（地方税法第73条の2第2項）。具体的には次のとおりである。

1）「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース
賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また一般の個人が建築業者に自己の居住用の建物を新築させた場合には、新築の日ではなく、最初にその個人が入居した日が「取得の日」となる。

2）「譲渡された日」が「取得の日」となるケース
建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合には、新築の日ではなく、建売住宅が販売された日に課税される。このとき納税義務者は建売住宅の購入者となる。

なお、上記1)、2)の場合において、新築の日から6ヵ月を経過しても、最初の使用や譲渡が発生しない場合には、その6ヵ月を経過した日が「取得の日」とみなされる。

読み方：ふどうさんしゅうにゅう　

不動産収入とは、家賃収入、管理費収入、共益費収入、礼金収入、駐車場使用料収入などのことである。

不動産の貸し付けから発生する収入は、所得税法においては、事業収入ではなく、不動産収入に分類されることとなっている。

従って個人が賃貸住宅や駐車場を経営している場合には、不動産収入が発生し、不動産所得を得ていることになる。

ただし、退去の際に全部または一部を返還するような金銭（敷金・保証金）については、返還しない部分だけが不動産収入に加算される。　

読み方：ふどうさんしち　

不動産に質権を設定することを不動産質という。不動産質権を取得した債権者（＝不動産質権者という）は、不動産を使用収益して利益をあげることができるが、その反面、債権の利息を債務者に請求することができないという特徴がある。ただし当事者がこれと異なる特約をした場合には特約が優先する（民法第356条から第359条）。

また不動産質権の存続期間は10年以内とされており、存続期間終了時には10年以内の期間で更新することができる（民法第360条）。

読み方：ふどうさんしち　

不動産に質権を設定することを不動産質という。不動産質権を取得した債権者（＝不動産質権者という）は、不動産を使用収益して利益をあげることができるが、その反面、債権の利息を債務者に請求することができないという特徴がある。ただし当事者がこれと異なる特約をした場合には特約が優先する（民法第356条から第359条）。

また不動産質権の存続期間は10年以内とされており、存続期間終了時には10年以内の期間で更新することができる（民法第360条）。

読み方：ふどうさんこぐちかしょうひん

不動産の所有権を多数の持分権に分割（小口化）した金融商品をいう。不動産の流動化手法の一つとして活用されている。

小口化の方法として最も単純なのは、（1）不動産を多数者の共有とし、不動産賃料等をそれぞれの共有者に帰属させる（その共有持分権が取引される）手法である。さらにその発展として、（2）特定の不動産を信託し、その受益権を分割する手法（小口化された受益権が取引される）、（3）出資を受けた一定の者が不動産の取引を行ないその利益を分配する手法（出資口が取引される）が開発された。
　
このうち、（3）の手法は、「不動産特定共同事業法」によってしくみが法定され、現在販売されている不動産小口化商品の大多数は、不動産特定共同事業によって生み出されたものである。

読み方：ふどうさんこうせいとりひききょうぎかい　

不動産広告の適正化を目的として、全国9ブロックで設立されている不動産会社の団体のこと。例えば首都圏ブロックでは「社団法人首都圏不動産公正取引協議会」が設立されている。
不動産公正取引協議会には、そのブロックのほとんどすべての不動産会社が加盟しており、加盟する不動産会社が広告規約に違反した広告を行なった等の場合には、不動産公正取引協議会が警告を行ない、さらには最大で500万円以下の違約金を徴収することができるとされている。

読み方：ふどうさんかんていじむしょ　

不動産鑑定を専門とする事務所のこと。法律（不動産の鑑定評価に関する法律）上の名称は「不動産鑑定業者」である。

不動産鑑定事務所は、少なくとも1名以上の不動産鑑定士を雇用しなければならない。ただし不動産鑑定事務所の代表者は不動産鑑定士でなくともよい。
不動産鑑定事務所は知事または国土交通大臣への登録を受けなければならず、毎年1回、事業の実績を知事または国土交通大臣へ報告する義務がある。

法律（不動産の鑑定評価に関する法律第31条）の規定により、この事業実績の報告書は、都道府県庁または国土交通省で一般人が閲覧することができる。

読み方：ふどうさんかんていしほ　

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験の一部に合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士補と言う。不動産鑑定士補の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の2次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。

不動産鑑定士補は職務上高度な倫理が求められるので、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。

また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも、知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる（不動産の鑑定評価に関する法律第42条）。　

読み方：ふどうさんかんていし　

国土交通省が毎年実施する不動産鑑定士試験のすべてに合格し、国土交通大臣への登録を受けた者を不動産鑑定士と言う。不動産鑑定士の登録を受けるには、不動産鑑定士試験の3次試験に合格し、2年以上の実務経験があることが必要である。

不動産鑑定士は職務上高度な倫理が求められるので、法律（不動産の鑑定評価に関する法律）の規定により、故意に不当な鑑定評価をした場合には、登録抹消などの厳しい懲戒処分が行なわれる。

また不当な鑑定評価をした疑いが生じた場合には、誰でも、知事または国土交通大臣に対して調査等を行なうように要求することができる（不動産の鑑定評価に関する法律第42条）。　

読み方：ふどうさんかんてい　

不動産の鑑定評価に関する法律（昭和38年法律第152号）に基づき、不動産鑑定士または不動産鑑定士補が不動産の経済価値を判定することを言う。

不動産の経済価値を判定する方法としては、金融機関による担保評価や、不動産会社による簡易査定などがあるが、不動産鑑定は公式かつ最も信頼性の高い方法であると言える。

地価公示における標準地の評価や、都道府県地価調査における基準地の評価は、不動産鑑定によって行なわれる。

また民事裁判において、相続された不動産の評価や、金融機関が担保とする不動産の評価が問題になるケースでは、不動産鑑定士または不動産鑑定士補に依頼し、不動産鑑定を行なうのが一般的である。

読み方：ふどうさん　

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである

読み方：ぶつのう　

税金を金銭以外のもので納入する方法をいう。税金は金銭で納付することが大原則であるが、相続税についてのみ例外的に相続財産による物納が認められる。その際には、延納（納税の延期）によって金銭で納付することが困難である事由と、税務署長の許可が必要である。
　
物納できる財産として、（1）国債・地方債、（2）不動産・船舶、（3）社債・株式・証券投資信託または貸付信託の受益証券、（4）動産の順序が認められているが、管理・処分に不適当な財産は除外される。その評価額は、相続税課税の際の評価によるとされ、納められた財産は、通常、競売に付され換金される。
　
なお、税の滞納などの際に財産が差し押さえられることがあるが、これは物納とはまったく違う手続き・方法である

読み方：ぶつじょうほしょうにん　

ある人（A）が他の人（B）に対して債権を有している場合に、Aが債権を保全する手段のひとつとして、「第三者（C）の財産に対してAが抵当権をつける」ことがある。
これは第三者Cが、Cの財産をBのために差し出すということであり、このような方法による債権の担保を「物上保証」という。またこのときのCを「物上保証人」という。

読み方：ぶつじょうほしょう　

ある人（A）が他の人（B）に対して債権を有している場合に、Aがその債権を担保する手段のひとつとして、「第三者（C）の財産に対してAが抵当権をつける」ことがある。
これは第三者Cが、Cの財産をBのために差し出すということであり、このような方法による債権の担保を「物上保証」という。

読み方：ふつうしゃくちけん　

借地借家に関する法制度は、かつては借地法・借家法の二本立てであったが、平成4年8月1日に借地借家法が施行されたことにより、一本化された。

この新借地借家法（平成4年8月1日施行）にもとづく借地権であって、定期借地権ではない借地権のことを「普通借地権」と呼ぶ。

これに対して、旧借地法にもとづく通常の借地権のことを「旧法上の借地権」と呼ぶことがある。

普通借地権と旧法上の借地権の間には、次のような違いがある。

1）旧法上の借地権は、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には、非堅固な建物（木造を指す）については存続期間を30年とし、堅固な建物については存続期間を60年としていた。
しかし普通借地権では建物の堅固・非堅固による区別がなく、あらかじめ存続期間を定めなかった場合には存続期間を30年とした。
2）旧法上の借地権は、建物が老朽化し、朽廃した場合には、借地権が自動的に消滅することとされていた（旧借地法第2条、第5条）。しかし普通借地権にはこうした朽廃による消滅の規定がない。

このようにいくつかの相違点があり、しかも現在でも、旧法上の借地権による借地と普通借地権による借地が並存しているため、不動産広告等では両者の違いを明記することが多い。

読み方：ふつうしっそう　

人が居所を去ったのち、その生死が7年間にわたって不明である場合には、家庭裁判所は利害関係人の請求によって、失踪の宣告をなすことができる。これを「普通失踪」と言う（民法第30条）。　

読み方：ふつうけつぎ　

分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを「普通決議」という。
この反対に、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは「特別決議」と呼ばれる。

区分所有法では、「集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数及び議決権の過半数の賛成で可決する」という旨を定めている（区分所有法第39条第1項）。
従って、通常の議案については、区分所有者数の過半数と議決権の過半数の賛成があれば可決できることになり、こうした決議方法を「普通決議」と呼んでいるのである。

ただし実際には、管理組合の集会において、区分所有者の出席が少なく（かつ書面による権利行使や代理人の選任も行なわれず）、上記のような過半数の決議要件を満たすことが困難なケースもある。こうした場合に備えて、管理組合が管理規約において、普通決議の要件を「過半数」よりもあらかじめ緩和しておくことも可能とされている（区分所有法第39条第1項）。

読み方：ぶっけんのしゅうよう　

収用では、収用の対象になるのは原則として土地だけである。土地上に物件が存在する場合は、その物件を他所へ移転させなければならない。このとき、物件の移転料を起業者が支払う必要がある。この損失補償を「移転料の補償」という（土地収用法第77条）。

しかしながら、物件の移転自体が著しく困難であるときは、その物件の所有者は、その物件の収用を請求できるとされている（土地収用法第78条）。

また、物件を移転することにより、従来の物件の使用目的を継続することが著しく困難になる場合も、同様に物件の収用を請求できる（土地収用法第78条）。

また物件の移転料が、物件そのものの価格を超えるときは、移転料が多額であることを理由として、起業者の側から、物件の収用を請求することができる（土地収用法第79条）。

読み方：ぶっけんかんけい　

人が物を支配するという関係を「物権関係」という。この物権関係に適用される最も基本的な法律が民法第二編「物権」（民法第175条から第398条122まで）であり、一般的に物権法と呼ばれている。

読み方：ぶっけん　

物を直接に支配する権利をいう。その典型は所有権である。

そもそも財産を支配する権利には、「物権」と「債権」の2つの類型がある。物権は、すべての人に対して権利を主張できる絶対的な財産支配権であるのに対して、債権は、特定の人にある要求をする権利であって第三者には権利を主張できない相対的な請求権である。このように、物権の基本的な性格は、その絶対的排他性にある。
　
絶対的排他性を確保するため、物権には、（1）後に成立した物権や内容が抵触する債権に優先する効力（優先的効力、ただし借地借家の賃借権（債権である）などの例外がある）、（2）物権の内容の円満な実現が妨げられ、または妨げられる恐れがある場合に、妨害を除去・予防するため必要な行為を請求する権利（物権的請求権または物上請求権と呼ばれる。具体的には、返還、妨害排除、妨害予防の請求権）が与えられている。また、排他性の帰結として、（3）同一物に対して同一内容の物権は一つしか成立しない（一物一権主義、だからこそ、土地を筆に分けて各筆をそれぞれに一物とするのである）。
　
また、すべての人に対する権利であることから、物権の変動は公示しないと第三者に対抗できないとされる（公示の原則）。対抗要件は、不動産に関する権利変動については「登記」、動産に関する物権譲渡については「引渡し」である。
　
さらには、物権は、法律で定められた以外のものを新たに創設することはできないとされている（物権法定主義）。民法で定められているのは、所有権のほか、地上権（他人の土地を借りて使用できる権利）、地役権（他人の土地を自己の土地のために供し得る権利）、抵当権（優先的に弁済を受ける権利）、占有権（物に対する事実上の支配により認められる権利）などである。また、慣習法上の物権も判例により認められており、温泉権や流水利用権はこれに当たる。

読み方：ふっきゅう（くぶんしょゆうほうにおける～）　

区分所有建物が、地震・火災・爆発などにより損害をうけた場合に、その損害を受けた部分を元の建物の状態に戻すことをいう。

専有部分の損害については、区分所有法および民法によれば、各区分所有者が専有部分を単独で所有しているので、原則的には区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）専有部分の復旧を行なうことができるのであるが、実際には管理規約の定めにより、専有部分を復旧するには理事長の承認等の手続を必要としているケースがほとんどである。なお専有部分の復旧工事にかかる費用は、その専有部分の区分所有者の自己負担となる。

次に、共用部分の損害については、「小規模滅失」と「大規模滅失」により取り扱いが異なる。
1）小規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分（専有部分と共用部分の両方）の価格が、建物全体の価格の2分の1以下に相当する場合を「小規模滅失」という。
この小規模滅失の場合には、区分所有法の規定によれば、それぞれの区分所有者が単独で（集会の決議等を経ないで）、損害を受けた共用部分を復旧することができる（区分所有法第61条第1項）。しかし実際には、管理組合の集会の普通決議を経ることがほとんどである（区分所有法第61条第3項・第4項）。
共用部分の復旧工事にかかる費用は、共用部分の持分割合に応じて区分所有者全員が費用を分担する（区分所有法第61条第2項）。

2）大規模滅失の場合
損害を受けて効用を失った建物の部分（専有部分と共用部分の両方）の価格が、建物全体の価格の2分の1を超える場合を「大規模滅失」という。
この場合には、復旧を行なうためには、区分所有者の集会の特別決議（区分所有者数の4分の3以上および議決権の各4分の3以上の賛成）により可決した場合にのみ、共用部分の復旧を行なうことができる（区分所有法第61条第5項）。
このように大規模滅失については、復旧にかかる費用が巨額であること、建物自体の建替えも検討する必要があること等により、特別多数の賛成が要件とされている。

なお、大規模滅失における復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、復旧決議に賛成した区分所有者に対して、自己の所有する建物および敷地に関する権利を、時価で買い取るように請求することができる（区分所有法第61条第5項・第8項）。
これは復旧に参加する意思のない区分所有者がすみやかに区分所有建物の権利関係から離脱できるように配慮した規定である。

なお、上記の「小規模滅失」および「大規模滅失」のどちらについても、集会における区分所有者数の5分の4以上及び議決権の5分の4以上の賛成により、区分所有建物の「建替え決議」を可決して、建物全部を建て替えることも可能である（区分所有法第62条）。　

読み方：ふたんつきぞうよ　

受贈者が一定の給付をなすべきことを特約した贈与のこと（民法第553条）。

贈与は無償契約であるが、負担付贈与は負担（受贈者がなすべき給付のこと）の範囲内では有償契約に近いということができる。
そのため負担付贈与では、贈与者は、その負担の限度において、売り主の担保責任と同じ責任を負わなければならない（民法第551条）。

読み方：ふたんちょうせいりつ　

土地の固定資産税評価額は、3年に1度の評価替えにより変更されるが、地価が急激に上昇した場合にはそのままでは納税者の税負担が急増することとなる。

そこで土地の固定資産税評価額が上昇しても、税負担の増加率を毎年一定以下に抑制できるような仕組みが設けられている。具体的には、土地の固定資産税課税標準額を次の式により求めるという措置が講じられている。

「前年度の土地の固定資産税課税標準額×負担調整率＝今年度の土地の固定資産税課税標準額 」

このように負担調整率とは、固定資産税課税標準額の上昇に歯止めをかけ、固定資産税額がなだらかに上昇するようにするための仕組みであると言える。

この負担調整率はその土地の負担水準が高いほど1に近くなるように設定されている。平成14年度の場合、負担調整率は下記のとおりである。

読み方：ふたんすいじゅん　

その年度の、土地の固定資産税課税標準額を決定する際に必要となる数値である。具体的には次の式で求めた数値のことである。

「 前年度の土地の固定資産税課税標準額 ÷ （今年度の土地の固定資産税評価額×課税標準の特例率）×100％＝負担水準 」

例えば、ある住宅用地（地積100平方メートル）の12年度・13年度・14年度における固定資産税評価額がすべて600万円であるとする。
またこの住宅用地の13年度における固定資産税課税標準額が70万円であるとする。
なおこの住宅用地は「小規模住宅用地」であるので、課税標準の特例率は6分の1である

読み方：ふぞくたてもの　

建物に付属した建物のこと。主たる建物に付属した小屋・勉強部屋・作業部屋・物置・便所などであり、建物登記簿上は表題部に「付属建物」として登記される（未登記の場合も多い）。

付属建物は、通常は建物の従物であると考えられるので、建物が売買されれば附属建物も同時に売買されることになる（ただし当事者で異なる合意をすることは可能）。

また、付属建物は、通常は建物の従物であると考えられるので、建物が登記されれば、附属建物が未登記であっても、登記の対抗力は附属建物に及ぶとされるし、建物に抵当権を設定した場合には、付属建物にも抵当権の効力が及ぶとされる。

読み方：ふざいしゃのざいさんかんり　

不在者とは、住所または居所を去って、容易に帰ってくる見込みがない者をいう。不在者は失踪宣告を受けた者を含み、失踪宣告を受けた者よりも広い概念である（詳しくは失踪宣告へ）。

このような不在者に対しては、その財産を保護する必要があることから、国家が財産管理制度を設置している（民法第25条から第29条）。なお本人に法定代理人があるときは、法定代理人が財産を管理することとなり、下記1・2は適用されないことに注意。

1：本人の生死が不明でない場合
本人の生死が不明でない（生存していることが確実である）ときは、本人が委任した財産管理人がいない場合には、家庭裁判所は利害関係人または検察官の請求により、財産管理人を選任し、財産目録の作成や財産の保存に必要な行為を財産管理人に行なわせることとなる（民法第25条1項前段、第27条、第28条前段）。
また不在者が置いた財産管理人の権限が消滅した（例えば管理契約が終了した）場合も、上記と同様である（民法第25条1項後段、第27条、第28条前段）。

2：本人の生死が不明の場合
この場合には、本人の財産を保護する必要性が高いので、家庭裁判所は不在者が置いた財産管理人が権限を有している場合であっても、利害関係人または検察官の請求により、財産管理人を改任し、適切な財産管理人を新たに選任することができる。
また家庭裁判所は、利害関係人または検察官の請求により、既存の財産管理人（不在者が委任した財産管理人）に対して、財産目録の作成や財産の保存に必要な行為を行なわせることができる（民法第26条、第27条、第28条後段）。

読み方：ふごうぶつ　

不動産（または動産）に附合した動産のことを「附合物」という（民法第242条）。
具体的には、分離できない造作は建物の附合物であり、取り外しの困難な庭石は土地の附合物である。従って附合物は「構成部分」と言い換えることもできる。

附合物は不動産の構成部分であるから、不動産を売買すれば当然に附合物を売買したことになり、また不動産に抵当権を設定すれば、当然に抵当権の効力は附合物に及ぶことになる（詳しくは付加一体物へ）。

なお、権原のある者が附合させた物は、附合物であっても、抵当権の効力は及ばないとされている（民法第242条但書）。

読み方：ふくろち　

ある土地が他の土地に囲まれているために、公道に出るには他の土地を必ず通行しなければならない場合には、この囲まれている土地のことを「袋地（ふくろち）」と言う。

読み方：ふくだいりにん　

代理人は、本人から与えられた権限内の行為の全部または一部を、他の者を選任して行なわせることができる。
このとき、代理人から選任された他の者を「復代理人」という。

1）復代理人の代理権の範囲
復代理人の権限は、本来の代理人（原代理人という）から与えられた範囲に限定される。このため原代理人が与えた権限の範囲を復代理人が逸脱した場合には、復代理人の行為は無権代理となる。また原代理人の代理権が消滅すれば、復代理人の代理権も消滅するものと解されている。

2）復代理人の代理行為の効果
復代理人の代理行為については、その法律効果は、直接、本人に帰属することとされている。つまり復代理人は、原代理人を代理するのではなくて、本人を直接的に代理するものとされている（民法第107条第1項）。

3）復代理人がいるときの原代理人の地位
復代理人を選任した後においても、原代理人が本人を代理することには何ら変化がない。原代理人の代理権は従来の通り存続する。

4）原代理人（任意代理人）による復代理人の選任と監督責任
本人と原代理人の関係が「任意代理」である場合は、本人は原代理人を特別に信任しているのだから、原代理人が復代理人を選任することは原則的に許されない。選任できるのは「本人の許諾があるとき」と「やむをえない事情があるとき」に限られる（民法第104条）。
こうして復代理人を選任した場合には、原代理人は選任したことの反面として、復代理人の非行（例えば義務違反）に対して、原代理人が責任を負わなければならない（民法105条第1項）。ただし「本人の許諾があるとき」は、原代理人の責任は軽減されている（民法第105条第2項）。

5）原代理人（法定代理人）による復代理人の選任と監督責任
本人と原代理人の関係が「法定代理」である場合は、原代理人は法律上当然に代理人となったのであり、その代理権の範囲も広範・多岐にわたる。そのため、原代理人が復代理人を選任することは自由とされている（民法第106条）。
こうして復代理人を選任した場合には、原代理人は選任したことの反面として、復代理人の非行（例えば義務違反）に対して、原代理人が責任を負わなければならない（民法105条第1項・第106条）。なお、原代理人の責任を軽減する民法第105条第2項の規定は、法定代理人である原代理人には適用されない（民法第106条）。

読み方：ふくだいり　

代理人がその代理権限の範囲内で、さらに代理人を選任することを「復代理」と言う。この場合に選任された代理人は「復代理人」と言う。（民法第104条から第107条）

1）任意代理の場合
任意代理では、代理人が復代理人を選任するには、本人の許諾またはやむをえない事情があることが必要である。代理人は復代理人の選任・監督について責任を負う。
2）法定代理の場合
法定代理では、代理人はいつでも復代理人を選任できるが、その反面、代理人は原則として復代理人の行為のすべてについて責任を負う。（ただしやむをえない事情あったときは選任・監督の責任のみを負う）
3）復代理人と本人の関係
復代理人は代理人と同様に、復代理権の範囲内において、直接本人を代理する。

読み方：ふきぬけ　

2つ以上の層にまたがって設けられる室やスペースのこと。階段室は言うまでもなく吹抜けだ。風や熱の吹き抜けが容易で、また遮蔽するものがないために、開放的で快適な空間を生み出す。冷暖房効果を高めるために、天井扇を付けることが望まれる

読み方：ふかんぜんりこう　

債務不履行のひとつ。債務の履行がなされたが、債務者の故意または過失により、その履行が完全なものでないことをいう。

読み方：ふかいったいぶつ　

抵当権の効力は「不動産に付加してこれと一体を成したる物」に及ぶとしており、これを通常「付加一体物」と呼んでいる（民法第370条）。
この付加一体物とは、具体的には、土地の附合物、建物の附合物、建物の従物、土地の従物である。

1）附合物
附合物とは不動産に附合した動産をいう（民法第242条）。具体的には、分離できない造作は建物の附合物であり、取り外しの困難な庭石は土地の附合物である。従って附合物は「構成部分」と言い換えることもできる。
なお、権原のある者が附合させた物は、附合物であっても、抵当権の効力は及ばない。

2）従物
主物に附属せしめられた物のことを「従物」という（民法第87条第１項）。例えば、建物に対する畳・建具、宅地に対する石灯籠・取り外し可能な庭石などが従物である。
従物は、本来、付加一体物に含まれないと考えられていたが、不動産の与信能力を高めようとする社会的要請から、次第に従物も付加一体物に含めるとする解釈が主流となり、現在に至っている。
なお、抵当権設定後に付加された従物については、かつて判例は抵当権の効力が及ばないとしていたが、最近では抵当権の効力が及ぶとする判例も見られるようになっている。

3）従たる権利
借地上の建物に対する土地賃借権のように、主物に附属せしめられた権利を「従たる権利」と呼んでいる（詳しくは従たる権利へ）。判例は、抵当権の効力は当然にこの従たる権利にも及ぶとする。

読み方：ふうちちく　

風致地区は「都市の風致を維持するために定める地区」である（都市計画法第9条）。

風致地区は、都市の内部にありながら公園・庭園・寺院・神社などを中心として緑豊かな環境が残っているエリアについて、環境の保護のために指定されることが多い。

風致地区では、地方公共団体の条例によって、建築物の高さ、建ぺい率などが厳しく規制され、緑豊かでゆとりのある環境が維持されている（都市計画法第58条）。　

読み方：ぶいおーしー　

英語のVolatile Organic Compoundsの頭文字を並べたもの。常温で揮発する有機化合物（揮発性有機化合物）のことで、代表的なVOCとしては、ホルムアルデヒド、クロルピリホス、トルエン、キシレン、ベンゼン、スチレンなどがある。
これらのVOCは、建材や家具の塗料・接着剤・樹脂として、また防虫剤・防蟻剤として現在広く利用されている。

VOCは空気中の濃度が一定以上になるとごく微量であっても臭気、目・鼻・喉への刺激、めまい、頭痛などを引き起こすものであり、化学物質過敏症の原因になるとも考えられている。高濃度になると発ガン性を持つとされる。シックハウス症候群の主要な原因物質である。

こうしたVOCに関して厚生労働省医薬局審査管理課化学物質安全対策室では、現時点で入手可能な毒性についての知見から、人がその濃度の空気を一生涯にわたって摂取しても健康への有害な影響は受けないであろうと判断される値（濃度指針値）を次のように定めて公表している。

ホルムアルデヒド：1立方メートルあたり0.1ミリグラム（濃度に換算して0.08ppm）以下
トルエン：1立方メートルあたり0.26ミリグラム（濃度に換算して0.07ppm）以下
キシレン：1立方メートルあたり0.87ミリグラム（濃度に換算して0.20ppm）以下
パラジクロロベンゼン：1立方メートルあたり0.24ミリグラム（濃度に換算して0.04ppm）以下
エチルベンゼン：1立方メートルあたり3.8ミリグラム（濃度に換算して0.88ppm）以下
スチレン：1立方メートルあたり0.225ミリグラム（濃度に換算して0.05ppm）以下

こうした人体に悪影響を与えるVOCの実態を把握するため、国土交通省では平成12年度に全国約4,500戸の住宅を対象とする実態調査を行なった。その結果は次のとおりであった。
1）ホルムアルデヒド（濃度指針値0.08ppm）の平均濃度は0.071ppm。指針を超える住宅は約27.3％あった。
2）トルエン（濃度指針値0.07ppm）の平均濃度は0.038ppm。指針を超える住宅は約12.3％あった。
3）キシレン（濃度指針値0.20ppm）の平均濃度は0.005ppm。指針を超える住宅は約0.13％あった。
4）エチルベンゼン（濃度指針値0.88ppm）の平均濃度は0.008ppm。指針を超える住宅はなかった。

このような実態調査等にもとづき、国では平成14年7月12日に建築基準法を改正・公布し、居室（住宅だけでなく職場・学校等を含む）におけるVOCの規制を開始することとなった

読み方：ふぁんどまねじゃー　

金融資産を継続的に運用する専門家をいう。
運用対象は、株式、債券、不動産、為替、商品相場等々、ファンドの性格に応じて多様である。投資顧問業として業務に携わることもある。
　
通常、運用実績を評価するための基準（ベンチマーク）が設定されていて、それを上回る成果をあげなければならない。一般的には、日経平均やTOPIXをベンチマークとすることが多い。

読み方：ふぁんど・おぶ・ふぁんず　

複数の投資信託を組み合わせて一つの投資信託にまとめたものをいう。

投資信託はもともと分散投資によって運用されているが、投資方針の異なる投資信託を組み合わせることにより、リスクの一層の分散や商品の多様化を図ろうというものである。REITが組み込まれたものも現れてきている。
　
例えば、確定拠出年金の運用において、時間の経過とともにリスクの取り方を変えて、若年期・中年期・老年期と順次リスクを下げていくというようなことに活用されるなど、その利用が拡大している。一方で、投資先が細分化され、商品構成が複雑で運用実態が見えにくくなるなど、投資家がリスクを把握することが困難となる恐れもある。

また、ファンドの運用が二重となるので、運用手数料も二重に必要となる。　

読み方：ふぁさーど　

建物（主に店舗）を正面から見た場合の外観のこと。
パラペットの看板と店頭部分の両方をまとめて「ファサード」と呼ぶ。

読み方：ふーちんぐ　

基礎の底部を幅広くした構造のこと。
断面は「T」の字を逆さまにしたような形状となる。

このフーチングを地盤面の下に埋め込むことにより、基礎全体を水平方向に安定させると同時に、地盤の支持力を高めている。

読み方：ぴろてぃのめんせき　

ピロティの面積は、建築基準法では次のように扱われる。
1）床面積の計算
主に通行専用の用途であれば、建築基準法上の「床面積」に含まない。
しかし自動車車庫として使用する場合には「床面積」に含めなくてはならない。
2）建築面積（いわゆる建坪）の計算
ピロティは建築面積に含める必要がある。

読み方：ぴろてぃ　

本来はフランス語で「杭（くい）」のこと。そこから派生して、建築物を柱だけで支え、1階部分が自由に通り抜けできるようになった建築スタイルのことを「ピロティ」と称するようになった。

現在の建築用語では、1階部分の一部にあり、2階の重みを柱だけで支えた空間のことを「ピロティ」と呼んでいる。

このピロティは駐車スペースや作業場に使用しやすいので、オフィスビルやマンションで多用されている。

また一戸建て住宅でも、2階部分を1階部分より大きくすることで、１階にピロティを設け、駐車スペースとすることがある

読み方：びるといん　

あらかじめ壁面などに組み込んで用いられる方式、すなわち造り付けのこと。ビルトインエアコン、ビルトインクローゼットなどがよく見られる。室内における出っ張りを減らし、すっきりと美しく納めることができる。

読み方：びるけいえいかんりし　

賃貸ビルの経営管理を行なう専門家に対して与えられる資格をいう。（財）日本ビルヂング経営センターが国土交通大臣の認定を受けて試験を実施し、合格者のうちで一定の実務経験（５階建て以上で延床面積が1,000平方メートル以上の賃貸オフィスビルの経営管理の業務に一定年数以上従事することなど）がある者が、ビル経営管理士として登録される。
1991年に創設され、不動産特定共同事業法等において不動産管理業務の専門家として認められている。
　
ビル経営管理士の業務は、大きく、（1）ビル事業の企画・収支・更新などに関すること（企画・立案業務）、（2）テナントの募集・契約・賃料等の管理などに関すること（賃貸営業業務）、（3）建物の維持・保全などに関すること（管理・運営業務）の3つに分かれているが、オフィスビルの経営を支援するだけでなく、その収益を管理すること（プロパティマネジメント）についても一定の役割を果たしている

読み方：ひょうだいぶしょゆうしゃ　

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録において、まだ所有権保存の登記がされていない時点で、表題部に所有者として表示されている者のこと。

読み方：ひょうだいぶ（ふどうさんとうきぼにおける）　

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、土地・建物に関する物理的状況を表示した表示登記が記載されている部分のこと。

それ以外の権利に関する状況が記載されている部分は、権利部という。権利部はさらに甲区と乙区に分かれる。

土地に関する登記記録の場合、「表題部」には「所在」「地番」「地目」「地積」「原因」「所有者」が記載されている。
また建物に関する登記記録の場合、「表題部」には主たる建物の「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積「原因」「所有者」が記載され、さらに付属建物についても同様の内容が記載される。

なお区分所有建物の登記記録の表題部には、上記の他に敷地権を表示する欄が設けられている。
このうち「原因」とは、その土地や建物が生じた理由などを書く欄であり、「○○番から分筆」「○年○月○日新築」のように記載される。
また「所有者」とは、その土地・建物の登記記録をはじめて作成した時点での所有者を書く欄である。ただし、のちに所有権の保存の登記をすれば、この表題部に記載された所有者は抹消される

読み方：ひょうだいとうき　

一筆の土地または一個の建物に関して、最初になされる表示登記のこと。
新築された建物などの場合、登記記録そのものが存在していないので、登記記録そのものを新規に作成する手続が必要になる。
この場合、新規に登記記録を作成するには手順として、まず表題部を作成する必要があり、このような登記を「表題登記」と呼んでいる。

建物の新築の場合、表題登記は建築後1ヵ月以内に申請しなければならない。1ヵ月以内に申請しない場合は過料に処せられる（ただし1ヵ月経過後も表題登記の申請はでき、申請義務がある）。

なお「表題登記」という用語は、従来は使用されていなかったが、不動産登記法の全面改正（平成17年3月7日施行）により新たに導入されたもの

読み方：ひしていちょう（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産登記のオンライン申請をすることができない登記所のこと。
未指定庁、非オンライン庁とも。

平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法では、新たにオンライン申請の制度を創設した。このオンライン申請が可能な登記所は「オンライン庁」と呼ばれ、平成17年3月から法務大臣が順次指定している。最初のオンライン庁に指定されたのは、さいたま地方法務局上尾出張所（平成17年3月指定）であり、平成17年度中には約100庁がオンライン庁となる予定である。
このオンライン庁として指定されていない登記所が「未指定庁」である。現在、登記所の大半は「未指定庁」であるということができる。

未指定庁の特徴は次のとおりである。
・不動産登記のオンライン申請ができないこと
・不動産登記の書面申請をするにあたっては、従来どおり登記済証を添付する必要があること
・登記完了後には、登記済証が交付されること　

読み方：ひょうじゅんばいかいけいやくやっかん　

国土交通省が定めた標準的な媒介契約の契約条項のことである。
媒介契約に関しては、宅地建物取引業法第34条の2で具体的な規制が行なわれているが、さらに消費者保護の観点から標準的な契約条項を普及させることが必要と考えられたので、建設省（現国土交通省）は、住宅宅地審議会の答申を踏まえて、「標準媒介契約約款」を作成し、告示したものである〔昭和57年5月7日建設告示第1110号（最終改正平成9年1月17日）〕。

宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合においては、宅地建物取引業法施行規則第15条の7第4号により、「標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別」を契約書に記載しなければならない。
従って法律上は、宅地建物取引業者が媒介契約書を作成する場合に「標準媒介契約約款」を使用しないことも可能とされている

読み方：ひょうじゅんかんりきやく　

分譲マンションなどの区分所有建物における管理規約について一定のガイドラインを示すために、国土交通省（旧・建設省）が昭和57年に作成したマンション管理規約のモデルのこと。
現在は名称が変更され、「マンション標準管理規約」となっている

読み方：ひょうじのとうき　

登記記録の表題部になされる登記のこと。不動産の物理的状況・外形的状況などが記載される。「表示登記」ともいう。

読み方：ひょうじとうき　

土地・建物に関する物理的状況を表示した登記のこと。

一筆の土地または一個の建物ごとに作成される登記記録のうち、表題部に記載される。

表示登記に記載される事項は、土地の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「地番」「地目」「地積」「表題部所有者」等とされている。
また、建物の登記記録については「所在の市区郡町村および字」「建物所在の地番」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「付属建物」「表題部所有者」等とされている。

区分建物（分譲マンションなど）については、一棟の建物全体についての表題部と個々の区分所有建物についてのものと、両方の表題部が存在する。（詳細は「区分建物の登記記録」参照）

なお一筆の土地または一個の建物について、最初に行なわれる表示登記のことを特に「表題登記」と呼ぶ（不動産登記法第2条第20号）。
新たに土地が生じた場合（埋立・分筆など）や、建物を新築した場合などには1月以内に表題登記を申請しなければならない

読み方：ひょうじこうい　

内心的効果意思（具体的にある法律効果を意欲する意思）を外部に表示する行為のこと（詳しくは意思表示へ）。　

読み方：ひょうじきやく　

不動産の広告に関する不動産業界の約束事であり、政府（公正取引委員会）が正式に認定したものを「不動産の表示に関する公正競争規約」という。不動産業界では一般的に「表示規約」または「広告規約」と呼んでいる。

この表示規約が最初に作られたのは昭和38年のことであり、その後、10回以上も改正されて、不動産の広告に関する最も詳細な規制として、不動産会社にひろく遵守されている。

この表示規約の改正作業や、表示規約に違反した不動産会社への警告などを行なっているのは、全国各地に設立されている「不動産公正取引協議会」である。

読み方：ひょうしきのけいじ　

免許証番号などを記載した「標識」を、宅地建物取引業者の事務所その他の一定の場所に掲示することを「標識の掲示」という。

（1）趣旨
無免許営業を防止すること、責任の所在を明確にすること等の目的で、宅地建物取引業者に義務付けられたものである（宅建業法第50条第1項）。

（2）標識に記載すべき事項
標識に掲示すべき事項は、免許証番号、免許有効期間、商号、代表者氏名、主たる事務所の所在地など（施行規則第19条第2項）。

（3）標識を掲示すべき場所
標識を掲示すべき場所としては、次の（ア）から（ウ）の3種類の場所が法定されている。
（ア）：事務所（法第3条第1項）
（イ）：事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所（施行規則第6条の2）
（ウ）：（ア）および（イ）以外の場所であって標識を掲示すべき場所（法第50条第1項、施行規則第19条第1項）

（4）標識を掲示すべき場所についての説明
上記の（ア）と（イ）については、別項目の「事務所」「事務所以外で専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所」に詳しい説明があるのでそちらを参照のこと。
上記の（ウ）の場所は、施行規則第19条第1項において法定されている。具体的には上記の（ウ）の場所とは、次の（a）から（e）の場所のことである。

（a）継続的に業務を行なうことができる施設を有する場所で事務所以外のもの
（b）宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所（ここで「一団」とは「10戸以上または10区画以上」を指す。次の（c）と（d）でも同じ（施行規則第6条の2による））
（c）一団地の宅地建物の分譲を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
（ｄ）他の宅地建物取引業者が行なう一団の宅地建物の分譲の代理または媒介を案内所を設置して行なう場合には、その案内所
（e）宅地建物取引業者が業務に関し展示会その他これに類する催しを実施する場合には、これらの催しを実施する場所

（5）標識を掲示すべき場所についての説明の補足
上述の（3）の（イ）の場所と（ウ）の場所は、要件が非常によく似ているので区別がつきにくい。
区別するための判断基準は、（イ）の場所では、契約の締結または契約の申込みを受けるという業務を行なうことが要件になっているのに対して、（ウ）の場所ではそうした契約に関する要件がないという点である。

例えばある10区画の宅地の分譲の案内所について、その案内所で契約の締結を行なうかまたは契約の申込みを受けるのであれば、その案内所は（イ）の場所となり、専任の宅地建物取引主任者を1名以上設置するとともに、標識を掲示しなければならない。
しかし、その案内所において、契約の締結を行なうことも契約の申込みを受けることもしないのであれば、その案内所は（ウ）の場所となるので、専任の宅地建物取引主任者を設置する義務はないが、標識は必ず掲示しなければならない、ということである。

また上述の（ウ）の場所のうち（b）の場所（すなわち一団の宅地建物の分譲をする場合における当該宅地または建物の所在する場所）については、専任の宅地建物取引主任者を設置する場所になることはありえないが、標識は必ず掲示しなければならないことに注意したい。

読み方：ひょうけんだいり　

無権代理による取引（権限のない代理人が行なった契約など）は、本人に対する関係では本来無効である。しかし取引の相手方が、無権代理人を真実の代理人だと誤信したことについて、何らかの正当な理由がある場合には、その取引は有効なものとされる。この制度を表見代理という。

表見代理には、代理権授与表示による表見代理、代理権消滅後の表見代理、権限踰越の表見代理という3種類がある。

これら3種類の表見代理は、本人に何らかの落ち度（帰責要因）があることを基礎として、その帰責要因をもとにあたかも真実の代理人であるかのような外観が作出され、その外観を信頼して取引に入った相手方を保護するものである。

読み方：ひょうかほうほうきじゅん　

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき、国土交通大臣が定めた住宅性能の評価の方法に関する基準のこと。
登録住宅性能評価機関は、日本住宅性能表示基準に従って住宅性能の評価の結果を表示しなければならないが、この評価にあたっては必ず評価方法基準に準拠する必要がある（品確法第3条、第5条）。

この評価方法基準は、国土交通大臣が必要に応じて公聴会を開催し、社会資本整備審議会の議決を経て、告示したものである（住宅品質確保法第3条）。
具体的には、平成12年7月19日の告示により、この評価方法基準が定められた。
その後、住宅性能評価の対象に既存住宅（建設工事完了後1年以上が経過した住宅や、建設工事完了後1年以内に人が住んだことがある住宅のこと）が追加されたことにより、評価方法示基準は平成14年8月20日に大幅に改訂されている

読み方：ひほじょにん　

精神上の障害があるために、補助人を付けられた者のこと。

精神上の障害により物事を判断する能力が不十分である者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない、「補助開始」の決定をし、「補助人」を職権で選任する（民法第14条、第876条の7）。

こうした手続により補助人を付けられた者のことを「被補助人」と呼ぶ。

この「被補助人」の制度は、精神上の障害の程度が軽微な人について、法律行為を円滑に行なうことができるように、平成12年の民法改正によって創設された制度である。

被補助人は、精神上の障害の程度が軽微であるので、重要な法律行為であっても基本的には単独で有効に行なうことができるが、家庭裁判所が必要と判断した場合には、特定の重要な法律行為について、補助人の同意が必要とされたり、補助人が法律行為を代理する場合がある（民法第16条、第876条の9）。

どのような法律行為について「同意」や「代理」を必要とするかは、本人、配偶者、親族などの請求によって家庭裁判所が審判する（民法第16条、第876条の9）。

従って、被補助人との契約を行なうには、その補助人と事前に協議するべきである

読み方：ひほさにん　

精神上の障害があるために、保佐人を付けられた者のこと。
保佐とは「たすける」という意味である。

精神上の障害により物事を判断する能力が著しく不十分である者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない、「保佐開始」の決定をし、「保佐人」を職権で選任する（民法第11条、第876条の2）。

こうした手続により保佐人を付けられた者のことを「被保佐人」と呼ぶ。

この「被保佐人」の制度は、平成12年の民法改正によって創設されたもので、それ以前は「準禁治産者」という名称であった。

被保佐人は、財産にかかわる重要な法律行為（不動産売買や不動産賃貸借など）を自分だけでは有効に行なうことができない。
こうした重要な法律行為を行なうには保佐人の同意が必要であり、もし保佐人の同意を得ないで重要な法律行為を行なった場合には、後でその法律行為を取消すことが可能である。
ただし重要でない法律行為や、日用品の購入などは有効に自分だけで行なうことができる（民法第12条）。

従って、被保佐人との契約を行なうには、その保佐人の同意を必ず取得するべきである。

読み方：ひのうちしょうめい　

各市町村に設置された農業委員会が発行する証明書のひとつである。

「非農地証明」が発行されるのは次のいずれか一つに該当する場合である。

1）農地法が適用された日以前から非農地であった土地
2）自然災害による災害地で農地への復旧が困難であると認められる土地
3）農業振興地域の整備に関する法律で定める「農用地区域」の外の土地で、原則として20年以上耕作放棄され将来的にも農地として使用するのが困難であり、農地行政上も特に支障がないと認められる土地

なお「非農地証明」を取得するには、上記の一つに該当することを客観的に証明する証拠が必要である。

例えば、上記3の「20年以上の耕作放棄」を証明するためには、非農地となった時期が証明できる公的証拠（航空写真・家屋登記簿謄本・課税証明等）が必要である。

読み方：ひなだん　

読み方：ひせんびきくいき　

市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこと。
法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

ひとつの都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域とに区分することを「区域区分」（または「線引き」）と呼ぶが、この「区域区分」がされていない都市計画区域が「区域区分が定められていない都市計画区域」である。

「区域区分が定められていない都市計画区域」は一般に「非線引き区域」とも呼ばれている。（かつては「未線引き区域」とも呼ばれていたが平成12年の都市計画法の改正によりこの呼称は廃止された）

1）趣旨
都市計画法第7条では、指定都市等では「区域区分」を必ず定めるよう規定しているので、「区域区分が定められていない都市計画区域」は指定都市等以外に存在している（詳しくは「区域区分」へ）。
「区域区分が定められていない都市計画区域」は市街化の圧力が弱い地域であるので、土地利用に関する規制が市街化区域より緩やかであり、開発許可の規制も緩やかである。

2）土地利用の規制について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、用途地域を定めることができるが、必ず用途地域を定めるわけではない。「区域区分が定められていない都市計画区域」の内部において用途地域が定められていない部分は「非線引き白地地域」と呼ばれることがある。なおこの「非線引き白地地域」では用途制限を課す目的で「特定用途制限地域」を設けることができる。

3）都市施設等について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では、都市施設のうち少なくとも「道路、公園、下水道」を定めなければならない（都市計画法第13条第1項第11号）。
また市街地開発事業、促進区域を定めることも可能である（都市計画法第13条第1項第13号・第8号）。

4）開発許可について
「区域区分が定められていない都市計画区域」では開発許可制度が適用される。ただし開発許可を受けるべき開発の面積は「3,000平方メートル以上」とされている。ちなみに市街化区域では開発許可を受けるべき開発の面積は「1,000平方メートル以上」である。

ただし市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに、都道府県・指定都市等の規則により、開発許可を受けるべき開発の面積を「300平方メートル以上」にまで引き下げることが可能である（都市計画法施行令第19条）。
また開発許可の基準については、市街化区域・区域区分が定められていない都市計画区域ともに都市計画法第33条の基準（技術的基準）だけを満たせば、開発許可が与えられる。つまり区域区分が定められていない都市計画区域に対しては、都市計画法第34条の基準（市街化調整区域の開発許可の基準）は適用されない。

読み方：ひしていちょう（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産登記のオンライン申請をすることができない登記所のこと。
未指定庁、非オンライン庁とも。

平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法では、新たにオンライン申請の制度を創設した。このオンライン申請が可能な登記所は「オンライン庁」と呼ばれ、平成17年3月から法務大臣が順次指定している。最初のオンライン庁に指定されたのは、さいたま地方法務局上尾出張所（平成17年3月指定）であり、平成17年度中には約100庁がオンライン庁となる予定である。
このオンライン庁として指定されていない登記所が「未指定庁」である。現在、登記所の大半は「未指定庁」であるということができる。

未指定庁の特徴は次のとおりである。
・不動産登記のオンライン申請ができないこと
・不動産登記の書面申請をするにあたっては、従来どおり登記済証を添付する必要があること
・登記完了後には、登記済証が交付されること　

読み方：ひさいしがいちふっこうすいしんちいき　

大規模な災害により被害を受けた市街地の復興を推進するために定められる地域。
平成7年に制定された被災市街地復興特別措置法にもとづいて市町村が指定する地域である。

被災市街地復興推進地域は、次の要件に該当する市街地の区域について、市町村の都市計画で指定される（被災市街地復興特別措置法第5条、都市計画法第10条の4、都市計画法第15条）。
1）大規模な火災、震災等により相当数の建築物が滅失したこと
2）公共施設の整備状況、土地利用の動向からみて不良な街区の環境が形成されるおそれがあること
3）緊急かつ健全な復興のため、土地区画整理事業、公共施設の整備事業等を実施する必要があること

このような要件を満たす区域について被災市街地復興推進地域が指定された場合には、地域内の土地において、建築行為等が厳しく制限され、土地の造成・建築物の建築等には知事（または市長）の許可が必要となる（被災市街地復興特別措置法第７条）。

またこの知事（または市長）の許可が得られないために土地所有者に著しい支障が生ずる場合には、都道府県・市町村等は当該土地を時価で買い取るべきものとされている（被災市街地復興特別措置法第8条）。　

読み方：びかんちく　

美観地区は、「市街地の美観を維持するために定める地区」である（都市計画法第9条）。
具体的には、建築物の色彩や、屋外広告を規制する地区であると言ってよい。

美観地区が定められると、この美観地区内では、地方自治体の条例によって、建築物の構造や設備を規制することが可能となる。

ただし美観地区が定められていても、その美観地区内での条例はまだ制定されていないというケースが多い。

美観地区が最もよく整備されているのは京都市で、約1,800haを美観地区に指定し、市街地景観整備条例によって建物の外観を規制している。

読み方：ひかりふぁいばー　

ガラスやプラスチックの細い繊維を芯として光をとおす通信ケーブルのこと。通信データを光の信号でやりとりするため、高速・大容量の情報通信が可能になる利点がある。

ADSLの通信速度が2Mbps～数十Mbps（bpsは1秒間に1ビットのデータを送信できるという単位）であるのに対して、光ファイバーでは計算上は100Mbpsの通信速度が出るとされている（ただし現時点では設備上の問題から100Mbpsは実現しないことが多い）。このため光ファイバーは、映画などの動画を配信できる次世代の情報通信技術として注目されている。

なお、光ファイバーを各家庭へ引き込むことを「FTTH」（Fiber To The Home）と言うが、ここから転じて、家庭用の光ファイバー通信サービスのことを「FTTH」と呼ぶ場合がある。

読み方：ひかぜいとりひき　

消費税の性格や社会政策的配慮により、消費税が課税されない取引のことを「非課税取引」という。
詳しくは「課税取引」を参照のこと。

読み方：ひおんらいんちょう（ふどうさんとうきにおける～）　

不動産登記のオンライン申請をすることができない登記所のこと。
未指定庁、非指定庁とも。

平成17年3月7日に施行された新しい不動産登記法では、新たにオンライン申請の制度を創設した。このオンライン申請が可能な登記所は「オンライン庁」と呼ばれ、平成17年3月から法務大臣が順次指定している。最初のオンライン庁に指定されたのは、さいたま地方法務局上尾出張所（平成17年3月指定）であり、平成17年度中には約100庁がオンライン庁となる予定である。
このオンライン庁として指定されていない登記所が「未指定庁」である。現在、登記所の大半は「未指定庁」であるということができる。

未指定庁の特徴は次のとおりである。
・不動産登記のオンライン申請ができないこと
・不動産登記の書面申請をするにあたっては、従来どおり登記済証を添付する必要があること
・登記完了後には、登記済証が交付されること

読み方：びおとーぷ　

野生生物の棲息できる最小空間を表すドイツ語。都市から失われる自然を回復するための対策として、自然環境を積極的に整備・育成するため、緑地帯や人工池、河川をつくったりする工夫が施されている。

近年では特定の生物種に限定せず、多様な野生生物が棲息できる生態系としての湖沼、湿地、草地、雑木林などをビオトープと呼ぶようになっている。残った自然を保全する保全型ビオトープや壊された自然を復元する復元型ビオトープなどが全国各地で実践されている。

読み方：びあじぇ　

フランスにおける高齢者の所有不動産に関する特殊な売買契約のこと。
高齢者が住宅を買い主に売却し、その対価として、買い主から高齢者に対して高齢者が生存する期間に限り毎月一定額の金銭が支払われ、しかも高齢者はその住宅に終生住み続けることができるという契約である。

高齢者から見れば、長生きをするほど買い主からの受取金額が増えてゆき、しかも家賃を支払うことなく住み続けることができるので、長生きが有利である。しかし買い主から見れば、高齢者が長生きをするほど不利となる。このようにビアジェは買い主にとって危険性の高い契約であるが、その反面、住宅を通常よりも低額で取得できる可能性があるというメリットがある。

フランスではすでにローマ時代からこのビアジェという売買契約が行なわれていたという。現在ではフランスでは年間4,000件以上と言われるビアジェの成約件数があり、不動産取引の約2％を占めているとされている。

このようにビアジェがフランスで普及している理由としては、（1）フランス民法典にビアジェが明文化されていること、（2）フランスの法制度では、不動産売買契約が官吏である公証人によって必ず確定・認証されるため、複雑な不動産売買契約が法律上安全に締結できること、などが考えられる。

読み方：ひーとあいらんどげんしょう　

都市部の高温化現象のこと。
この現象を防止するには、日中のコンクリートの熱吸収を抑制するとともに、蒸発する水分量を増やして熱の放散を促進することが必要である。
建築物の屋上に設けた緑地（屋上緑化）は、その両面で大きな効果を発揮する。

読み方：ぴーたいる　

プラスチック系床材であって、タイル状に成型されているものを「プラスチックタイル」または「Pタイル」という。

Pタイルには、その材料によって、塩化ビニル系タイル、アスファルト系タイル、ゴム系タイルなどの種類がある。

ただし、一般的に「Pタイル」と言う場合には、塩化ビニル系タイルのうち硬質のもので、大きさが30センチ×30センチのものを指していることが多い。

この一般的な意味でのPタイルは、硬質で耐久性・耐磨耗性に優れており、学校、オフィス、商業施設で多用されている。

読み方：ぴーしーぞう　

プレキャストコンクリートを使用した建築構造のこと。

鉄骨の骨組にプレキャストコンクリートをはめこむことによって造られる建築構造である。

この建築構造は工事期間とコストが少なくてすむため、賃貸マンションなどに多用されている。

読み方：びーくる　

資産の証券化などに際して、資産と投資家とを結ぶ機能を担う組織体をいう。資産から生じる利益を投資家に運ぶことから、乗り物や媒体を意味するVehicleと呼ばれる。あるいは、実物資産ではなく資産の価値を保有することに着目して、「器（うつわ）」と呼ばれることもある。
　
ビークルの形は、特定目的会社等の会社組織、特定目的信託等の信託、匿名組合等の組合組織など、多様である。その主要な機能は、リスクを資産の範囲に限定すること（倒産隔離機能）、および、生じる利益に対する二重課税を回避すること（パススルー機能、導管体機能などと呼ばれる）である。

法的な形式を備えることが重要で、通常、資産管理、証券発行などの実務は、そのほぼすべてが外部に委託される。　

読み方：ぴーえふあい　

Private Finance Initiativeの略。民間資金によって公共施設等を整備する手法をいう。民間の事業者が公共施設等の整備、運営を行ない、国や地方公共団体はそのサービス提供に対して対価を支払う。

その特徴は、（1）政府はサービスを調達するという考え方が採用されること、（2）事業内容は政府と民間事業者との交渉によって決定されること、（3）事業資金は金融市場で事業内容の信用力によって調達されること（プロジェクトファイナンス）である。

なお、PFIの推進を図るため、「民間資金等の活用による公共施設等の整備等の促進に関する法律（PFI法）」（1999年7月公布）が制定され、そのなかで事業のための手続きが定められているが、その適用がない事業であってもPFIであると認めてもよいケースがある。

読み方：ぴーいーあーる　

Price Earnings Ratioの略称で、株価を1株当たりの純利益で除して算出した指標をいう（PER＝株価／純利益（1株当たりの））。「株価収益率」と訳される。
　
投資に当たって、その価値を判断する目安としてよく活用される代表的な指標の一つであり、一般に、同業他社や過去の水準と比べて、PERが小さいほど投資先として有利（株価が相対的に低い）と考えられている。しかしながら、その水準は、投資先の業績だけでなく、金融情勢、制度的要因、投資先業界の動向など多面的な影響を受けるため、比較に当たって留意しなければならない。
　
REITについても同様の指標を算出できるが、PERは比較することが重要で、比較するに足る十分なデータ数が必要である。

読み方：はんばいようふどうさんのきょうせいひょうかげんのがいどらいん　

日本公認会計士協会が、建設業界・不動産業界の企業監査を実施するために2000年7月6日にもうけたガイドラインのこと。正式名称は「販売用不動産等の強制評価減の要否の判断に関する監査上の取り扱い」。

不動産会社・建設会社が商品在庫として保有する販売用不動産の「時価」が取得価額よりも「著しく」下落した場合には、法令等の要請により、決算において販売用不動産の価額を強制的に切り下げる必要がある。このガイドラインはそのための判断基準を明確化し、建設業界・不動産業界に対して適用されるものである。

まず、このガイドラインによれば、販売用不動産の「時価」とは「正味実現可能価額」と解釈されている。また「著しい下落」とは「取得価額に比べて時価がおおむね50％以上下落している場合」を指すものとしている。

次にこのガイドラインにおける時価（すなわち正味実現可能額）の算定基準は下記のとおりである。
（1） 開発を行なわない不動産または開発が完了した不動産の場合
時価＝販売見込額－販売経費等見込額
（2）開発後販売する不動産の場合
時価＝完成後販売見込額－（造成建築工事原価今後発生見込額＋販売経費等見込額）

なお販売用不動産が上記の（1）と（2）のどちらに該当するかは前記ガイドラインに判断基準が明記されている。具体的には次のとおりである。

ア）開発計画に明らかに合理性がないと認められる場合には、その時点で開発計画の実現可能性はないものと判断する。

イ）開発工事が一定期間延期または中断され、以下のような状況にある場合には、原則として実現可能性はないものと判断される。
ａ： 開発用の土地等の買収が完了しないため、開発工事の着工予定時からおおむね5年を経過している。
ｂ： 開発用の土地等は買収済みであるが、買収後おおむね5年を経過しても開発工事に着工していない。
ｃ：開発工事に着工したが、途中で工事を中断し、その後おおむね2年を経過している。

上記ア・イのどちらかに該当すれば、当該販売用不動産は「開発を行なわない不動産」に分類され、現状のままでの販売見込額をもとにして時価が算定されることになる。

読み方：はんばいようふどうさんのきょうせいひょうかげん　

不動産会社・建設会社が商品在庫として保有する販売用不動産について、その時価が取得価額よりも50％以上下落した際に、決算において販売用不動産の価額を切り下げ、評価損を当期の損失として計上することである。

わが国の商法・証券取引法・企業会計原則では、商品在庫（会計用語では「棚卸資産（たなおろししさん）」という）を決算日に評価する場合には、原則として「取得原価」で評価することとしている。
ただし棚卸資産の市場相場が下落している場合には、当期の損益計算書に評価損を計上するという「低価基準」を採用することも容認されている（企業会計原則「貸借対照表原則５A」「注解10」など）。

このように相場の下落による棚卸資産の評価損を当期に計上するかどうかは、原則的に各企業の会計指針に委ねられている

読み方：はんばいじゅたく　

売主から委託を受けて、不動産の販売業務を行なうことをいう。その業務範囲は、販売企画、広告、売買の代理・媒介、登記支援、金融の斡旋などである。不動産開発事業において、事業の初期段階からマーケティングをなどの業務を担い、売主と共同で事業を推進することもある。

販売の受託費用は、一般に、販売する不動産の価格に組み込まれている。

読み方：ぱんとりー　

食料品や食器を入れておく小室、または配膳室のこと。厨房に隣接して配置する場合と、食事をとる部屋に近づける場合があり、配膳における一連の動作がスムーズに進むように設計すると良い。　

読み方：はろげんひーたー　

ハロゲンランプ（石英管内にタングステンフィラメントを内蔵し、ハロゲンガスを封入したもの）を熱源とする調理用ヒーターのこと。
ハロゲンランプが放射する光の80％以上が熱（赤外線）であることに着目し、この放射熱を調理に応用したものである。

ハロゲンヒーターの特徴として、熱効率がガスバーナー（ガスコンロ）に比べて高いこと、火力が強いことが挙げられる。また熱源であるハロゲンランプの寿命は5,000時間から1万時間程度である。

ただしハロゲンヒーターでは、土鍋、ガラス鍋、ホーロー鍋などは使用することができない（超耐熱ガラス鍋・耐熱ホーロー鍋は使用できる）。

なお最近は、ハロゲンランプを使用した暖房器具も発売されており、この暖房器具もハロゲンヒーターと呼ばれている。

読み方：はろげんひーたー　

ハロゲンランプ（石英管内にタングステンフィラメントを内蔵し、ハロゲンガスを封入したもの）を熱源とする調理用ヒーターのこと。
ハロゲンランプが放射する光の80％以上が熱（赤外線）であることに着目し、この放射熱を調理に応用したものである。

ハロゲンヒーターの特徴として、熱効率がガスバーナー（ガスコンロ）に比べて高いこと、火力が強いことが挙げられる。また熱源であるハロゲンランプの寿命は5,000時間から1万時間程度である。

ただしハロゲンヒーターでは、土鍋、ガラス鍋、ホーロー鍋などは使用することができない（超耐熱ガラス鍋・耐熱ホーロー鍋は使用できる）。

なお最近は、ハロゲンランプを使用した暖房器具も発売されており、この暖房器具もハロゲンヒーターと呼ばれている。

読み方：ばるこにー　

建物の壁面から突き出した床の部分。ベランダとも言う。

バルコニー・ベランダは、マンションの場合、共用部分とみなされるので、各住戸の専有面積に算入されない。

またマンションの各住戸の所有者は、バルコニー・ベランダに物を置いて火災時の避難に支障をきたしてはならないとされている。

読み方：ばりあふりー　

高齢者や身体障害者など、体の不自由な人々の行動を妨げる物的・心理的障害を取り除くという意味。バリアフリーデザインはその障害となる物を除去し、生活しやすいよう設計されたものである。段差を出来る限りつくらずにスロープ等を用いることも一つの手法である。　

読み方：はり　

 小屋組や床組の荷重を二点支持により水平や斜めの状態で支える横材のこと。柱などと連結して、上方からの荷重を鉛直方向に流し、地面に力を伝える重要な構造部材である。

読み方：ばらんすがま　

浴室内に設置される風呂釜（ふろがま）のこと。浴槽の脇に設置するタイプの風呂がまである。浴槽と風呂がまが接しているため、エネルギーの損失が少なく経済的という利点がある。

バランスがまは、浴槽にためた水を沸かす機能だけでなく、追いだき機能・沸かし直しの機能を持つ。またシャワー機能をもつ機種もある。ただし台所・洗面台への給湯機能は持たない。

バランスがまを設置する場合には、給排気を安全に行なうために、浴室内から戸外へと通じる排気筒を浴室内に設置する必要がある。また換気を確保するために浴室に換気窓を設けるケースが多い。

読み方：ぱらぼらあんてな　

衛生からさまざまな情報を受信するためのお椀型のアンテナのこと。一般的には、衛星放送受信用のアンテナ（BSアンテナ）のことを指す。
最近のマンションでは、各住戸でそれぞれ設置する必要がないよう、あらかじめ共用のパラボラアンテナを設置し、各住戸への配線によって衛生放送が見られるようにしたものも多い。

パラボラとは放物線のことで、アンテナの内部が放物線の用に半円を描いている所から、この名前がついた。放物線の焦点は光が集まる点としての性質をもっており、この原理を生かし、アンテナに届いた電波は、中央部に設置された受信機に集められる。

パラボラアンテナは電波指向性が高いため、アンテナを電波の来る方向へある程度正確に向ける必要がある。　

読み方：ぱらぺっと　

次の2つの意味がある

1）陸屋根（水平な屋根）の周囲を取り囲むように設置された低い壁。
2）店舗の屋上や、店舗の正面の上方に取り付ける壁。

1）の意味のパラペットは、落下防止や雨水の侵入を防止するために設置されるものであり、2）の意味のパラペットは主に看板を取り付けるために設置されるものである。

読み方：はめごろしまど　

開閉できない、枠に直接ガラスなどが固定された窓。「はめ殺し」ともいう。

読み方：はばき　

壁の最下部で床に接する所に水平に設けられた化粧材のこと。壁の最下部を物がぶつかる等の損傷や汚染から保護し、床の納まりをよくする。木材、石、タイル、金属板、プラスッチック等が用いられる。

読み方：ぱてぃお　

スペインやラテンアメリカなどの住宅に見られる中庭。一般的には、多彩なタイル張りの床、噴水、植木などで構成された中庭。スペインやラテンアメリカなどの住宅に見られる。

読み方：はくしいにんじょう　

ある人に一定の行為を委任することを記載した書面を委任状という。
委任状は、登記申請手続き等で必要な書面である。
この委任状には、委任者の氏名、受任者の氏名、委任事項の詳細などを記載するが、これらの記載の一部（例えば委任事項）が空欄となっているものを白紙委任状という。白紙委任状を交付された受任者が、空欄を濫用した場合については、代理権授与表示による表見代理が成立する場合がある。

読み方：ばいぷすぺーす　

上下水道管（さらにはガス湯沸器など）を収納したスペースのこと。住戸の外部（玄関脇など）に設置されているのが一般的である。このパイプスペースの中に電気・ガス・水道のメーターを納めているときは、「MBPS」と表示されることがある。

なおこのPSやMBPSは、住戸の外部にあるときは、住戸の使用面積（専有面積、賃貸面積）には一般的に算入されない。

読み方：ばいばいのいっぽうのよやく　

売買の一方の予約とは、将来において売買契約を締結することを事前に合意しておくことを指す（民法第556条）。

「予約」とは、将来において契約を締結するということを、事前に当事者どうしで合意することを指す。「予約」においては、当事者の一方が予約完結権を持つのが一般的である。「売買の一方の予約」もこのような「予約」のひとつである。
（詳しくは予約へ）

「売買の一方の予約」では、通常、将来の売買契約で買い主となる者が予約完結権を持つ。「売買の一方の予約」は社会的には債権（金銭貸借）を担保する機能を営んでいる。

例えばAがBに1,000万円を融資したとする。
この融資実行の際にAとBの間で「AとBは、B所有の土地をAが購入するという売買契約を将来締結することを合意する。予約完結権を行使するのはAである。Aは、融資を返済すべき時期に融資が返済されないときは、その予約完結権を行使することができる」という予約を結んだとしよう。そうすると仮にBが融資を返済しなかったならば、Aは予約完結権を行使することにより自動的にB所有土地を取得することができる。

このように「売買の一方の予約」を結んでおけば、融資が返ってこなくても、債権が保全されるということになるのである。なお「売買の一方の予約」における予約完結権は、仮登記をすることができる。

読み方：ばいばいけいやく　

当事者の一方がある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約のこと（民法第555条）。

売買契約は諾成契約とされている。つまり当事者の双方が意思を表示し、意思が合致するだけで成立する（財産が引渡されたときに成立するのではない）。
また売買契約は不要式契約なので、書面による必要はなく口頭でも成立する。
また売買契約は財産権を移転する契約であるが、その対価として交付されるのは金銭でなければならない（金銭以外の物を対価として交付すると「交換契約」となってしまう）。

当事者の双方の意思の合致により売買契約が成立した時、売り主には「財産権移転義務」が発生し、買い主には「代金支払義務」が発生する。両方の義務の履行は「同時履行の関係」に立つとされる。

読み方：はいとうりまわり　

株価に対する年間配当金の割合をいう。
通常、配当金は利益と正比例関係にあるが、利益のうちどの程度を配当に当てるか（配当性向）などにも左右される。一方、株価が下落すると配当利回りは上昇する。インカムゲインを重視する投資家にとっては、投資先を評価するうえで重要な指標である。
　
REITについても同様の指標を算出できるが（株価に当たるのがREIT価格、配当金に当たるのが収益分配金）、REITは株式とは異なりその収益のすべてが分配されるので、利回りが配当性向などに左右されることは無い。一方で、内部留保金が無いため、利益の動きが直接に配当に反映されることになる。

読み方：はいとうおち　

株式の配当を受ける権利の確定日が過ぎたため、理論株価が下落することをいう。

株式を発行している会社は、株主に対して基準日（通常は決算日）に剰余金を配当するが、理論株価は、一般的にその翌日には配当額分だけ下落する。業績に関係なく変化するこの現象が「配当落ち」である。

配当の基準日には株式の受渡しが行なわれないため、配当を受けるには配当の基準日を含めて一定営業日前までに株式購入の注文が成立していなければならない。
　
REITも金融商品としては株式と同じ性質をもっており、配当落ちと同様の現象が起きる。

読み方：はいすいきじゅん　

読み方：はいしゅつすいおよびとくていちかしんとうすいのおせんじょうたいのそくてい　

有害物質や生活環境に被害を生ずる恐れがあるような汚水等を排出する施設であって、水質汚濁防止法施行令第1条で指定された101種類の施設のことを「特定施設」という。

環境省の調べによると、こうした特定施設を設置している工場・事業場等（「特定事業場」という）は、全国で約30万箇所にのぼるとされている。
このような特定事業場を経営する事業者は、水質汚濁防止法第14条の規定により、排出水および特定地下浸透水の汚染状態を測定し、その結果を保存しておくことが義務付けられている。

具体的には次の通りである。
1）排出水の汚染状態の測定は、排水基準に定められた事項について、当該排水基準の検定方法により行なうこと。
2）特定地下浸透水の汚染状態の測定は、有害物質の種類ごとに環境大臣が定める方法により行なうこと。
3）測定の結果は、水質汚濁防止法施行規則様式第8による水質測定記録表により記録し、その記録を3年間保存すること。

読み方：はいしゅつすい　

水質汚濁防止法では、有害物質や生活環境に被害を生ずる恐れがあるような汚水等を排出する施設であって、水質汚濁防止法施行令第1条で指定された101種類の施設のことを「特定施設」と定義している。
こうした特定施設を設置する工場・事業場等（「特定事業場」という）から、河川・湖沼・沿岸等の公共用水域に排出される水のことを「排出水」と呼んでいる。
ただし特定事業場から公共下水道に放出される水は「排出水」ではない。（水質汚濁防止法第2条）　

読み方：はいぐうしゃとくべつこうじょ　

ある個人に配偶者がいて、その配偶者が給与収入を得ている（他の収入はない）というケースを考える。

このとき、その配偶者の給与収入が141万円以下であるならば、その個人の所得について、次のような所得控除（配偶者特別控除）を受けることができる。

1）配偶者の給与収入が103万円以下のとき
その個人の所得から控除される配偶者特別控除は、配偶者の給与収入が少ないほど大きくなる。配偶者特別控除は最大で38万円である。

2）配偶者の給与収入が103万円を超え141万円以下のとき
その個人の所得から控除される配偶者特別控除は、配偶者の給与収入が103万円に近づくほど大きくなる。配偶者特別控除は最大で38万円である。

読み方：はいぐうしゃこうじょ

ある個人に配偶者がいて、その配偶者が給与収入を得ている（他の収入はない）というケースを考える。
このとき、配偶者の給与収入が103万円以下であるならば、その個人の所得について38万円の所得控除を受けることができる。これを配偶者控除という。

読み方：はいぎょうとうのとどけで　

宅地建物取引業者において死亡・破産・解散・廃業などの事情が発生した場合に、一定の者が行なうべき届出のこと（宅地建物取引業法第11条第1項）。この届出を行なうのは、次の5つの場合である。

1）宅地建物取引業者（個人）が死亡したとき（法第11条第1項第1号）
宅地建物取引業者の相続人は、死亡の事実を知った日から30日以内に、免許権者（その免許を与えた知事または大臣のこと）に対して、廃業等届出書（施行規則第5条の5、施行規則様式第3号の5）を提出する義務を負う（死亡の場合、廃業等届出書の提出期間は「死亡の日から30日以内」ではなく「死亡の事実を知った日から30日以内」であることに注意。また宅地建物取引業者が死亡した時点で、免許は自動的に失効する。廃業等届出書を提出した時点で免許が失効するのではないことに注意）。

2）宅地建物取引業者（法人）が合併により消滅した場合（法第11条第1項第2号）
その法人を代表する役員であった者は、法人が合併により消滅した日から30日以内に、免許権者に廃業等届出書を提出する義務を負う（合併により法人が消滅した場合、法人が消滅した時点で免許は自動的に失効する。廃業等届出書を提出した時点で免許が失効するのではないことに注意。また、合併による消滅、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、免許取消し処分をまぬがれるための不当なものであるときは、免許の欠格事由となる。詳しくは免許の基準（廃業等）へ）。

合併による消滅には、吸収合併と新設合併がある。
吸収合併については、例えば甲法人が解散して乙法人に吸収されるのならば、解散する甲法人の代表者が廃業等届出書を提出する義務を負う。
新設合併については、例えばA法人（宅地建物取引業の免許あり）とB法人（宅地建物取引業の免許なし）が解散して、新会社であるＣ法人を新規に設立するのならば、A法人の代表者が廃業等届出書を提出する義務を負う。

3）宅地建物取引業者（個人または法人）が破産した場合（法第11条第1項第3号）
破産管財人は、破産した日から30日以内に、免許権者に対して、廃業等届出書を提出する義務を負う（破産、合併および破産以外の理由による解散、廃業については、廃業等届出書を提出した時点で、免許が失効する（法第11条第2項）。また、廃業等届出書が提出されない場合であっても、免許権者においてこれらの事実が判明したならば、免許権者は免許を必ず取消さなくてはならない（法第66条第1項第7号））。

読み方：はいかろりーばーなー　

標準的なガスバーナーの2倍以上の火力をもつガスバーナーを「ハイカロリーバーナー」という。
またハイカロリーバーナーを組み込んだ2口以上のバーナーをもつガスコンロ（ガステーブル）のことを「ハイカロリーバーナー」と呼ぶこともある。

標準的なガスバーナーは、強火の場合で1時間当たり約2,000キロカロリーの熱量を発生させる。この熱量とは、20度の２リットルの水を約5分で100度に沸騰させるという熱量のことであるが、実際には外部に逃げる熱量が50％以上あるため、10分近くかかる。

これに対して、ハイカロリーバーナーは1時間当たり4,000キロカロリー以上の熱量を発生させることができ、調理時間を大幅に短縮するだけでなく、中華料理のような強い火力を必要とする調理も家庭でできるようにしたものである。

読み方：ばいかいほうしゅう（ちゅうかいほうしゅう）　

宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約にもとづき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で定めるものとされており（法第46条第1項）、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある（法第46条第2項）。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、昭和45年に建設省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」（いわゆる報酬告示）が告示されている（最終改正平成16年2月18日）。報酬額の制限の概要は次のとおり。

1）報酬が発生する場合
宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる（法第46条第1項）。
しかし、宅地建物取引業者自らが売り主または貸し主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売り主または貸し主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買い主または借り主に報酬を請求することはできない。
またこの報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている（標準媒介契約約款の規定等による）。

2）売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである（報酬告示第二）。

ア：売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…5.25％
イ：200万円を超え400万円以下の部分について…4.2％
ウ：400万円を超える部分について…3.15％

例えば、売買に係る代金の価額（建物に係る消費税額を除外）が1,000万円の場合には、200万円の5.25％、200万円の4.2％、600万円の3.15％で、10.5万円・8.4万円・18.9万円の合計として37万8,000円が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる（ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含む）。

3）交換の媒介における報酬額の上限
交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高い方を「交換に係る宅地建物の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）」とする（報酬告示第二）。
例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介し、B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1,000万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。従ってA社の報酬額の上限は37万8,000円である（ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含む）。

4）貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬の上限は原則として借賃（ただし借賃に係る消費税額を除外する）の1月分の0.525倍である。ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含んでいる（報酬告示第四）。
また、宅地建物取引業者が当該依頼者の承諾を得ているときは、最高で借賃の1月分の1.05倍を依頼者の一方から受けることができる。

なお、宅地または非居住用の建物（店舗・事務所など）の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2）の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である（報酬告示第六）。

5）代理の場合
売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記2）・3）・4）の2倍となる（報酬告示第三・第五）。

6）複数の宅地建物取引業者の関与
複数の宅地建物取引業者が関与する場合には、それらの業者の受ける報酬額の合計は、上記2）・3）・4）の2倍を超えることはできない。

7）特別の依頼に係る広告費用
依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の1）から6）のほかに、宅地建物取引業者が依頼者から受けることができる（報酬告示第七）。

読み方：ばいかいけいやくしょ　

宅地建物取引業者は、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、一定の事項を記載した書面を作成し、宅地建物取引業者がその書面に記名押印し、依頼者（売主・買主・貸主・借主）にその書面を交付しなければならない。

このとき交付される書面のことを「媒介契約書」と呼んでいる（宅地建物取引業法第34条の2第1項）。

また媒介契約書に記載されるべき事項は詳細に法定されている。

読み方：ばいかいけいやく

「媒介」とは、宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主と買主（又は貸主と借主）との間に立って、取引成立に向けて活動するという意味である。

宅地建物取引業者がこうした活動を行なう際に、依頼者（売主・買主・貸主・借主）と宅地建物取引業者との間に締結される契約を「媒介契約」と呼ぶ。

媒介契約の方法や内容については、宅地建物取引業法第34条の2によって厳しい規制が加えられている。

読み方：ばいかい　

不動産取引における宅地建物取引業者の立場（取引態様）のひとつ。

「媒介」とは、宅地建物取引業者が、売買取引・交換取引・賃貸借取引について、売主と買主（又は貸主と借主）との間に立って、取引成立に向けて活動するという意味である。
「仲介」とは「媒介」と同じ意味である。

読み方：ぱーす　

透視図法、すなわちある点から放射状に線を引いて投影した図のこと。物を立体的に表現し、平・立面図に比べてイメージを把握しやすい。従って、建築物の完成予想図としてよく用いられる。描く部分によって外観透視図・室内透視図がある。「パースペクティブ」とも。

読み方：ぱーごら　

読み方：のんりこーすろーん　

借入人が保有する特定の資産（責任財産）から生ずるキャッシュフローのみを原資に債務履行がなされる融資をいう。
「ノンリコース」とは、その資産以外に債権の取り立てが及ばない（非遡及である）という意味である。不動産の証券化などにおいて利用されることが多い。ノンリコースローンにおいては、高度なリスク判断が必要とされ、日本の金融機関は、最近になって手がけるようになった。
　
これに対して、資産等を担保にするほか、個人保証などにより当該資産等の範囲を超えた債権取立てがなされる（遡及する）融資を「リコースローン」という。いわゆる「担保融資」は、通常、リコースローンである。
　
なお、不動産の証券化等においては、ノンリコースローンを受けるのは、一般的に、特別目的会社や信託受託者であって、責任財産の当初保有者（オリジネーター）ではない。

読み方：のりめん　

宅地としては利用できない切土や盛土における傾斜面のこと。「法（のり）」ともいう。

読み方：のりち　

宅地として使用できない斜面部分のことをいう。自然にできたもの、切り土や盛り土の際に人工的につくられたものの両方を含む。また、敷地補強等のための擁壁設置に伴う斜面も法地である。「法面」と呼ぶこともある。
　
不動産広告において表示される宅地面積は、法地を含む平面投影面積であるが、一般的には法地面積が別途表示されることはない。ただし、（1）傾斜地を含む土地であって、傾斜地の割合が土地面積のおおむね30％以上を占める場合（マンションおよび別荘地等を除く。）または傾斜地を含むことにより土地の有効な利用が著しく阻害される場合（マンションを除く。）は、その旨およびその面積、（2）土地の有効な利用が阻害される著しい不整形画地および区画の地盤面が2段以上に分かれているなどの著しく特異な地勢の土地についてはその旨、（3）土地が擁壁によっておおわれないがけの上またはがけの下にあるときはその旨を、それぞれ明示すべきとされる。（不動産の表示に関する公正競争規約による）

読み方：のべゆかめんせき　

建築物の各階の「床面積」の合計のこと。

なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1）自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積（床面積の合計の5分の1まで）
2）建築物の地階（その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る）の住宅の用途に供する部分の床面積（住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで）
3）共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積（限度なし）

読み方：のべめんせき　

建築物の各階の「床面積」の合計のこと。

なお、容積率を算出する際には、次の部分の床面積は延べ面積から「除外」できる扱いとなっているので、注意する必要がある。

1）自動車車庫・自転車置場に供する部分の床面積（床面積の合計の5分の1まで）
2）建築物の地階（その天井が地盤面からの高さ1メートル以下にあるものに限る）の住宅の用途に供する部分の床面積（住宅の用途に供する床面積の合計の3分の1まで）
3）共同住宅については、共同住宅の共用廊下・共用階段・エントランスの部分の床面積（限度なし）

読み方：のうようちりようけいかく　

農振法（農業振興地域の整備に関する法律）に基づいて指定される農用地区域においては、農業上の11種類の用途区分を定めなければならない。この用途区分を定めた計画を「農用地利用計画」と言う。　

読み方：のうようちくいき　

農振法（農業振興地域の整備に関する法律）により知事が指定した「農業振興地域」の中で指定される区域である。

農業振興地域の中において農業基盤の整備をすすめる区域であり、農業関係の公共投資が重点的に投入される区域である。そのため、農地法では、農用地区域内の農地について、宅地転用や宅地転用目的の売却を、厳しく禁止している。

読み方：のうちほう　

日本の農業生産力を守るために創設された法律で、農地等の自由な処分を規制している（昭和27年法律第229号）。

この法律では、農地を売却する行為だけでなく、農地を賃貸する行為や、農地を宅地として転用する行為も原則的に禁止するという、大変厳しい規制を行なっている。

読み方：のうちのばいばい　

農地を農地として売却する場合や、農地を農地として賃貸する場合には、農地の購入者等がその農地の所在地である市町村に居住している場合には「農業委員会の許可」が必要である。また､農地の購入者や賃借人が他の市町村に居住している場合には「知事の許可」が必要である（農地法第3条）。農地が市街化区域にある場合でも、市街化区域以外にある場合でも、一律に上記の許可が必要とされている。

なお次の場合には、上記の許可を与えることができない（農地法第3条第2項）。

1）農地の購入者等が自らその農地を常時耕作すると認められない場合
2）購入者等が農業生産法人以外の法人である場合

また遺産の分割により、相続人等が農地を取得する場合には上記の許可は不要である。

上記の許可が必要であるのに、無許可で農地の売却等を行なった場合には、その契約は「無効」である（農地法第3条第4項）。

読み方：のうちのてんようせいげん（のうちてんようきょかきじゅん・のうちほう）　

農地を農地以外の目的に利用する（これを、「農地の転用」と呼ぶ。）場合に課せられる制限をいう。
農地法では、土地利用の調整と優良農地確保のために、農地転用に当たっては、原則として農林水産大臣または都道府県知事の許可を要すると規定しているが、これが農地の転用制限である。
　
農地の所有者が自分自身で転用する場合（自己転用）および転用を目的として農地の売買等をしようとする場合（転用目的の権利移動）には、面積の多少にかかわらずいずれも許可が必要である。（農地法の根拠条文に即して、自己転用の許可を「4条許可」、転用目的の権利移動の許可を「5条許可」と呼ぶことがある。）ただし、重要な例外として、市街化区域内の農地の転用に関しては、農業委員会に届出すれば、許可は必要がないとされている。
　
市街化区域内農地以外の農地転用の許可に当たっては、（1）農用地区域内の農地、土地改良事業の対象となった農地等は原則的に不許可、市街化が見込まれる区域内の農地等は原則的に許可というような、農地の属性に応じた基準、（2）周辺農地の営農に支障を生ずる恐れがない、当該農地に代えて周辺の他の土地を供することにより当該申請に係る事業の目的を達成することができないなどの条件を満たすかどうかという、転用の目的等に基づく基準（（1）および（2）の基準をあわせて「農地転用許可基準」と呼ぶ。）に照らして判断される。農地転用許可基準は、転用の状況に応じて詳細に規定されているので、宅地建物の取引等に当たっては十分な注意が必要である。
　
なお、農地法においては、自己転用や転用目的の権利移動のほか、農地を農地のままで売買等することについても、原則として許可が必要である（これを「3条許可」と呼ぶ）。また、許可を要するにもかかわらず許可を得ないでした売買契約等は、無効である。　

読み方：のうち

一般的には「耕作の目的に供されている土地」を「農地」と呼ぶ（農地法第2条第1項）。

実際には、ある土地が「農地」であるかどうかをめぐって争いがあることが少なくない。ちなみ、過去の裁判例では次の1・2のような基準が設けられている。

1：「農地」であるかどうかは、登記簿上の地目とは関係がない。たとえ地目が「原野」であっても、現状が「耕作目的の土地」であれば「農地」となる。

2：「農地」とは継続的に耕作する目的の土地である。住宅を建てるまでの間、一時的に野菜を栽培しているような家庭菜園などは「農地」ではない。その反面、たとえ休耕地であっても将来にわたって耕作する目的のものは「農地」である。

実務的には、宅地であるのか農地であるのか判断が分かれるような土地について取引を行なう場合には、市町村の農業委員会において確認を受けることが最も安全である。

読み方：のうしんほう　

「農業振興地域の整備に関する法律」（昭和44年法律第58号）のこと。農業の近代化をすすめ、農業への公共投資を推進することを目的とする法律である。

読み方：のうぎょうしんこうちいき　

農振法（農業振興地域の整備に関する法律）により、知事が指定する地域のこと。

農業振興地域は、相当規模の農地があり、農業経営が近代化しやすいような条件の整っている広い地域について指定される。

農業振興地域に指定されると、市町村は「農業振興地域整備計画」を作成しなければならず、この計画により農業関係の公共投資が大規模に行なわれることとなる。

読み方：のうぎょういいんかい　

市町村ごとに設立された農業に関する行政機関。
農業委員会は、農地を農地として売買することを許可する権限を持つ。

また市街化区域内において農地を宅地に転用する場合や、農地を宅地に転用する目的で売却する場合には、農業委員会への事前の届出が必要である。

読み方：ねんまつちょうせい

所得税は毎月の給料や賞与からあらかじめ概算の税額を差し引いておく仕組みになっており、この概算の税額を「源泉徴収税額」という。
この源泉徴収税額はあくまで概算なので、1年の終了時点では、所得税の払い過ぎ（または不足）が発生するのが普通である。
この払い過ぎの部分を、翌年1月の給料において、勤労者に戻すこと（または不足の部分を追加徴収すること）を「年末調整」と呼んでいる。

読み方：ねていとう　

継続的な取引によって生じる不特定の債権を担保するための仕組みをいう。契約によって極度額を定め、増減し変動する多数の債権について、極度額の範囲内で担保することができる。これらの債権は将来確定するものであるが、債権が消滅しても、根抵当権は極度額の範囲で存続することとなる。
　
根抵当が認められるためには、担保する債権の範囲および債務者をあらかじめ定めておかなければならず、根抵当権の対象となる債権は、（1）指定した特定の継続的取引契約または取引の種類から生じる債権、（2）特定の原因によって継続する債権、（3）手形・小切手債権に限られる。例えば、金融機関との信用取引や商社等との継続的な購入契約により生じる債権がこれに該当する。しかし、一切の債権を一括して担保するような抵当権（包括根抵当権）は認められていない。
　
なお、根抵当の対象となっている債権が譲渡されたときには、根抵当権はこれをカバーしない（随伴しない）が、あらかじめ定めた期日の到来や取引の終了等によって元本（担保の対象となる債権）が特定されると（元本の確定）、通常の抵当権と同様、債権の移転とともに抵当権も移転することになる。

読み方：ぬれえん　

屋根や壁などがなく、建物の外側に設けられる雨ざらしの縁側のこと。木口を見せる、すなわち縁と直角方向に縁板を張ることが多く、長手方向に張る普通の縁側（内部）の場合とは異なる。「雨縁」、「縁」ともいう。

読み方：ぬのきそ　

連続フーチング基礎ともいう。
建物の土台にそって、切れ目なくフーチングを築造した形状の基礎である。
建物の土台と布基礎は金物で緊結されている。
なお布基礎は通常は鉄筋コンクリート造である。

読み方：ぬきこうい　

ある依頼者（売主・買主・貸主・借主）が、ある宅地建物取引業者との間で媒介契約又は代理契約を締結しているにもかかわらず、他の宅地建物取引業者がその依頼者を誘引して媒介契約又は代理契約を締結することを「抜き行為」という。

依頼者の側から見た場合、先行する宅地建物取引業者と後行する宅地建物取引業者との間で二重に媒介契約又は代理契約を締結することになる場合もあれば、先行する宅地建物取引業者との媒介契約又は代理契約を解除して、後行する宅地建物取引業者との間でのみ媒介契約又は代理契約を締結する場合もある。

いずれにしても先行する宅地建物取引業者からすれば、依頼者を「抜かれた」ものと捉えることができるため、トラブルを招きやすい行為である。

なお、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」である場合には、依頼者は当該媒介契約にしたがって違約金を支払うこととなる可能性があるので、注意が必要である。

また、依頼者と先行する宅地建物取引業者との間で締結されていた媒介契約が「一般媒介契約（明示型・非明示型）」である場合には、依頼者は明示義務や通知義務を怠れば、当該媒介契約にしたがって違約金を支払うこととなる可能性がある。

読み方：ぬき　

壁面において、柱どうしを水平方向につなぐ材のこと。
伝統的な日本家屋の真壁（しんかべ）では、貫を利用して壁の下地を設けていた。

読み方：にんていとくていひえいりかつどうほうじん　

特定非営利活動促進法（98年12月施行）により法人格を取得したNPO（民間非営利組織）のことを「特定非営利活動法人」と言う。

この特定非営利活動法人が一定の要件を満たし、認定を受けた場合には「認定特定非営利活動法人」となる。

ここで言う一定の要件とは「寄付金が総収入の3分の1以上であること」などであり、この要件を満たすことができる特定非営利活動法人はほんのひと握りであるとも言われている。

認定特定非営利活動法人への寄付を行なう場合には、その寄付金額が寄付を行なった個人等の所得および相続財産から控除され、所得税・法人税・相続税が軽減されるという税法上の大きなメリットが設けられている（2001年10月より実施）。

読み方：にんていしぼう　

死亡の可能性が非常に高い場合に、特別失踪による失踪宣告をまたずに、ただちに死亡とする制度のことを「認定死亡」という（戸籍法89条）。

具体的には、水難・火災・爆発などに遭遇し、死亡したことが確実であるが、死体が確認できない場合には、これを取り扱った官公署（警察署・海上保安庁など）からの死亡報告により、死亡地の市町村長が本人戸籍簿に「死亡」の記載をする。

この場合、死亡とされた日において本人は死亡したこととなるので、ただちに相続が開始し、婚姻が消滅する。

読み方：にんいだいり　

本人と代理人との間の代理権授与行為（授権行為ともいう）によって発生する代理権のこと。
これに対して本人・代理人の意思に関係なく、法律によって発生する代理権は法定代理と呼ばれる。

読み方：にんいきてい　

法律の規定であって、当事者の意思によって適用しないことができるような規定のことを「任意規定」という。また同じ意味で「任意法規」ということもある。

この反対に、当事者の意思に左右されずに強制的に適用される規定は「強行規定」と呼ばれる。